Wie man ein Haus in Spanien vor Besetzung schützt: Hauptgefahren und wirksame Maßnahmen.

Das Problem der illegalen Besetzung in Spanien

Spanien zieht traditionell Ausländer aufgrund seines milden Klimas, umfangreicher touristischer Möglichkeiten und eines vergleichsweise stabilen Wachstums auf dem Immobilienmarkt an. Allerdings führt die Beliebtheit des Landes dazu, dass Hauseigentümer eine ernste Sorge haben: die Besetzung (illegale Besiedelung) von Wohnimmobilien. Die sogenannten okupas können ein leerstehendes Haus besetzen und es über mehrere Monate nutzen, während der Eigentümer versucht, das Problem gerichtlich zu klären. Im Folgenden wird erläutert, wie man das Risiko einer Eigentumsübernahme minimieren und sein Zuhause effektiv schützen kann.

Warum das Problem der Immobilienbesetzung so aktuell ist

Die Problematik verschärfte sich nach der Krise von 2008, als einige Familien in Spanien im Rahmen sozialer Unterstützung das Recht erhielten, vorübergehend in einer Immobilie zu wohnen, ohne zu bezahlen. Allerdings nutzten unehrliche Personen dieses Gesetz, indem sie ohne Zustimmung der Eigentümer in fremde Wohnungen zogen. Es dauerte Jahre, bis Änderungen – wie zum Beispiel Gesetz 5/2018 – verabschiedet wurden, die eine beschleunigte Räumung ermöglichen, indem sie eine "Express-Räumung" (schnelle Freigabe des Wohnraums) bei Vorliegen eines Eigentumsnachweises vorsehen. Trotz dieser Änderungen besteht das Problem weiterhin.

Welche Immobilien am stärksten für Squatting anfällig sind

In der Regel ist das Besetzungsrisiko bei Immobilien höher, die über einen längeren Zeitraum unbeaufsichtigt bleiben. Am häufigsten handelt es sich um:

• Bank- oder Firmenwohnungen, bei denen die Eigentümer selten vor Ort sind.
• Preiswerte Wohnungen in problematischen Vierteln, in denen es keine Kontrolle durch Nachbarn oder Sicherheitsdienste gibt.
• „Ferienimmobilien“, die die Eigentümer nur wenige Male im Jahr nutzen und bei denen keine Alarmanlage oder Videoüberwachung installiert ist.

Aus der Sicht der Besetzer ist der entscheidende Faktor das Fehlen des Eigentümers über einen Zeitraum von 48 Stunden. Wenn es ihnen in dieser Zeit gelingt, sich einzurichten, verbietet das Gesetz der Polizei, sie sofort zu räumen, und ein Gerichtsverfahren wird eingeleitet.

Hauptsorgen der Eigentümer und Lösungsansätze

1. Angst vor langwierigen Gerichtsverfahren

Viele befürchten, dass sich das Problem der illegalen Besetzung über Monate hinziehen und erhebliche Kosten verursachen wird. Um den Prozess zu beschleunigen, ist es wichtig:

• Sofort zu handeln. Bei den geringsten Anzeichen eines Einbruchs die Polizei unverzüglich rufen.
• Den Eigentumsnachweis bereitzuhalten. Dies erleichtert die "Express-Räumung" gemäß dem Gesetz.
• Eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Diese Versicherung deckt die Gerichtskosten ab und vereinfacht die Räumung der Besetzer.

2. Sorge um die Sicherheit des Wohnraums während der Abwesenheit

Eigentümer, die nicht dauerhaft in Spanien wohnen, sorgen sich besonders um die Unversehrtheit ihrer Wohnung. Folgende Lösungen können helfen:

• Alarmanlagen. Die Installation von Bewegungsmeldern und eines Panikknopfs ermöglicht der Polizei eine schnelle Reaktion.
• Smart Home. Eine mobile App sowie die Fernsteuerung von Türschlössern und der Stromversorgung erschweren unbefugten Zutritt.
• Videoüberwachung. Online-Zugang zu Kameras, kombiniert mit Sensoren, die SMS-Benachrichtigungen senden, hilft, einen Einbruch sofort zu melden.
• Zusätzliche Türen und Gitter. Diese sind besonders wichtig für die unteren und oberen Etagen oder für Villen mit privatem Innenhof.

3. Risiko, auf unehrliche Mieter zu stoßen

Oftmals sind es Personen, die aufhören, die Miete zu zahlen (oder bei denen gar kein Mietvertrag existiert), die als Besetzer auftreten. Um sich abzusichern, sollten Sie:

• Die Zahlungsfähigkeit überprüfen. Verlangen Sie eine Mietkaution, fordern Sie Einkommensnachweise oder Bürgschaften an.
• Einen fundierten Mietvertrag abschließen. Fügen Sie Klauseln zur vorzeitigen Vertragsauflösung und zur Haftung bei Zahlungsverzug hinzu.
• Finanzielle Schutzmaßnahmen nutzen. Es gibt spezielle Versicherungsprodukte, die Verluste durch Nichtzahlung abdecken, wie zum Beispiel Mietausfallversicherung.

Was das Recht auf Express-Räumung begründet

Das Gesetz 5/2018 führte einen wichtigen Mechanismus der "Express-Räumung" ein, der es ermöglicht, eine Wohnung innerhalb weniger Wochen zurückzuerhalten. Dafür muss man:

• Unverzüglich eine Anzeige bei der Polizei und vor Gericht einreichen und die Eigentumsdokumente vorlegen.
• Auf die offizielle Benachrichtigung der Besetzer warten, nach der diese 5 Tage Zeit haben, ihr Recht an der Immobilie zu rechtfertigen.
• Falls sie keine rechtlichen Argumente vorlegen, erteilt das Gericht der Polizei das Recht, die Besetzer zu räumen.

Die Praxis zeigt, dass je früher die Besetzung festgestellt wird, desto schneller und kostengünstiger verlaufen die gerichtlichen Verfahren.

Wie man in Spanien eine Immobilie kauft und das Risiko minimiert

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie mehrere Faktoren berücksichtigen:

• Vermeiden Sie "verdächtig günstige" Objekte in problematischen Vierteln. Ein niedriger Wohnungspreis kann auf ein hohes Risiko illegaler Besetzung hinweisen.
• Wählen Sie ein gehobenes Viertel, in dem es Sicherheitsdienste, einen Concierge oder eine aktive Eigentümergemeinschaft gibt.
• Schließen Sie umgehend eine Wohngebäudeversicherung oder Rechtsschutzversicherung ab, um sich vor potenziellen Gerichtskosten zu schützen.
• Wenn Sie einen Aufenthaltstitel benötigen, lassen Sie sich von Spezialisten beraten, um den Kauf korrekt abzuwickeln und bürokratische Komplikationen zu vermeiden.

Finanzieller Schutz und Versicherungen

Der Abschluss einer Versicherungspolice für Hauseigentümer ist wichtig, nicht nur beim Vermieten, sondern auch bei geplanter Eigennutzung. Die Versicherung kann abdecken:

• Rechtsdienstleistungen und Gutachten.
• Kosten für Reparaturen im Falle von Schäden an der Immobilie.
• Gerichtskosten, falls es notwendig wird, die Wohnung zu räumen.

Oft erweist sich die Rechtsschutzversicherung für Hauseigentümer als kostengünstiger als die eigenständige Bezahlung von Anwälten und Sicherheitsdiensten.

Unterstützung durch Nachbarn

Um die Sicherheit zu erhöhen, ist es wichtig, den Kontakt zu den Nachbarn aufrechtzuerhalten. Wenn in einem Gebäude eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen besteht, sind Eingänge und Innenhöfe in der Regel besetzt und die Nachbarn melden ungewöhnliche Aktivitäten schnell. In abgelegeneren Gegenden empfiehlt es sich, mit Bekannten oder der Hausverwaltung zu vereinbaren, dass die Immobilie regelmäßig kontrolliert wird. Eine gut organisierte Überprüfung hilft, eine Besetzung der Immobilie zu verhindern.

Fazit

Obwohl das Problem der illegalen Besetzung in Spanien nicht vollständig verschwunden ist, verfügen Hauseigentümer über ausreichende Mittel, um die Sicherheit zu gewährleisten. Alarmanlagen, Smart-Home-Systeme, Eigentümerversicherungen und klar definierte Mietbedingungen tragen erheblich dazu bei, das Risiko zu senken. Zudem ist es unerlässlich, den Rat von Fachleuten zu befolgen und rechtzeitig juristische Maßnahmen zu ergreifen. Langfristig werden diese Schritte dazu beitragen, Ihre Immobilie intakt zu halten und den Wohnungsmarkt transparenter und sicherer zu gestalten.