03.07.2025 
Por qué no se puede prescindir de una lista de verificación
El comprador extranjero se enfrenta a decenas de requisitos: desde obtener NIE (Número de Identidad de Extranjero) hasta pagar IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Sin un plan estructurado es fácil pasar por alto plazos, pagar impuestos de más o perder el depósito. La lista de verificación ayuda a ver todo el proceso en conjunto y a anticipar dónde se necesita un abogado, un traductor o un experto técnico.
Paso 1. Establecer objetivo y calcular presupuesto
Definir para qué sirve la propiedad
Para vacaciones – buscar infraestructura desarrollada y cercanía al mar.
Para residencia permanente – valorar escuelas, sanidad, transporte.
Para inversión – analizar alquiler y liquidez de la zona.
Elaborar plan financiero
El precio del inmueble supone solo 84–87 % del costo total. Un 13–16 % se destina a impuestos, notario, traductor y conexión de suministros. Añadir reserva del 5 % para gastos imprevistos y pequeñas reformas.
Paso 2. Obtener documentos necesarios del comprador
NIE – Número de Identidad de Extranjero
Necesario para cualquier operación y apertura de cuenta bancaria. Se tramita en la policía española o en el consulado. Tasa – unos 10 €; plazo – de una semana a un par de meses.
Cuenta en banco español
Requerida para pagos al vendedor, abono de impuestos y suministros. El proceso dura 1–2 días; documentos – pasaporte y NIE.
Paso 3. Búsqueda y selección de inmuebles
Trabajar con agencia o por cuenta propia
La agencia cobra comisión (normalmente la paga el vendedor), pero elimina riesgos legales y ahorra tiempo. La búsqueda independiente es posible si domina el español y está dispuesto a revisar documentos.
Fijar criterios en la lista de verificación de inspección
Ubicación e infraestructuras.
Tipo de vivienda y año de construcción.
Estado, muebles y reforma.
Distribución y superficie.
Precio y potencial de alquiler.
Valorar cada punto en una escala de 10 y guardar resultados para agilizar la decisión final.
Paso 4. Reserva del inmueble
Se firma un contrato de reserva con el vendedor; se ingresa depósito de 3000 € o más (normalmente el 10 % del precio). El vendedor retira el inmueble del mercado; el comprador fija precio y plazo para el contrato principal. Si el comprador se retira, el depósito no se devuelve; si renuncia el vendedor, se devuelve el doble.
Paso 5. Revisión legal del inmueble
Solicitar Nota Simple del registro – muestra propietario y cargas.
Verificar ausencia de deudas de suministros e IBI.
Analizar estado de la parcela y licencia de obra (para obra nueva).
Evaluar estado técnico con un experto: estructura, comunicaciones, eficiencia energética.
Paso 6. Contrato preliminar y posible hipoteca
En el Contrato de Arras se describen con detalle el inmueble, precio, forma de pago y penalizaciones por cancelación. En esta fase se entrega al vendedor el 10 % del valor (se descuenta del pago final).
Préstamo en banco español cubre hasta el 70 % del precio; plazo 20–30 años. Los ingresos del solicitante deben ser aproximadamente el triple de la cuota mensual. La aprobación tarda 2–3 semanas.
Paso 7. Contrato de compraventa
Procedimiento ante notario
Participan vendedor, comprador, notario y traductor jurado. El comprador abona el saldo; el vendedor entrega llaves. El notario impide cualquier actuación sobre el inmueble hasta inscribir la nueva propiedad.
Impuestos y gastos
Impuesto de compraventa – 10 % (para segunda mano ITP; para obra nueva IVA).
Actos jurídicos documentados – 1,5 %.
Notario – ≈ 1200 €.
Traductor – ≈ 400 €.
Paso 8. Inscripción en el registro de la propiedad
Se presentan documentos en el registro en los 30 días siguientes a la firma. Tasa – unos 600 €. El proceso dura 1–2 meses; después el nuevo titular recibe la nota registral.
Paso 9. Contratar suministros y calcular costes de mantenimiento
Se realizan contratos de agua, electricidad e internet y se programa pago automático desde la cuenta española. Alta de suministros – unos 500 €; mantenimiento anual de un piso pequeño – ≈ 1000 €.
Paso 10. Resumen de tiempos y costes
Duración media de la operación – 8–12 semanas desde la reserva hasta la nota registral.
Gastos totales – 13–16 % sobre el precio del inmueble.
Documentos clave – pasaporte, NIE, Nota Simple, Contrato de Arras, contrato de compraventa.
Seguir la lista de verificación y contar con profesionales en cada fase minimizará riesgos, optimizará el presupuesto y acelerará la obtención de la propiedad en España.
