Grunderwerbsteuer in Spanien: wie man eine Überzahlung vermeidet.

Was ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?

Der Erwerb einer Gebrauchtimmobilie in Spanien ist mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales) verbunden. Diese Steuer wird bei jedem entgeltlichen Erwerb von Immobilien auf dem Zweitmarkt sowie bei der Vermietung, dem Kauf eines Gebrauchtwagens oder bestimmten Unternehmensvorgängen erhoben. Für viele Käufer wird die ITP zu einem erheblichen Kostenfaktor, da der Steuersatz je nach Autonomer Gemeinschaft bis zu 11 % und mehr betragen kann.

Wer zahlt die Steuer und zu welchen Fristen?

Die größte Sorge des Käufers ist das Verständnis, wer für die Zahlung der ITP verantwortlich ist und wann dies geschehen sollte. Laut Gesetz ist der Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer der Käufer. Ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde hat er 30 Tage Zeit, um eine Erklärung (Formular 600) einzureichen und den gesamten Steuerbetrag an die Finanzkasse der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft zu zahlen. Die Nichteinhaltung der Fristen kann zur Verhängung von Bußgeldern und Strafen führen, daher ist es wichtig, sich im Vorfeld darum zu kümmern.

Ausnahmen von der Regel

Wird eine neue Immobilie (vom Bauträger) erworben, wird anstelle der ITP die Mehrwertsteuer - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) gezahlt. Der IVA-Satz beträgt in der Regel 10 % für Wohnimmobilien und 21 % für Gewerberäume und Grundstücke. In diesem Fall zahlt der Käufer zusätzlich die Stempelsteuer - AJD (Actos Jurídicos Documentados), die von den Regionalbehörden festgelegt wird und im Durchschnitt zwischen 0,5 % und 1,5 % liegt.

Wie wird die ITP berechnet und was ist der Valor de Referencia?

Eine der größten Schwierigkeiten ist die Bestimmung der Bemessungsgrundlage. Die allgemeine Formel lautet wie folgt: Als Grundlage dient der höhere der beiden Werte - der tatsächliche Transaktionswert oder der sogenannte Valor de Referencia (Referenzwert). Der Valor de Referencia ist ein fiktiver Indikator für den Marktwert der Immobilie, der von den Katasterbehörden unter Berücksichtigung der Transaktionsstatistiken in der Region berechnet wird. Er wird regelmäßig überprüft und kann sich ändern. Wenn der tatsächliche Transaktionspreis niedriger ist als der Valor de Referencia, ist die Bemessungsgrundlage der Referenzwert, was die Möglichkeit ausschließt, den Preis zu niedrig anzusetzen, um die Steuer zu senken.

Steuersätze in den verschiedenen Regionen

Jede Autonome Gemeinschaft Spaniens legt ihre eigenen Regeln und ITP-Steuersätze fest. Im Durchschnitt liegen diese zwischen 6 % und 11 %. Zum Beispiel beträgt der Steuersatz in Madrid 6 %, in Katalonien 10 %, in Valencia 10 % und im Baskenland 6-7 %, abhängig von der Provinz. Um den genauen Steuersatz zu erfahren, sollten Sie sich im Vorfeld mit Spezialisten beraten oder die Vorschriften in der jeweiligen Region studieren.

Welche Faktoren beeinflussen die Senkung der Steuerlast?

Trotz des allgemeinen Trends zu erheblichen Ausgaben gibt es für bestimmte Käuferkategorien Vergünstigungen und Abzüge. Wenn die Immobilie von einer jungen Person (meist unter 35 Jahren) oder einer einkommensschwachen Familie erworben wird, kann der Steuersatz gesenkt werden. Darüber hinaus gibt es in einigen Gemeinschaften zusätzliche Vergünstigungen für kindereiche Familien oder Menschen mit Behinderungen. Einzelheiten sollten direkt beim regionalen Finanzamt erfragt werden.

Pflichten von Gebietsfremden und mögliche Strafen

Häufig machen sich potenzielle Käufer Gedanken darüber, welche Steuern sie zahlen müssen, wenn sie keine Gebi Gebietsansässige in Spanien sind. Für Gebietsfremde gelten die gleichen ITP-Regeln wie für die Bürger des Landes. Es kommen jedoch weitere Pflichtabgaben hinzu, z. B. die Einkommensteuer für Gebietsfremde - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), wenn die erworbene Immobilie vermietet oder später mit Gewinn verkauft werden soll. Ein Verstoß gegen steuerliche Pflichten ist mit Bußgeldern, Strafen und Problemen bei der Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis oder bei der weiteren Veräußerung von Immobilien verbunden.

Wann die ITP nicht zu zahlen ist

Es gibt Fälle der vollständigen oder teilweisen Befreiung von der Zahlung der Grunderwerbsteuer:

• Vermögensaufteilung zwischen Ehegatten (einschließlich Scheidung oder Trennung in der Ehe).
• Schenkung oder Erbschaft unter bestimmten, im Regionalrecht vorgesehenen Vorzugsbedingungen.
• Übertragung von Eigentum als Entschädigung durch eine Gerichtsentscheidung.
• Kauf einer neuen Immobilie von einem Bauträger (dann werden IVA und AJD gezahlt).

In jeder dieser Situationen sollte jedoch im Vorfeld sichergestellt werden, dass eine entsprechende Rechtsgrundlage für die Befreiung vorliegt.

Wie ein Immobilienmakler helfen kann

Viele Käufer machen sich Gedanken darüber, wie sie die Erklärung korrekt ausfüllen, keine Fristen versäumen und nicht mit unvorhergesehenen Ausgaben konfrontiert werden. Ein erfahrenes Immobilienbüro nimmt diese Sorgen durch eine umfassende Transaktionsbegleitung:

• Hilft bei der Klärung der aktuellen Steuersätze und Vergünstigungen in der Region.
• Berät zu Berechnungen mit dem Valor de Referencia.
• Bereitet die korrekten Dokumente für die ITP-Zahlung vor.
• Erläutert die Folgen der Nichteinhaltung von Fristen und hilft, Strafen zu vermeiden.

Praktische Empfehlungen für Käufer

• Klären Sie die Bemessungsgrundlage im Vorfeld. Prüfen Sie, ob der Valor de Referencia den Vertragspreis übersteigt.
• Planen Sie das Kaufbudget unter Berücksichtigung des ITP-Satzes in der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft.
• Wenn Sie jünger als 35 Jahre sind oder eine kinderreiche Familie sind, informieren Sie sich über mögliche Vergünstigungen.
• Klären Sie bei Bedarf, ob sich die Aufnahme einer Hypothek auf die Gesamtkosten der Eintragung auswirkt.
• Reichen Sie das Formular 600 rechtzeitig ein, um Säumniszuschläge zu vermeiden.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer in Spanien (ITP) ist ein wichtiger Bestandteil der Kosten beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Wenn Sie wissen, wie die Steuer berechnet wird, welche Vergünstigungen möglich sind und welche Zahlungsfristen gelten, können Sie Überzahlungen und Strafen vermeiden. Für Gebietsfremde ist es wichtig, die zusätzlichen steuerlichen Pflichten zu berücksichtigen, die mit dem Besitz und Verkauf von Immobilien verbunden sind. Die beste Lösung ist die Konsultation mit kompetenten Fachleuten, die in der Lage sind, die optimale Transaktionsvariante auszuwählen und Empfehlungen zur Steueroptimierung zu geben.