Cómo comprobar la legalidad de un apartamento en España: aspectos importantes y consejos.

Comprar un apartamento en España es una inversión seria y una importante decisión de vida. Además de las ventajas obvias (vistas al mar, un clima suave y un nivel de vida europeo), vale la pena recordar los riesgos asociados con la pureza legal de la propiedad. En este artículo, analizaremos los principales problemas del comprador y ofreceremos soluciones que ayudarán a evitar problemas después de la conclusión del trato.

Principales problemas al comprar una propiedad en España

La probabilidad de gravámenes ocultos o deudas de propietarios anteriores, que pueden convertirse en sus problemas.
El riesgo de aparición de herederos inesperados, especialmente si el apartamento fue transmitido por herencia.
Falta de documentación: ausencia de Licencia de obras (licencia de obras) o Licencia de primera/segunda ocupación (licencia de ocupación) puede dar lugar a litigios.
La ausencia de Número de Identificación de Extranjero para compradores extranjeros complica el proceso y puede ahuyentar a posibles arrendadores si planea alquilar la propiedad.
La probabilidad de comprar "un apartamento sin Cédula" (sin certificado de habitabilidad) y enfrentarse a la imposibilidad de usar legalmente la vivienda.
Dificultades para obtener una hipoteca si los documentos del apartamento no cumplen con los requisitos bancarios.

Soluciones: cómo verificar la pureza legal de un apartamento

1. Recopile los documentos básicos

Lo primero que debe hacer es solicitar al vendedor o agente los siguientes documentos:

Nota Simple Informativa — un extracto del Registro de la Propiedad, que le permite conocer al propietario actual, verificar la existencia de embargos, hipotecas, prendas y otros gravámenes.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles — recibos de pago del impuesto anual sobre bienes inmuebles. Lo mejor es pedir el último recibo pagado y, si es necesario, un certificado de ausencia de deudas de años anteriores.
Certificado de estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad — un documento que acredite que el vendedor no tiene deudas con la comunidad de propietarios.
Estatutos de la comunidad. Si compra una vivienda con zonas comunes, es importante familiarizarse con las normas de convivencia y las posibles restricciones, como la prohibición del alquiler a corto plazo.
Licencia de obras y Licencia de primera (o segunda) ocupación. Para viviendas nuevas, esta es una garantía de la legalidad de la construcción y el cumplimiento de las normas sanitarias.
Certificado de eficiencia energética. Sin él, la transacción no puede ser formalizada ante notario, y también pueden surgir dificultades en la posterior explotación de la vivienda.

2. Verifique los aspectos hereditarios

Al comprar una propiedad recibida por herencia, es necesario aclarar adicionalmente:

Si todos los herederos están de acuerdo con la venta, si no tienen reclamaciones sobre la propiedad. Si alguien no ha expresado su consentimiento explícito o no ha firmado una renuncia a la herencia, la transacción puede ser impugnada en el futuro.
Si hay menores de edad entre los herederos. Para transacciones con su participación se requiere el permiso de los órganos de tutela y curatela.
Si el testador tiene deudas pendientes (incluidos litigios o procedimientos de ejecución). Posibles reclamaciones financieras de los acreedores también pueden recaer sobre la nueva propiedad.

3. Asegúrese de la ausencia de inquilinos y "okupas"

Incluso si se convierte en el propietario legal, existe el riesgo de que los inquilinos o los ocupantes ilegales ("okupas") sigan viviendo en el apartamento.

Los inquilinos con un contrato oficial tienen derecho a permanecer hasta el final del plazo de arrendamiento. Si el vendedor ha celebrado un contrato a largo plazo, usted, de hecho, asume sus derechos y obligaciones.
Los ocupantes ilegales no pagan por la vivienda y solo son desalojados a través de un tribunal. Esto puede prolongarse durante meses e incluso años.

4. Verificación de vivienda nueva de un promotor

Al comprar una propiedad en el mercado primario, es importante solicitar:

Licencia de construcción, que confirme que la casa fue construida dentro del marco legal.
Seguro del promotor y garantía por un período determinado. Esto ayudará en caso de que se descubran defectos ocultos en la construcción.
Licencia de primera ocupación, así como un certificado, que confirme el cumplimiento de la casa con las normas de construcción y sanitarias. A menudo, este documento se llama Cédula de habitabilidad, y sin él se puede denegar la conexión de los suministros.

5. Documentos en caso de compra de segunda mano

Si compra una vivienda en el mercado secundario, compruebe adicionalmente:

Si el propietario anterior tiene deudas con la comunidad de propietarios o por los gastos de comunidad. Estas deudas pueden pasar al nuevo propietario.
Datos actualizados en el catastro: superficie, distribución, dirección, uso de la propiedad. Compárelos con la situación real y la información de la Nota Simple Informativa.
Documentos de propiedad del propietario: contratos de compraventa, donación o certificado de herencia. Asegúrese de que el vendedor es el único propietario; de lo contrario, se requerirá el consentimiento de los demás copropietarios.

Medidas de seguridad adicionales

Verificación legal de la propiedad

Si no tiene tiempo o experiencia suficiente, puede solicitar una verificación legal profesional de la propiedad. Muchos grandes servicios bancarios y agencias inmobiliarias ofrecen este servicio. Los expertos analizan todos los documentos del apartamento, verifican posibles demandas judiciales, gravámenes y emiten una opinión legal.

Conclusión de la transacción ante notario

El notario español está obligado por ley a verificar la pureza legal de la transacción antes del registro. Si se encuentran inconsistencias o falta de documentos importantes, tiene derecho a suspender el trámite. Este mecanismo protege a ambas partes, por lo que no debe descuidar la preparación cuidadosa de los documentos antes de la visita al notario.

Conclusión

Verificar la pureza legal de un apartamento en España es una etapa crucial que no se puede omitir. Recopile los documentos necesarios, preste atención a los matices hereditarios y al registro de la vivienda del promotor. Si cree que no tiene suficientes conocimientos, busque ayuda profesional. De esta manera, se evitará largos litigios, pérdidas financieras y estrés.