Daň z převodu nemovitosti ve Španělsku: jak se vyhnout přeplatku.

Co je daň z převodu nemovitosti ve Španělsku?

Pořízení nemovitosti z druhé ruky ve Španělsku je spojeno s platbou daně z převodu nemovitosti - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales). Tato daň je vybírána z jakéhokoli úplatného nabytí nemovitosti na sekundárním trhu, a také z pronájmu, nákupu ojetého vozidla nebo z některých korporátních operací. Pro mnoho kupujících se ITP stává významnou položkou výdajů, protože sazba daně může dosáhnout až 11 % a více, v závislosti na autonomní oblasti.

Kdo platí daň a v jakých termínech?

Hlavní starostí kupujícího je pochopení toho, kdo je odpovědný za zaplacení ITP a kdy by se tak mělo stát. Ze zákona je poplatníkem daně z převodu nemovitosti kupující. Od okamžiku podpisu notářské kupní smlouvy má 30 dnů na podání daňového přiznání (formulář 600) a zaplacení celé částky daně finančnímu úřadu příslušné autonomní oblasti. Nedodržení lhůt může vést k uložení pokut a penále, proto je důležité se o to postarat předem.

Výjimky z pravidla

Pokud je pořizována novostavba (od developera), platí se namísto ITP daň z přidané hodnoty - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Sazba IVA činí obvykle 10 % u rezidenčních nemovitostí a 21 % u komerčních prostor a pozemků. V tomto případě kupující navíc platí kolkovné - AJD (Actos Jurídicos Documentados), které je stanoveno regionálními úřady a pohybuje se v průměru od 0,5 % do 1,5 %.

Jak se ITP vypočítává a co je Valor de Referencia?

Jednou z hlavních obtíží je určení základu daně. Obecný vzorec zní takto: za základ se bere vyšší ze dvou hodnot - skutečná hodnota transakce nebo takzvaná Valor de Referencia (referenční hodnota). Valor de Referencia je pomyslný ukazatel tržní hodnoty nemovitosti, který je vypočítán katastrálními úřady s ohledem na statistiky transakcí v regionu. Je pravidelně přezkoumáván a může se měnit. Pokud se ukáže, že skutečná cena transakce je nižší než Valor de Referencia, základem daně bude referenční hodnota, což vylučuje možnost podhodnocení ceny za účelem snížení daně.

Sazby v jednotlivých regionech

Každá autonomní oblast Španělska si stanovuje vlastní pravidla a sazby ITP. V průměru se pohybují od 6 % do 11 %. Například v Madridu je sazba 6 %, v Katalánsku 10 %, ve Valencii 10 % a v Baskicku 6-7 %, v závislosti na provincii. Pro upřesnění přesné sazby je nutné se předem poradit se specialisty nebo prostudovat předpisy v konkrétním regionu.

Jaké faktory ovlivňují snížení daňové zátěže?

Navzdory obecnému trendu k významným výdajům existují pro určité kategorie kupujících úlevy a odpočty. Pokud je nemovitost pořizována mladou osobou (nejčastěji do 35 let) nebo rodinou s nízkými příjmy, může být sazba daně snížena. Kromě toho v některých oblastech existují další úlevy pro mnohodětné rodiny nebo osoby se zdravotním postižením. Podrobnosti je vhodné zjistit přímo u regionálního finančního úřadu.

Povinnosti nerezidentů a případné sankce

Potenciální kupující se často obávají toho, jaké daně musí platit, když nejsou rezidenty Španělska. Pro nerezidenty platí pravidla pro ITP stejná jako pro občany země. Nicméně se k nim přidávají další povinné platby, například daň z příjmu pro nerezidenty - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), pokud bude nabytá nemovitost pronajímána nebo následně prodána se ziskem. Porušení daňových povinností může vést k pokutám, penále a problémům s prodloužením povolení k pobytu nebo při dalším nakládání s nemovitostí.

Kdy se ITP neplatí?

Existují případy úplného nebo částečného osvobození od platby daně z převodu nemovitosti:

• Rozdělení majetku mezi manžely (včetně rozvodu nebo rozluky).
• Darování nebo dědění za určitých preferenčních podmínek stanovených regionálními právními předpisy.
• Převod nemovitosti jako náhrady na základě soudního rozhodnutí.
• Pořízení novostavby od developera (v tomto případě se platí IVA a AJD).

V každé takové situaci je však vhodné se předem ujistit, že existuje odpovídající právní základ pro osvobození.

V čem může pomoci realitní kancelář?

Mnoho kupujících se obává, jak správně vyplnit daňové přiznání, nepropásnout termíny a nenarazit na nečekané výdaje. Zkušená realitní kancelář zbavuje těchto starostí prostřednictvím komplexního doprovodu transakce:

• Pomáhá upřesnit aktuální sazby a úlevy v regionu.
• Poskytuje poradenství ohledně výpočtů s Valor de Referencia.
• Připravuje správné dokumenty pro platbu ITP.
• Vysvětluje důsledky nedodržení termínů a pomáhá se vyhnout pokutám.

Praktická doporučení pro kupující

• Upřesněte si základ daně předem. Ověřte, zda Valor de Referencia nepřevyšuje smluvní cenu.
• Plánujte rozpočet na nákup s ohledem na sazbu ITP v konkrétní autonomní oblasti.
• Pokud jste mladší 35 let nebo jste mnohodětná rodina, zjistěte si informace o možných úlevách.
• V případě potřeby si ujasněte, zda sjednání hypotéky ovlivní konečnou cenu za vyřízení.
• Neotálejte s podáním formuláře 600, abyste se vyhnuli pokutám za prodlení.

Závěr

Daň z převodu nemovitosti ve Španělsku (ITP) je důležitou součástí výdajů při koupi nemovitosti z druhé ruky. Pochopení toho, jak se daň vypočítává, jaké úlevy jsou možné a jaké jsou lhůty pro platbu, pomůže vyhnout se přeplatkům a pokutám. Pro nerezidenty je důležité vzít v úvahu dodatečné daňové povinnosti spojené s vlastnictvím a prodejem nemovitosti. Nejlepším řešením bude konzultace s kompetentními specialisty, kteří dokáží vybrat optimální variantu transakce a poskytnout doporučení ohledně daňové optimalizace.