13.12.2024 
La compra de inmuebles sobre plano en España implica un mayor grado de protección que en otros países. Sin embargo, los errores a la hora de elegir un promotor son posibles y pueden resultar muy caros. En este artículo, analizaremos los "puntos débiles" típicos que preocupan a los futuros compradores y proporcionaremos un plan paso a paso para comprobar al promotor (constructor) antes de comprar una vivienda en construcción o una propiedad terminada. Averiguaremos a qué documentos prestar atención y cómo evitar deudas, defectos de construcción y problemas con el registro de la transacción.
Por qué es importante comprobar al promotor
El principal dolor de cabeza del comprador es no quedarse sin dinero y sin vivienda. En España, los promotores (promotores) tienen más obligaciones legales que en varios países de la CEI, sin embargo, los riesgos pueden persistir. Estas son las principales preocupaciones de los futuros propietarios:
- El promotor retrasa la entrega de la propiedad o incluso "congela" la construcción.
- El proyecto carece de los documentos necesarios para la construcción o el asentamiento.
- Un precio demasiado bajo para la propiedad, que oculta gastos adicionales.
- Defectos técnicos y legales que conllevan miles de gastos de reparación.
- La presencia de gravámenes, deudas o litigios relacionados con el promotor o el terreno.
Para evitar caer en tales situaciones, es importante recopilar de antemano toda la información necesaria sobre el historial de la empresa y el proyecto específico.
Paso 1. Estudie la reputación del promotor
Cuántos años lleva la empresa en el mercado
Un promotor (promotor) fiable es, por regla general, una empresa que lleva mucho tiempo trabajando en el sector de la construcción y que ha puesto en marcha una serie de proyectos. Preste atención a los siguientes puntos:
- La presencia oficial del promotor en el Registro Mercantil de España.
- Opiniones sobre el promotor: si hay quejas sobre retrasos o la calidad de las construcciones.
- Proyectos realizados: cuántas propiedades ya se han construido y entregado a los propietarios.
Cuantos más proyectos se hayan completado con éxito, mayor será la probabilidad de que la construcción se lleve a término.
Comprobación de la transparencia financiera
La presencia de un capital social suficientemente grande y una financiación responsable habla a favor de la empresa. Recuerde que los bancos en España, antes de conceder financiación para proyectos, comprueban al promotor. Sin embargo, no vale la pena confiar solo en esto; es mejor estudiar a fondo la información usted mismo o con la ayuda de un especialista.
Paso 2. Estudie los documentos de la nueva construcción
Al comprar una vivienda en España en fase de construcción, asegúrese de comprobar la disponibilidad de los siguientes permisos y certificados:
- Licencia de obras. Sin ella, el promotor no tenía derecho a iniciar las obras.
- Certificado de final de obra (CFO): un certificado de finalización de las obras de construcción, firmado por un arquitecto técnico.
- Cédula de habitabilidad. Este es un documento oficial que confirma el cumplimiento de la propiedad con las normas de calidad y seguridad establecidas.
- Licencia de primera ocupación (LPO): un permiso para la ocupación inicial.
- Garantía obligatoria: un seguro de 10 años que cubre posibles defectos ocultos de la estructura.
Es importante recordar la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), según la cual el promotor está obligado a proporcionar garantías de seguro. No estará de más solicitar al promotor y comprobar en los registros correspondientes la legalidad de los documentos de construcción y el terreno en el que se está construyendo la propiedad.
Paso 3. Compruebe el estado de la parcela
En España existen diferentes categorías de suelo:
- Urbanizado: el terreno está permitido para la construcción.
- Fully urbanizado: la parcela ya está completamente construida, normalmente con servicios públicos conectados.
- Rural: terrenos agrícolas donde no se permite la construcción de edificios residenciales.
Asegúrese de que el terreno en el que se está construyendo la propiedad pertenece a la categoría que permite la construcción legal. Y también que la parcela está registrada a nombre del promotor.
Paso 4. Estudie los términos del contrato
Contrato de compraventa
Este documento regula la relación entre el comprador y el promotor. Debe indicar claramente:
- El precio del inmueble, el calendario de pagos y la fecha de finalización del inmueble.
- Sanciones por retrasos y la posibilidad de rescisión si el plazo se excede significativamente.
- Condiciones para realizar pagos anticipados. Si es necesario, solicite una garantía bancaria o una fianza de seguro por los importes pagados por la construcción.
- Condiciones de reembolso si la propiedad no se completa en el plazo especificado.
Idioma del documento y peritaje legal
No firme el contrato hasta que haya sido traducido a un idioma que entienda y un abogado haya realizado un análisis de todos los puntos. Esta es una práctica estándar en España que le permite evitar confusiones en las interpretaciones.
Paso 5. Evalúe los costos después de la entrega de la propiedad
Gastos de comunidad
España es un país con un sistema de servicios públicos desarrollado, pero el comprador debe averiguar de antemano los precios de la electricidad, el agua, el gas y otros servicios. Es útil solicitar al promotor o vendedor la última factura pagada, que indica el importe de la deuda (si la hubiera) y el consumo medio.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto anual sobre la propiedad. Su importe depende del valor catastral de la propiedad y del municipio. Compruebe si el IBI se ha pagado por el período anterior y tenga en cuenta que en el futuro usted será quien pague este impuesto.
Gastos de mantenimiento de zonas comunes (Comunidad)
Si el complejo tiene piscina, ascensor, aparcamiento y otras instalaciones comunes, cada vivienda participa en la cofinanciación de su mantenimiento. A veces esta cantidad puede ser considerable, así que averigüe su tamaño con antelación.
Paso 6. Aclare la cuestión de la licencia turística
Si planea alquilar la propiedad a corto plazo, asegúrese de verificar la disponibilidad de la tasa turística, o más bien, la licencia turística. Sin esta licencia, el alquiler legal a corto plazo es imposible, y las multas en caso de alquiler "ilegal" son muy altas. Si el propietario actual ya tiene un permiso, puede pasar automáticamente a usted.
Paso 7. Asegúrese de que no haya deudas ni gravámenes
El documento principal al comprar una propiedad terminada es la Nota simple. Este es un extracto del registro de la propiedad, que refleja los derechos sobre la vivienda, así como información sobre hipotecas, embargos u otras restricciones. Al comprar un piso a un promotor, solicite una Nota simple actualizada en caso de que el promotor haya solicitado un préstamo con la garantía del terreno o del edificio. Si hay deudas (por ejemplo, en forma de impuestos impagados), se deben liquidar antes de formalizar el contrato.
Paso 8. Preste atención al precio y a los gastos "ocultos"
Un precio demasiado bajo puede ser una trampa. A veces esto significa que la propiedad o la parcela necesita importantes inyecciones financieras (acabado, conexión a los servicios públicos, eliminación de defectos de construcción). Realice un estudio técnico-económico o invite a un especialista que evalúe de forma realista el coste de la futura reparación.
Paso 9. Considere el esquema de "pago a plazos" y la hipoteca
Muchos promotores permiten realizar pagos a plazos, hasta la entrega de la propiedad. Sin embargo, si planea solicitar una hipoteca, el momento óptimo para solicitarla es 2-3 meses antes de la disponibilidad real de la vivienda. Esto evitará riesgos asociados con cambios en la situación financiera (caída de ingresos o endurecimiento de las condiciones de los préstamos).
Paso 10. Asegure su transacción
Para reducir los riesgos potenciales, exija al promotor garantías bancarias por los importes anticipados. Compruebe las condiciones del seguro en caso de paralización de la obra o detección de defectos que puedan aparecer con el tiempo. En España existe la práctica de la cobertura de seguro obligatoria, pero el comprador debe aclarar todos los detalles antes de firmar el contrato.
Conclusión
La propiedad en España, con la debida verificación, puede convertirse en una inversión rentable y segura. El consejo principal: no se apresure, analice la reputación del promotor, asegúrese de que dispone de todos los documentos y derechos sobre el terreno, lea atentamente el contrato y no dude en hacer preguntas. Si no tiene suficiente experiencia o conocimientos, se recomienda ponerse en contacto con abogados cualificados y agentes inmobiliarios profesionales. Un enfoque cuidadoso en la compra le protegerá de gastos imprevistos, largos litigios y le ayudará a empezar la vida en un nuevo edificio con alegría, no con problemas.
