07.01.2025 
Nákup nemovitosti ve Španělsku přitahuje mnoho investorů a kupců díky příznivému klimatu, vysoké kvalitě života a široké nabídce. Nicméně, spolu s výhodami vznikají i daňové povinnosti, které je třeba vzít v úvahu při pořízení a vlastnictví nemovitosti. V tomto článku se podíváme na to, ve kterých regionech Španělska jsou daně z nemovitostí nejvyšší a jak lze daňové zatížení minimalizovat.
Daně při nákupu nemovitosti ve Španělsku
Na primárním trhu
Nákup nemovitosti na primárním trhu zahrnuje několik klíčových daní:
- Daň z přidané hodnoty (IVA) — 10 % z katastrální hodnoty bytu a 21 % pro komerční objekty nebo pozemky. Na Kanárských ostrovech se místo IVA uplatňuje daň IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) ve výši 4,5 %.
- Razítková daň (AJD) — pohybuje se od 0,5 % do 1,5 % z kupní ceny v závislosti na regionu.
Na sekundárním trhu
Při nákupu nemovitosti na sekundárním trhu kupující platí daň z převodu nemovitosti (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Sazba této daně závisí na autonomní komunitě a může činit od 6 % do 11 %.
- Katalánsko — 10%
- Madrid — 6%
- Asturie — 8–10%
Daně při prodeji nemovitosti
Daň z kapitálového zisku (CGT)
Při prodeji nemovitosti je rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou zdaněn daní z kapitálového zisku (CGT - Capital Gains Tax) s progresivními sazbami:
- až do 6 000 € — 19%
- od 6 001 do 50 000 € — 21%
- nad 50 001 € — 23%
Nerezidenti Španělska platí pevnou sazbu 19 % z kapitálového zisku (pro rezidenty EU, Islandu a Norska) nebo 24 % (pro ostatní nerezidenty).
Daň ze zvýšení hodnoty pozemku
Tato daň se vypočítává na základě zvýšení hodnoty pozemku a může dosáhnout až 30 % z nárůstu hodnoty. Výše daně je určena obcí a závisí na různých faktorech, jako je poloha a doba vlastnictví.
Daně z vlastnictví nemovitosti
Roční daň z nemovitosti (IBI)
IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) je hlavní daň z nemovitosti, kterou platí všichni vlastníci. Sazby se pohybují od 0,4 % do 1,1 % katastrální hodnoty, v závislosti na obci.
Daň z pronájmu nemovitosti (IRNR)
Nerezidenti, kteří pronajímají nemovitost, jsou povinni platit daň IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) ve výši 19 % (pro rezidenty EU, Islandu a Norska) nebo 24 % (pro ostatní nerezidenty) z dosaženého zisku po odečtení nákladů. Pokud nemovitost není pronajímána, daň se počítá jako 1,1 % z katastrální hodnoty.
Daň z luxusu (Impuesto sobre el Patrimonio)
Tato daň se vztahuje na vlastníky nemovitostí s hodnotou nad 700 000 €. Sazby se pohybují od 0,2 % do 3,75 % v závislosti na regionu. V některých autonomních oblastech, jako je Valencie, je hranice pro placení daně snížena na 500 000 €.
Dodatečné náklady
- Komunální poplatky — závisí na regionu a vlastnostech nemovitosti.
- Odvoz odpadu — pevná nebo proměnná částka v závislosti na obci.
- Pojištění nemovitosti — povinné, pokud je zřízena hypotéka.
- Notářské a registrační poplatky — přibližně 1 % z hodnoty nemovitosti.
Pokuty za neplacení daní
Neplacení daní ve Španělsku vede k pokutám až do výše 100 % z neobdržené částky, penále až 20 % a k možné konfiskaci majetku. Také může dojít k zamítnutí prodloužení pobytového oprávnění.
Tipy pro daňovou optimalizaci
- Vyberte si regiony s nízkými daňovými sazbami, například Madrid nebo Saragossa.
- Zapisujte nemovitost na více členů rodiny, abyste snížili daňový základ.
- Včas deklarujte své příjmy a využívejte daňové odpočty.
Shrnutí
Daně z nemovitostí ve Španělsku se liší v závislosti na regionu a druhu transakce. Je důležité důkladně prostudovat daňové zákony a obrátit se na profesionální poradce, aby se minimalizovalo daňové zatížení. Správná volba regionu a promyšlené plánování mohou výrazně snížit náklady při nákupu a vlastnictví nemovitosti ve Španělsku.
