स्पेन में डेवलपर की जांच कैसे करें और सौदे को सुरक्षित करें

Испанияда бастапқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алу басқа елдерге қарағанда жоғары қорғаныс дәрежесін білдіреді. Дегенмен, құрылыс салушыны таңдаудағы қателіктер әлі де болуы мүмкін және өте қымбатқа түсуі мүмкін. Бұл мақалада біз болашақ сатып алушыларды алаңдататын әдеттегі «ауырсыну» нүктелерін қарастырамыз және құрылыс кезеңінде немесе дайын нысандарда үй сатып алмас бұрын құрылыс салушыны (девелоперді) тексерудің қадамдық жоспарын береміз. Қандай құжаттарға назар аудару керектігін және қарыздардан, құрылыс ақауларынан және мәмілені тіркеу мәселелерінен қалай аулақ болу керектігін анықтайық.

Неліктен құрылыс салушыны тексеру маңызды

Сатып алушының басты ауыртпалығы - ақшасыз және баспанасыз қалмау. Испанияда құрылыс салушылардың (promotores) ТМД-ның бірқатар елдеріне қарағанда заң бойынша міндеттемелері көбірек, алайда тәуекелдер сақталуы мүмкін. Міне, болашақ иелерінің негізгі алаңдаушылықтары:

Құрылыс салушы нысанды тапсыруды кешіктіреді немесе құрылысты мүлдем «тоқтатып тастайды».
Жобада құрылысқа немесе қоныстануға қажетті құжаттар жоқ.
Нысанның тым төмен бағасы, оның артында қосымша шығындар жасырылады.
Жөндеуге мыңдаған шығындарға әкелетін техникалық және құқықтық ақаулар.
Құрылыс салушыға немесе жерге байланысты ауыртпалықтардың, қарыздардың немесе сот дауларының болуы.

Мұндай жағдайларға тап болмас үшін компанияның тарихы мен нақты жоба туралы барлық қажетті ақпаратты алдын ала жинау маңызды.

1-қадам. Девелопердің беделін зерттеңіз

Компанияның нарықта қанша жыл жұмыс істегені

Сенімді құрылыс салушы (promotor) - әдетте, құрылыс саласында ұзақ уақыт жұмыс істеген және бірқатар нысандарды пайдалануға берген фирма. Келесі мәселелерге назар аударыңыз:

Құрылыс салушының Испанияның Коммерциялық тізілімінде (Registro Mercantil) ресми түрде болуы.
Девелопер туралы пікірлер: мерзімдерді бұзу немесе ғимараттардың сапасы туралы шағымдар бар ма.
Іске асырылған жобалар: қанша нысан салынған және иелеріне берілген.

Сәтті аяқталған жобалар неғұрлым көп болса, құрылыстың аяқталу ықтималдығы соғұрлым жоғары болады.

Қаржылық ашықтықты тексеру

Жеткілікті үлкен жарғылық капиталдың және есеп беретін қаржыландырудың болуы компанияның пайдасына сөйлейді. Есіңізде болсын, Испанияда банктер жобалық қаржыландыруды бермес бұрын, құрылыс салушыны тексереді. Дегенмен, тек осыған сенудің қажеті жоқ - ақпаратты өзіңіз немесе маманның көмегімен мұқият зерттеген дұрыс.

2-қадам. Жаңа құрылыстың құжаттарын зерттеңіз

Испанияда құрылыс кезеңінде тұрғын үй сатып алған кезде, келесі рұқсаттар мен сертификаттардың бар-жоғын тексеріңіз:

Licencia de obras (құрылысқа рұқсат). Онсыз құрылыс салушының жұмысты бастауға құқығы жоқ.
Certificado de final de obra (CFO) - техникалық сәулетші қол қойған құрылыс жұмыстарының аяқталғаны туралы сертификат.
Cédula de habitabilidad (тұруға жарамдылық сертификаты). Бұл нысанның белгіленген сапа және қауіпсіздік стандарттарына сәйкестігін растайтын ресми құжат.
Licencia de primera ocupación (LPO) - бірінші қоныстануға рұқсат.
Garantía obligatoria - ықтимал жасырын құрылымдық ақауларды жабатын 10 жылдық сақтандыру.

LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - Құрылысты ұйымдастыру туралы заңды есте ұстаған жөн, оған сәйкес құрылыс салушы сақтандыру кепілдіктерін беруге міндетті. Құрылыс салушыдан сұрау және тиісті тізілімдерде құрылыс құжаттары мен нысан салынып жатқан жердің заңдылығын тексеру артық болмайды.

3-қадам. Жер учаскесінің жағдайын тексеріңіз

Испанияда жердің әртүрлі санаттары бар:

Urbanizado - жер құрылыс салуға рұқсат етілген.
Fully urbanizado - учаске қазірдің өзінде толықтай салынған, әдетте қосылған коммуникациялары бар.
Rural - тұрғын үй құрылысын салуға рұқсат етілмеген ауыл шаруашылығы жерлері.

Нысан салынып жатқан жердің заңды құрылысқа рұқсат ететін санатқа жататынына көз жеткізіңіз. Сондай-ақ, учаскенің құрылыс салушыға тіркелгеніне көз жеткізіңіз.

4-қадам. Шарттың талаптарын зерттеңіз

Сатып алу-сату шарты (Contrato de compraventa)

Бұл құжат сатып алушы мен құрылыс салушы арасындағы қарым-қатынасты реттейді. Онда келесілер нақты көрсетілуі керек:

Жылжымайтын мүліктің бағасы, төлем кестесі және нысанды тапсырудың соңғы күні.
Кешіктірулер үшін айыппұлдар және мерзім айтарлықтай асып кетсе, бұзу мүмкіндігі.
Аванстық төлемдерді енгізу шарттары. Қажет болған жағдайда, құрылысқа төленген сомаларға банктік кепілдік немесе сақтандыру кепілдігін талап етіңіз.
Нысан көрсетілген мерзімде салынбаған жағдайда өтемақы төлеу шарттары.

Құжаттың тілі және құқықтық сараптама

Шарт сізге түсінікті тілге аударылмайынша және заңгер барлық тармақтарды талдамайынша, оған қол қоймаңыз. Бұл Испанияда түсіндірулерде шатасуды болдырмау үшін стандартты тәжірибе.

5-қадам. Нысанды тапсырғаннан кейінгі шығындарды бағалаңыз

Коммуналдық төлемдер шығындары

Испания - коммуналдық қызметтер жүйесі дамыған ел, бірақ сатып алушы электр қуаты, су, газ және басқа да қызметтердің бағасын алдын ала білуі керек. Құрылыс салушыдан немесе сатушыдан қарыз сомасы (бар болса) және орташа тұтыну көрсетілген соңғы төленген түбіртекті сұраған пайдалы.

6-қадам. Туристік лицензия мәселесін анықтаңыз

Егер сіз тұрғын үйді қысқа мерзімге жалға беруді жоспарласаңыз, tasa turística (туристік салық), дәлірек айтқанда, туристік лицензияның бар-жоғын тексеріңіз. Бұл лицензиясыз қысқа мерзімді заңды жалға беру мүмкін емес, ал «заңсыз» жалға беру жағдайында айыппұлдар өте жоғары. Егер қазіргі иесінде рұқсат болса, ол автоматты түрде сізге өтуі мүмкін.

7-қадам. Қарыздар мен ауыртпалықтардың жоқтығына көз жеткізіңіз

Дайын нысанды сатып алу кезіндегі негізгі құжат - Nota simple. Бұл жылжымайтын мүлік тізілімінен үзінді көшірме, онда тұрғын үйге құқықтар, сондай-ақ ипотека, тыйым салулар немесе басқа шектеулер туралы ақпарат көрсетіледі. Құрылыс салушыдан пәтер сатып алған кезде, егер құрылыс салушы жерге немесе ғимаратқа кепілдікпен несие алған жағдайда, жаңартылған Nota simple сұраңыз. Егер қарыздар болса (мысалы, төленбеген салықтар түрінде), оларды шарт жасалғанға дейін өтеу керек.

8-қадам. Бағаға және "жасырын" шығындарға мұқият болыңыз

Тым төмен баға алдау болуы мүмкін. Кейде бұл нысан немесе жер учаскесі қомақты қаржылық салымдарды (әрлеу, коммуникацияларға қосу, құрылыс ақауларын жою) қажет ететінін білдіреді. Техникалық-экономикалық сараптама жүргізіңіз немесе болашақ жөндеудің құнын шынайы бағалайтын маманды шақырыңыз.

9-қадам. "Бөліп төлеу" схемасын және ипотеканы қарастырыңыз

Көптеген құрылыс салушылар төлемдерді кезең-кезеңімен - нысанды тапсырғанға дейін төлеуге мүмкіндік береді. Алайда, егер сіз ипотека алуды жоспарласаңыз, оны рәсімдеудің ең қолайлы уақыты - тұрғын үйдің нақты дайын болуына 2-3 ай қалғанда. Бұл қаржылық жағдайдың өзгеруіне (табыстың төмендеуі немесе несие шарттарының қатаюы) байланысты тәуекелдерді болдырмауға мүмкіндік береді.

10-қадам. Мәмілеңізді сақтандырыңыз

Ықтимал тәуекелдерді азайту үшін құрылыс салушыдан аванспен төленген сомаларға банк кепілдіктерін талап етіңіз. Құрылыс тоқтаған немесе біраз уақыттан кейін анықталуы мүмкін ақаулар анықталған жағдайда сақтандыру шарттарын тексеріңіз. Испанияда міндетті сақтандыру тәжірибесі бар, бірақ сатып алушы шартқа қол қоймас бұрын барлық мәліметтерді нақтылауы керек.

Қорытынды

Испаниядағы жылжымайтын мүлік дұрыс тексерілген жағдайда тиімді салым және сенімді инвестиция бола алады. Басты кеңес: асықпаңыз, құрылыс салушының беделін талдаңыз, барлық құжаттар мен жерге құқықтардың бар екеніне көз жеткізіңіз, шартты мұқият оқып шығыңыз және сұрақтар қоюдан тартынбаңыз. Егер сізде жеткілікті тәжірибе немесе білім болмаса, білікті заңгерлер мен кәсіби жылжымайтын мүлік агенттеріне жүгіну ұсынылады. Сатып алу кезінде мұқият болу сізді күтпеген шығындардан, ұзақ сот ісінен қорғайды және жаңа ғимаратта өмірді проблемалармен емес, қуанышпен бастауға көмектеседі.