स्पेन में संपत्ति खरीद के लिए अग्रिम अनुबंध (Contrato de arras)

स्पेन में संपत्ति खरीदते समय आरक्षित समझौता (Contrato de arras)

विदेश में संपत्ति खरीदना कुछ विशेष जोखिमों और महत्वपूर्ण कानूनी पहलुओं से जुड़ा होता है। स्पेन में खरीदारों को सौदे की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए आरक्षित समझौते, या Contrato de arras, पर हस्ताक्षर करने की सलाह दी जाती है। यह दस्तावेज़ खरीदार और विक्रेता दोनों की गंभीरता को प्रमाणित करता है, आगामी सौदे की प्रमुख शर्तों को निर्धारित करता है और समझौते के टूटने की स्थिति में संभावित परिणामों का वर्णन करता है।

खरीदार की मुख्य समस्याएं और उनके समाधान

अदायगी की गई राशि खोने का डर। यदि किसी एक पक्ष ने सौदे से पीछे हटने का निर्णय लिया, तो आरक्षित राशि खोने या उसे दोगुनी राशि में वापस करने का खतरा हो सकता है।
दस्तावेज़ों की तैयारी में कठिनाई। स्पेन में संपत्ति खरीदते समय कई प्रमाणपत्रों, जांचों और नोटरीकृत सत्यापन की आवश्यकता होती है। बिना किसी विशेषज्ञ की सलाह के गलती करना आसान है।
समस्या संपन्न संपत्ति खरीदने की संभावना। संपत्ति पर ऋण, बंधन या विवादास्पद कानूनी स्थिति हो सकती है।
समझौते की शर्तों का पूर्ण रूप से न समझ पाना। भाषा की बाधा और अनुभव की कमी के कारण हस्ताक्षर के समय गलतफहमी हो सकती है।
बैंक द्वारा होम लोन न मंजूर होना। यदि समझौते में राहत देने वाले प्रावधान नहीं होते, तो बैंक द्वारा लोन अस्वीकृत करने पर खरीदार को आरक्षित राशि खोने का खतरा रहता है।

समाधान: आरक्षित समझौते के प्रकार को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट करें, सभी बिंदुओं (विशेषकर समझौते के टूटने के परिणाम) का ध्यानपूर्वक अध्ययन करें, संपत्ति की कानूनी शुद्धता की जांच करें और स्पेन में संपत्ति से संबंधित विशेषज्ञ वकील या अनुभवी विशेषज्ञ की सहायता प्राप्त करें।

स्पेन में आरक्षित समझौता (Contrato de arras) क्या है और यह क्यों आवश्यक है

आरक्षित समझौता यह प्रमाणित करता है कि दोनों पक्ष सौदे को अंजाम देने का इरादा रखते हैं और भविष्य की बिक्री की प्रमुख शर्तों का वर्णन करता है। इसमें निम्नलिखित बातें शामिल होनी चाहिए:

संपत्ति की कीमत और आरक्षित राशि की मात्रा।
अंतिम खरीद-बिक्री समझौते (नोटरीकृत सौदा) पर हस्ताक्षर की समयसीमा।
पक्षों की जानकारी (नाम, उपनाम, DNI (Documento Nacional de Identidad) या NIE (Número de Identificación de Extranjero) नंबर, पता)।
संपत्ति का विवरण: पता, विशेषताएँ, कैडस्टर नंबर।
समझौते के टूटने की शर्तें और दोनों पक्षों के लिए परिणाम।

यदि आरक्षित समझौता नहीं किया जाता है, तो पक्ष बिना औपचारिक गारंटी के रह जाते हैं। विक्रेता संपत्ति को किसी अन्य खरीदार को बेच सकता है, और खरीदार को सौदे की तैयारी में समय और धन की हानि होने का खतरा रहता है।

स्पेन में आरक्षित समझौते के मुख्य प्रकार

तीन मुख्य Contrato de arras प्रकार मौजूद हैं, जो कानूनी परिणामों के आधार पर भिन्न होते हैं:

Arras confirmatorias. इसमें खरीदार पूरी कीमत एक बार में चुका सकता है, और यह समझौता दोनों पक्षों की गंभीरता को प्रमाणित करता है। लेकिन यदि समझौता टूट जाता है, तो खरीदार को केवल चुकाई गई राशि मिलती है, अतिरिक्त मुआवजा नहीं मिलता।
Arras penales. यह समझौता उस पक्ष पर दंड लगाने के लिए है जिसने शर्तों का पालन नहीं किया। यदि दायित्वों का उल्लंघन होता है, तो दूसरी पक्ष आरक्षित राशि को रोकने या वापस करने के साथ-साथ अतिरिक्त नुकसान की भरपाई भी मांग सकता है।
Arras penitenciales. संपत्ति सौदों के लिए सबसे आम प्रकार है, क्योंकि दोनों पक्ष समझौते को तोड़ सकते हैं: यदि खरीदार पीछे हटता है – तो वह आरक्षित राशि खो देता है; यदि विक्रेता पीछे हटता है – तो उसे आरक्षित राशि दोगुनी करके वापस करनी पड़ती है।

स्पेन में संपत्ति खरीदते समय सबसे अधिक उपयोग किया जाने वाला प्रकार Arras penitenciales है। इसे स्पेन के नागरिक संहिता (अनुच्छेद 1454) द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जिससे खरीदारों और विक्रेताओं दोनों को स्पष्ट कानूनी गारंटी मिलती है।

आरक्षित समझौता (Contrato de arras) इतना महत्वपूर्ण क्यों है

संकल्प की गंभीरता की गारंटी। यह सुनिश्चित करता है कि दोनों पक्ष सौदे को वास्तविकता में संपन्न करने के लिए प्रतिबद्ध हैं।
मुख्य शर्तों का स्पष्ट निर्धारण। कीमत, समयसीमा और दायित्वों को दस्तावेज़ में विस्तार से उल्लेख किया जाता है, जिससे गलतफहमियों का खतरा कम होता है।
दोहरी बिक्री से सुरक्षा। विक्रेता एक ही समय में संपत्ति को किसी और को नहीं बेच सकता।
सौदे के टूटने की शर्तों का स्पष्ट निर्धारण। समझौते में यह अनिवार्य रूप से लिखा जाता है कि यदि सौदा विफल रहता है तो क्या होगा।

स्पेन में आरक्षित समझौते को सही ढंग से कैसे तैयार करें

चूंकि आरक्षित समझौता (जिसे अक्सर Contrato de arras कहा जाता है) एक मुक्त रूप का होता है, इसलिए सभी कानूनी बारीकियों का ध्यान रखना महत्वपूर्ण है। इसे दो भाषाओं में – स्पेनिश और खरीदार की भाषा – तैयार करने की सिफारिश की जाती है। समझौते में अनिवार्य रूप से शामिल करें:

पक्षों के सही व्यक्तिगत विवरण: पूरा नाम, DNI (Documento Nacional de Identidad) या NIE (Número de Identificación de Extranjero) नंबर, पता।
संपत्ति का विवरण: पता, कैडस्टर नंबर, विशेषताएँ।
आरक्षित राशि की मात्रा और शर्तें: यह कब चुकाई जाती है, और अंतिम सौदे पर हस्ताक्षर के समय कुल कीमत में कैसे शामिल होती है।
संपत्ति की अंतिम कीमत और भुगतान का तरीका: नकद, बैंक ट्रांसफर या अन्य तरीके।
विशिष्ट समयसीमा: वह तिथि जब दोनों पक्ष नोटरीकृत सौदे पर हस्ताक्षर करने के लिए सहमत होते हैं।
सौदे से पीछे हटने के परिणाम: यदि खरीदार या विक्रेता अपना मन बदल लेते हैं तो क्या होगा।
पक्षों के हस्ताक्षर: बिना हस्ताक्षर के यह समझौता मान्य नहीं होता।

हस्ताक्षर करते समय ध्यान देने योग्य बातें

संपत्ति की कानूनी शुद्धता की जाँच करें। यह सुनिश्चित करने के लिए कि संपत्ति पर कोई ऋण, जाम या बंधन नहीं है, Nota Simple प्राप्त करें।
होम लोन अस्वीकृति की स्थिति में शर्तें। यदि बैंक द्वारा लोन अस्वीकृत हो जाता है, तो सौदे के विफल होने पर आरक्षित राशि (पूरी या आंशिक) की वापसी का प्रावधान अवश्य शामिल करें।
खर्चों का विभाजन। सामान्यतः दोनों पक्ष यह तय करते हैं कि नोटरी की फीस, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) या IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) और स्थानीय पूंजीगत लाभ कर का भुगतान कौन करेगा।
नोटरीकृत सत्यापन की आवश्यकता। हालाँकि आरक्षित समझौते को नोटरीकृत करना अनिवार्य नहीं है, लेकिन विवादों से बचने और सबूतों को मजबूत करने के लिए इसे अक्सर नोटरीकृत कर कराया जाता है।

आम गलतियाँ और जोखिम

गलत समझौते का प्रकार चुनना (Arras confirmatorias की जगह Arras penitenciales)। इससे यह हो सकता है कि यदि विक्रेता अपना मन बदलता है तो खरीदार को दोगुने मुआवजे का हक नहीं मिलता।
होम लोन के प्रावधान का अभाव। यदि बैंक अस्वीकृत करता है, तो खरीदार आरक्षित राशि खो सकता है।
संपत्ति के विवरण में वास्तविकता से असंगतता। कभी-कभी क्षेत्रफल, फर्नीचर या पार्किंग स्थल लिखित शर्तों से अलग हो सकता है।
सार्वजनिक बिलों के बकाया ऋण। यदि समझौते में विक्रेता को बकाया का भुगतान करने के लिए बाध्य नहीं किया गया है, तो सौदे के बाद खरीदार अतिरिक्त खर्चों का सामना कर सकता है।

सौदे की सुरक्षा के लिए कार्रवाई की रूपरेखा

संपत्ति के स्वामित्व और ऋणों की सावधानीपूर्वक जाँच करें।
भविष्य की बिक्री की सभी शर्तों, खर्चों के विभाजन और नोटरीकृत सौदे पर हस्ताक्षर की तिथियों को स्पष्ट करें।
यदि बैंक अस्वीकृति की स्थिति में आरक्षित राशि खोने से बचने के लिए होम लोन प्रावधान जोड़ें।
कठिनाई की स्थिति में स्पेन में संपत्ति विशेषज्ञ वकील से परामर्श करें।

निष्कर्ष

स्पेन में आरक्षित समझौता (Contrato de arras) – यह सुनिश्चित करता है कि संपत्ति खरीदने का सौदा दोनों पक्षों के लिए अधिकतम सुरक्षित और पारदर्शी तरीके से संपन्न होगा। यह समझौता दोहरी बिक्री के जोखिम से बचाता है, आरक्षित राशि की वापसी (या हानि) के तंत्र को निर्धारित करता है और सभी शर्तों – कीमत, समयसीमा, और पारस्परिक दायित्वों को स्थिर करता है। कानूनी गलतियों से बचने और धन न खोने के लिए दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक जाँच, सही आरक्षित समझौते के प्रकार का चयन और सभी शर्तों को स्पष्ट रूप से लिखना अति आवश्यक है, जैसे कि बैंक द्वारा होम लोन अस्वीकृत होने की स्थिति में।

यदि रिजर्वेशन समझौता को सही तरीके से तैयार किया जाए, सभी बारीकियों का ध्यान रखा जाए और पेशेवर सलाहकारों द्वारा महत्वपूर्ण बिंदुओं की पुष्टि की जाए, तो खरीदार और विक्रेता दोनों इस बात का भरोसा कर सकते हैं कि सौदा सुरक्षित रहेगा। इसलिए, स्पेन में संपत्ति खरीदने के अनुभवी विशेषज्ञ Arras penitenciales का उपयोग करने और वकील की सहायता लेने की सिफारिश करते हैं।