Fiscalidad del alquiler turístico: nuevas reglas y consejos clave.

Tributación del alquiler turístico en España: análisis de las nuevas normativas

España se considera tradicionalmente uno de los países más atractivos para el alquiler turístico de inmuebles. Sin embargo, con el crecimiento de la demanda, también aumenta la atención de las autoridades fiscales. En 2024-2025 entraron en vigor nuevas normativas que cambian los principios de tributación de los ingresos por alquileres de corta duración. A continuación, analizaremos los principales "puntos débiles" de los propietarios de este tipo de inmuebles y consideraremos soluciones para que el alquiler turístico sea lo más rentable y seguro posible.

Cambios clave y "puntos débiles" de los propietarios

Introducción del Impuesto sobre las Operaciones de Turismo (IOT)

Una novedad ha sido la aparición del IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo). Este impuesto (14% del importe total de los ingresos) es obligatorio para todos aquellos que alquilen viviendas a turistas a corto plazo. Solo están exentos los inmuebles en regiones con baja actividad turística: allí la tasa se reduce al 8%. Para los propietarios, esto significa una mayor carga fiscal y la necesidad de una planificación cuidadosa de la geografía de las inversiones.

Refuerzo del control de las declaraciones

Un "punto débil" importante para los propietarios de inmuebles puede ser el sistema de multas. A partir de 2024, por evasión fiscal o información falsa, se prevén sanciones de hasta el 150% del importe no pagado. Por lo tanto, es importante que los propietarios presenten sus declaraciones a tiempo, contabilizando correctamente todos los ingresos y gastos.

Cambios en la licencia turística

A partir de agosto de 2024, entraron en vigor nuevas normas para la obtención y renovación de licencias turísticas. Ahora se conceden por 5 años, con un endurecimiento de los requisitos de seguridad, registro de huéspedes y acuerdo con los presidentes de la comunidad (comunidad). Si se incumplen estas condiciones, se puede perder la licencia y recibir una multa considerable (hasta 600.000 euros). Además, se han introducido restricciones en la duración máxima del alquiler (no más de 10 días consecutivos), y la prohibición de alquilar por habitaciones dificulta la posibilidad de alquilar parcialmente la vivienda.

Principales impuestos en el alquiler turístico

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Los ingresos por alquiler turístico pueden estar sujetos al IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Si se prestan servicios similares a los hoteleros (limpieza regular, cambio de ropa de cama, recepción, etc.), los ingresos se consideran actividad empresarial. En este caso, los gastos (suministros, reparaciones, amortización) se pueden deducir en su totalidad. Si los servicios no van más allá de los básicos (preparación de la vivienda antes de la llegada y después de la salida), los ingresos se reconocen como rendimientos del capital inmobiliario, y se aplica una metodología diferente para calcular las deducciones.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si el propietario de la vivienda presta servicios adicionales (lavandería, comida, recepción, etc.), también está sujeto al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) a un tipo del 10% (para los huéspedes). Para los ingresos sin servicios adicionales, el alquiler está exento de IVA. Sin embargo, tenga cuidado: si hay al menos un servicio hotelero, la Agencia Tributaria lo interpreta como una actividad económica, y entonces se aplica un tipo del 10% al facturar. Los servicios individuales para el mantenimiento de la vivienda (por ejemplo, la limpieza de zonas comunes) no se consideran servicios hoteleros.

Impuesto sobre las Actividades Económicas (IAE)

El IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas) es un impuesto directo sobre las actividades empresariales, profesionales o artísticas. Para la mayoría de las personas físicas existe una exención si la facturación anual no supera 1 millón de euros. Pero el alta en el IAE es necesaria, especialmente si se presta un servicio hotelero. En este caso, el inmueble se incluye en el grupo 685 ("Alojamiento turístico extrahotelero").

Nuevos requisitos para la licencia turística

• Limitación de la duración del alquiler: no más de 10 días consecutivos.
• Validez de la licencia: 5 años, luego renovación.
• Registro obligatorio de huéspedes: todos los huéspedes a partir del 1 de octubre de 2024 deben estar registrados en la policía.
• Prohibición de alquilar habitaciones individuales: solo se puede alquilar por días el inmueble completo, sin exceder el número declarado de plazas.
• Consentimiento de los vecinos: se requiere confirmación de que los residentes del edificio de apartamentos no se oponen a la actividad turística.
• Seguridad: el inmueble debe cumplir con los requisitos de equipamiento (sistema de seguridad contra incendios, plan de evacuación, lista de números de emergencia).
• Se prohíben las cerraduras electrónicas para la entrega de llaves.
• Multas: el incumplimiento puede conllevar la anulación de la licencia y una sanción de hasta 600.000 euros.

Procedimiento para legalizar la vivienda para alquiler turístico

Qué inmuebles son aptos

Para evitar "puntos débiles" en forma de conflictos con las autoridades, es importante entender que la vivienda debe cumplir con los criterios de inmueble turístico. El apartamento, bungalow o apartahotel debe tener el estatus de vivienda, permiso de habitabilidad, electrodomésticos en buen estado y cumplir con las normas sanitarias (ventilación, agua caliente, aire acondicionado, equipo contra incendios, etc.).

Obtención de la licencia

El procedimiento suele incluir la presentación de una "Declaración Responsable" en el ayuntamiento. La lista de documentos (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, etc.) puede variar ligeramente según la comunidad autónoma. Después de presentar la documentación, se realiza una inspección, que puede tardar hasta 3 meses. Hasta que se obtenga la licencia, está prohibido publicitar el inmueble como vivienda turística.

Especificidades regionales

Cada región establece sus propias normas. Por ejemplo, en las grandes ciudades puede haber moratorias en la concesión de nuevas licencias, y en algunas autonomías no se requiere ningún registro adicional para el alquiler de corta duración. Por lo tanto, asegúrese de consultar los detalles a nivel local.

Optimización de impuestos y consejos

• Declaración correcta de los ingresos. No subestime el importe, teniendo en cuenta que las plataformas online informan a las autoridades fiscales mediante formularios especiales, como el modelo 179.
• Utilización de deducciones. Se pueden tener en cuenta numerosos gastos de reparación, mantenimiento, suministros. Pero es importante tener documentos justificativos y una estructura de gastos correcta.
• Consulta con profesionales. Las leyes cambian y las multas son elevadas. Consulte a un asesor fiscal si tiene un caso complejo o si tiene varios inmuebles en diferentes regiones.
• Esté atento a los cambios en la concesión de licencias. Nuevos plazos, acuerdo con los vecinos, prohibición de cerraduras electrónicas: todo esto puede afectar en gran medida a los beneficios y la legalidad del alquiler.

Conclusión

En 2024-2025, España ha revisado a fondo la base fiscal y legal para el alquiler turístico. Es importante que los propietarios se adapten a tiempo: pagar el IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) y otros impuestos, registrar la vivienda, obtener una licencia turística y declarar correctamente los ingresos. Como resultado, obtendrá una fuente de ingresos estable y legal, evitará multas y podrá planificar el desarrollo a largo plazo de su inmueble turístico. Para minimizar los riesgos, es aconsejable consultar con especialistas, especialmente si no tiene experiencia en derecho fiscal español o no está dispuesto a profundizar en todos los detalles de la legislación.