Certificat d'efficacité énergétique en Espagne : points clés avant la transaction.

Pourquoi un certificat de performance énergétique est-il nécessaire en Espagne ?

Le certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) est un document officiel qui atteste du niveau de consommation d'énergie et des émissions de dioxyde de carbone (CO2) d'un bâtiment ou d'un logement individuel. En Espagne, il joue un rôle important dans toute transaction immobilière : sans certificat, il est impossible de vendre ou de louer un bien légalement. Le principal souci des propriétaires est le risque de voir un notaire refuser de certifier la transaction, de se voir infliger des sanctions financières et de perdre du temps. Les acheteurs ou locataires potentiels, quant à eux, veulent s'assurer que les coûts d'électricité, de chauffage et de climatisation ne seront pas excessivement élevés.

Aujourd'hui, ce document n'a pas seulement une valeur informative. Plus la classe d'efficacité énergétique est bonne, plus les conditions du « prêt immobilier vert » sont avantageuses, et des restrictions supplémentaires sont attendues d'ici 2030 pour les biens de la catégorie la moins performante (G). Par conséquent, il est important pour les propriétaires de se procurer un certificat en temps voulu afin d'éviter les difficultés liées à la vente ou à la location.

Quand un certificat est-il obligatoire et quels sont les biens exemptés ?

Cas obligatoires

Publication d'une annonce de vente ou de location sur les principaux portails : sans indication de la classe d'efficacité énergétique, le portail peut bloquer la publication.
Conclusion d'une transaction d'achat et de vente : le notaire ne certifiera pas le contrat en l'absence de certificat.
Location d'un bien immobilier (à long terme comme à court terme) : le certificat doit être joint au contrat, une copie étant remise au locataire.
Demande de « prêt immobilier vert » auprès d'une banque (prêt à conditions spéciales pour les biens de classe A ou B) : en l'absence de certificat, l'établissement financier (par exemple, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) refusera d'accorder le prêt ou révisera le taux.
Obtention de subventions pour la réalisation de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'un bâtiment : sans certificat valide, la subvention ne sera pas accordée.

Exceptions

Garages, locaux de stockage, biens destinés à la démolition ou à une rénovation majeure. Un certificat n'est pas requis pour ces biens.
Biens de petite taille d'une superficie maximale de 50 m² : dans certaines communautés autonomes d'Espagne, cette superficie peut être exemptée de certification.
Bâtiments ayant une valeur historique ou culturelle : si l'amélioration de l'efficacité énergétique porte atteinte à la valeur architecturale, il est parfois permis de ne pas obtenir de certificat. Toutefois, toute modification de ces biens nécessite une coordination minutieuse.

Si vous avez acheté un bien il y a longtemps et que vous ne prévoyez pas de le vendre ou de le louer, vous n'avez pas besoin d'obtenir un certificat. Mais dès que le besoin se fait sentir d'une transaction ou de subventions pour l'installation de panneaux solaires, vous devez vous occuper de l'enregistrement du document énergétique.

Classes d'efficacité énergétique : de A à G

En Espagne, il existe sept classes d'efficacité énergétique : A, B, C, D, E, F et G. Elles diffèrent par leur couleur et le pourcentage de consommation d'énergie par rapport aux indicateurs moyens.

Classes hautement performantes (A, B et C)

A (vert foncé) : meilleur indicateur de consommation, pas plus de 50 % du niveau moyen. Souvent présent dans les constructions neuves dotées de technologies modernes d'économie d'énergie.
B (vert) : consomme jusqu'à la moitié de l'énergie par rapport à un bien standard. Il peut s'agir de bâtiments neufs ou de bâtiments ayant fait l'objet d'une rénovation majeure.
C (vert clair) : 10 à 25 % plus performant que le niveau moyen, comprend généralement une isolation thermique, des panneaux solaires et un équipement de climatisation de qualité.

Niveaux d'efficacité énergétique moyens et faibles (D, E, F et G)

D (jaune) : l'indicateur est souvent présent dans les maisons d'âge moyen. Il peut y avoir du double vitrage, une isolation thermique de base. La consommation est généralement inférieure de 10 % à la moyenne.
E (orange clair) : la classe la plus répandue en Espagne (plus de 70 % des logements). Il s'agit du niveau de consommation moyen standard.
F (orange foncé) : 25 % de plus que le niveau moyen de consommation d'énergie, le plus souvent typique des maisons de plus de 40 ans, avec des systèmes de chauffage usés.
G (rouge) : biens présentant la plus mauvaise efficacité énergétique, nécessitent souvent des réformes complètes pour atteindre un niveau acceptable. Des restrictions devraient s'appliquer à ces biens d'ici 2030 en matière de vente et de location.

Comment obtenir un certificat de performance énergétique

Procédure principale

Étape 1. Trouver un technicien. Vous pouvez contacter l'Ordre des architectes, des constructeurs ou trouver un technicien certifié sur Internet.
Étape 2. Demander un devis et convenir d'une visite. Une inspection personnelle du bien est obligatoire.
Étape 3. Réaliser un audit énergétique. Le spécialiste examine la protection thermique du bâtiment, les systèmes de chauffage, de climatisation et d'autres paramètres afin de calculer les émissions de CO2 et les niveaux de consommation d'énergie.
Étape 4. Recevoir un rapport et des recommandations. Un logiciel officiellement reconnu par le ministère de l'Industrie est utilisé pour les calculs. Le rapport contiendra des recommandations pour améliorer la classe d'efficacité énergétique.
Étape 5. Enregistrement. Après l'enregistrement au registre, le propriétaire reçoit l'original du certificat.

Durée de validité et renouvellement

Dans la plupart des cas, le certificat est délivré pour une durée de 10 ans. Pour la classe G, la durée de validité est réduite à 5 ans afin d'inciter le propriétaire à entreprendre une modernisation énergétique. Si des réformes majeures ont été réalisées dans le bâtiment pour améliorer les caractéristiques thermiques, il est judicieux d'obtenir un nouveau certificat afin de refléter une classe plus élevée et de simplifier les transactions ultérieures.

Coût et sanctions

Le prix de la certification dépend de la surface et de la région, et varie en moyenne de 60 à 130 euros pour les appartements (50 à 100 m²) et de 200 à 300 euros pour les grandes villas. De plus, dans certaines communautés autonomes, une taxe de 5 à 15 euros est appliquée. Un point de référence courant est de 1,5 euro par m².

Infractions mineures (amende de 300 à 600 euros) : non-respect des exigences minimales (par exemple, absence de données sur la classe dans l'annonce).
Infractions graves (amende de 601 à 1 000 euros) : non-communication du certificat à l'acheteur ou au locataire.
Infractions très graves (amende de 1 001 à 6 000 euros) : falsification délibérée ou absence totale du document lors de la vente.

Aspects complémentaires : ITE et certifications globales

Pour les immeubles d'habitation, une ITE (Inspección Técnica de Edificios) peut également être exigée, laquelle est réalisée tous les 10 ans (les délais exacts sont fixés par la communauté autonome). Lors de la vente d'un appartement, il est parfois nécessaire de prouver que le bâtiment a passé une inspection technique. En outre, les certifications internationales LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) et « Maison passive » (un concept pour les bâtiments à consommation d'énergie quasi nulle) gagnent en popularité dans les pays européens. Toutefois, en Espagne, pour la plupart des transactions, le certificat national de performance énergétique reste le document décisif.

Conclusion

Le certificat de performance énergétique est un élément obligatoire de toute transaction immobilière légale en Espagne. Les propriétaires qui obtiennent le document en temps voulu réduisent le risque de sanctions, ont accès aux « prêts immobiliers verts » et augmentent également l'attractivité de leur logement sur le marché. Les acheteurs, quant à eux, peuvent évaluer les coûts énergétiques possibles et planifier la modernisation à l'avance. Étant donné que des restrictions supplémentaires pourraient apparaître d'ici 2030 pour les bâtiments de classe G, il convient de se préoccuper à l'avance d'un niveau d'efficacité énergétique plus élevé. Vous préserverez ainsi à la fois la valeur du bien et votre propre tranquillité d'esprit.