05.01.2025 
Por qué comprar una propiedad en España sin abogado es peligroso
Adquirir una vivienda en el extranjero es un paso importante que implica no solo un gran desembolso económico, sino también riesgos derivados del desconocimiento de la legislación local. Muchos intentan ahorrar costes y formalizan la compraventa sin la intervención de un abogado, pero posteriormente se enfrentan a deudas ocultas, problemas con okupas y otras complejidades legales. A continuación, analizaremos los principales puntos débiles del lector —un potencial comprador de inmuebles en España— y ofreceremos soluciones para evitar estas trampas.
Principales puntos débiles del comprador
1. Posibles deudas y cargas sobre la vivienda
Uno de los riesgos más comunes es comprar una propiedad con deudas de comunidad, impuestos atrasados, hipotecas impagadas u otras obligaciones financieras del anterior propietario. En España, las deudas pueden "transmitirse" al nuevo propietario si la propiedad estaba hipotecada o si existían facturas impagadas.
También es crucial verificar si la propiedad está embargada o si sirve como garantía de algún préstamo. Para ello, hay que estudiar la Nota Simple del Registro de la Propiedad, donde se registran las cargas. Sin embargo, la Nota Simple a menudo no es suficiente, ya que las deudas de comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pueden no constar en el Registro. Es necesario revisar los recibos, certificados y solicitar al vendedor toda la documentación acreditativa.
2. La amenaza de los "okupas"
En España existe un grave problema con la ocupación ilegal de viviendas. Si su apartamento o casa es ocupado por los llamados "okupas", el proceso de desalojo puede ser largo, ya que la legislación local protege el derecho de las personas que ya se encuentran en la propiedad. Para protegerse de estas situaciones, es útil instalar alarmas y visitar la vivienda regularmente, así como contar con asistencia legal oportuna para presentar una denuncia policial de inmediato y llevar el caso a los tribunales.
3. Malentendidos con el notario y la falta de distinción entre "jurista" y "abogado"
Muchos creen que el notario verifica la "limpieza" de la transacción. Pero el papel del notario en España se limita a certificar el hecho de la firma del contrato. El análisis legal en profundidad lo realiza un abogado. Además, en España la profesión de abogado está estrictamente regulada, a diferencia de la de "jurista", que puede no tener la debida responsabilidad por sus consultas. Si la transacción se complica por herencias, deudas o derechos controvertidos de terceros, un abogado le ayudará a evitar problemas graves.
4. Dificultades con la documentación y la barrera del idioma
La mayoría de los documentos legales en España están redactados en castellano. Si el comprador no domina el castellano (el idioma oficial español), el notario puede exigir la presencia de un traductor jurado. Un error o malentendido en los documentos puede llevar a la rescisión del contrato o a gastos adicionales. La traducción jurada de los documentos garantizará la precisión y evitará tales errores.
5. Riesgos en la compra de suelo y el incumplimiento de la normativa urbanística
Al comprar un terreno, es fundamental asegurarse de que se permite construir en él. En España existen diferentes categorías de suelo: urbano, urbanizable y rústico. Si el terreno es rústico, la construcción de viviendas puede estar prohibida. Además, incluso un inmueble registrado en el Registro de la Propiedad no siempre cumple con el plan urbanístico local. Un abogado revisará toda la documentación de zonificación y, si es necesario, le ayudará a resolver el asunto con el ayuntamiento.
El papel del abogado en una transacción segura
Para eliminar los riesgos mencionados, se recomienda contactar con un abogado independiente que tenga en cuenta exclusivamente los intereses del comprador. Sus tareas son:
- Verificación legal de la propiedad: análisis de deudas, cargas e historial de la propiedad.
- Comprobación de la documentación en el Registro de la Propiedad y el Catastro: verificación de la legalidad de las construcciones, el cumplimiento de la zonificación y la ausencia de limitaciones.
- Análisis de gastos e impuestos: evaluación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otras obligaciones fiscales. Asistencia en el registro en la Agencia Tributaria y obtención del Número de Identidad de Extranjero (NIE) para no residentes.
- Redacción y negociación de contratos: firma de precontratos (arras, contrato de reserva), contratos de compraventa, verificación de plazos, condiciones y seguridad de los fondos depositados.
- Protección contra el fraude: explicación de las particularidades de los pagos, incluyendo las fluctuaciones de divisas, y asesoramiento sobre el uso de criptomonedas u otras formas de pago.
- Cumplimiento de los plazos de la transacción: coordinación con el notario, el traductor y otras partes para evitar retrasos y sanciones.
Cómo evitar problemas con la "okupación" de viviendas
Si un apartamento o casa permanece vacío durante un período prolongado, es aconsejable tomar medidas:
- Alarma: un sistema de alerta ayudará a detectar la entrada no autorizada en las primeras 72 horas, cuando todavía se puede recurrir rápidamente a la policía para el desalojo.
- Revisiones periódicas: un poder notarial a un abogado permitirá presentar rápidamente una denuncia policial y controlar la situación.
- Evite los métodos "contundentes": recurrir a dudosos servicios "antiokupas" puede dar lugar a acusaciones de amenazas y prolongar el proceso judicial.
Por qué el banco y el notario no garantizan la limpieza de la transacción
El especialista del banco solo comprueba la solvencia del prestatario, y el notario confirma la firma del contrato. Ninguno de ellos es responsable de la verificación legal de las deudas, las características técnicas o la legalidad de la construcción. Estas funciones recaen en el abogado, que actúa en interés del comprador, no de un tercero.
Consecuencias de los errores después de la compra
Prescindir de los servicios de un abogado puede acarrear:
- El pago de deudas y multas ajenas;
- Pérdida de tiempo en la lucha contra los okupas y los litigios;
- Elevados costes para la eliminación de construcciones no registradas si no cumplen con la normativa urbanística;
- Dificultades para la posterior reventa o transmisión de la propiedad por herencia.
Cómo se desarrolla formalmente la transacción
1. Recopilación de documentos
El comprador debe obtener el Número de Identidad de Extranjero (NIE), así como preparar copias de los pasaportes, la Nota Simple del Registro de la Propiedad y un certificado de deudas de comunidad. El vendedor debe presentar un certificado de la comunidad de propietarios que acredite la ausencia de cuotas impagadas, así como los recibos del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
2. Contratos preliminares
A menudo, las partes firman un contrato de reserva o un contrato de arras. Este implica el pago de una pequeña cantidad para retirar la propiedad del mercado. A continuación, puede seguir un contrato de opción o un contrato privado de compraventa con el pago del 10-30% del precio final. Aquí, el abogado determina el esquema de pago y establece las sanciones por incumplimiento de las obligaciones.
3. Firma ante notario y pago
En la fase final, el abogado verifica la conformidad de todos los documentos y está presente en la firma. Si el comprador no domina el castellano, se recurre a un traductor jurado. Tras la firma del contrato, se entrega un cheque por el importe restante o se realiza una transferencia bancaria el día de la transacción.
Conclusión: la seguridad es lo primero
Comprar una propiedad en España sin un abogado puede acarrear serios problemas: ya sean deudas ajenas, enfrentamientos con okupas o malentendidos de la legislación local. Para que la transacción traiga solo emociones positivas y evite sorpresas desagradables, es importante contactar a tiempo con un abogado cualificado, estudiar todos los documentos y tener en cuenta los requisitos de la ley española. De esta manera, protegerá su inversión, ahorrará tiempo y nervios y, lo más importante, tendrá la garantía de obtener la vivienda de sus sueños sin piedras ocultas en el camino.
