Kuinka tarkistaa asunnon oikeudellinen puhtaus Espanjassa: tärkeät näkökohdat ja vinkit.

Asunnon ostaminen Espanjasta on vakava sijoitus ja tärkeä elämänpäätös. Ilmeisten etujen - merinäköalan, leudon ilmaston ja eurooppalaisen elintason - lisäksi on syytä muistaa riskit, jotka liittyvät kiinteistön juridiseen puhtauteen. Tässä artikkelissa analysoimme ostajan tärkeimpiä kipupisteitä ja tarjoamme ratkaisuja, jotka auttavat välttämään ongelmia kaupan solmimisen jälkeen.

Keskeiset kipupisteet kiinteistön ostamisessa Espanjassa

• Piilevien rasitteiden tai aiempien omistajien velkojen todennäköisyys, joista voi tulla sinun ongelmiasi.

• Odottamattomien perillisten ilmaantumisen riski, varsinkin jos asunto on siirretty perintönä.

• Asiakirjojen puute: Rakennusluvan (rakennuslupa) tai Ensimmäisen/toisen käyttöönottoluvan (käyttöönottolupa) puuttuminen voi johtaa oikeudenkäynteihin.

• Ulkomaalaisen tunnusnumeron puuttuminen ulkomaisilta ostajilta vaikeuttaa prosessia ja voi pelotella potentiaalisia vuokranantajia, jos aiot vuokrata kiinteistön.

• Todennäköisyys ostaa "asunto ilman Cédulaa" (ilman asumiskelpoisuustodistusta) ja kohdata mahdottomuus käyttää asuntoa laillisesti.

• Vaikeudet saada asuntolainaa, jos asunnon asiakirjat eivät täytä pankin vaatimuksia.

Ratkaisut: miten tarkistaa asunnon juridinen puhtaus

1. Kerää perusasiakirjat

Ensimmäinen asia, joka sinun on tehtävä, on pyytää myyjältä tai välittäjältä seuraavat asiakirjat:

• Nota Simple Informativa - ote kiinteistörekisteristä, jonka avulla voit selvittää nykyisen omistajan, tarkistaa rasitukset, kiinnitykset, panttaukset ja muut rasitteet.

• Kiinteistövero - kuitit vuotuisen kiinteistöveron maksamisesta. On parasta pyytää viimeisin maksettu kuitti ja tarvittaessa todistus aiempien vuosien veloista.

• Todistus yhtiövastikkeiden maksamisesta ajantasalla - asiakirja, joka vahvistaa, että myyjällä ei ole velkoja taloyhtiölle.

• Taloyhtiön säännöt. Jos ostat asunnon, jossa on yhteisiä tiloja, on tärkeää tutustua asumisen sääntöihin ja mahdollisiin rajoituksiin, kuten lyhytaikaisen vuokrauksen kieltoon.

• Rakennuslupa ja Ensimmäinen (tai toinen) käyttöönottolupa. Uusille asunnoille tämä on takuu rakentamisen laillisuudesta ja terveydellisten vaatimusten noudattamisesta.

• Energiatodistus. Ilman sitä kauppaa ei voida vahvistaa notaarilla, ja asunnon myöhemmässä käytössä voi myös ilmetä vaikeuksia.

2. Tarkista perintöön liittyvät näkökohdat

Kun ostat perintönä saadun kiinteistön, on tarpeen selvittää lisäksi:

• Ovatko kaikki perilliset samaa mieltä myynnistä, onko heillä vaatimuksia kiinteistöön. Jos joku ei ole ilmaissut nimenomaista suostumustaan tai ei ole allekirjoittanut perinnöstä luopumista, kauppa voidaan riitauttaa tulevaisuudessa.

• Onko perillisten joukossa alaikäisiä lapsia. Heidän kanssaan tehtäviin kauppoihin vaaditaan holhousviranomaisten lupa.

• Onko perittävällä maksamattomia velkoja (mukaan lukien oikeudenkäynnit tai täytäntöönpanomenettelyt). Mahdolliset taloudelliset velkojien vaatimukset voivat myös kohdistua uuteen kiinteistöön.

3. Varmista, ettei asunnossa ole vuokralaisia tai "valtaajia"

Vaikka sinusta tulisi laillinen omistaja, on olemassa riski, että asunnossa asuu edelleen vuokralaisia tai laittomia valtaajia ("ocupas").

• Vuokralaisilla, joilla on virallinen sopimus, on oikeus jäädä vuokrasopimuksen päättymiseen asti. Jos myyjä on tehnyt pitkäaikaisen sopimuksen, sinä tosiasiallisesti otat hänen oikeutensa ja velvollisuutensa.

• Laittomat valtaajat eivät maksa asumisesta ja heidät häädetään vain oikeuden kautta. Tämä voi kestää kuukausia ja jopa vuosia.

4. Uudisasunnon tarkistaminen rakennuttajalta

Kun ostat kiinteistön ensimarkkinoilta, on tärkeää pyytää:

• Rakennuslupa, joka vahvistaa, että talo on rakennettu lain puitteissa.

• Rakennuttajan vakuutus ja takuu tietylle ajanjaksolle. Tämä auttaa, jos rakenteessa havaitaan piileviä vikoja.

• Ensimmäinen käyttöönottolupa, sekä todistus, joka vahvistaa talon täyttävän rakennus- ja terveysvaatimukset. Usein tätä asiakirjaa kutsutaan nimellä Cédula de habitabilidad, ja ilman sitä voidaan evätä liittymät.

5. Asiakirjat jälkimarkkinoilta ostettaessa

Jos ostat asunnon jälkimarkkinoilta, tarkista lisäksi:

• Onko edellisellä omistajalla velkoja taloyhtiölle tai käyttökuluista. Nämä velat voivat siirtyä uudelle omistajalle.

• Ajantasaiset tiedot kiinteistörekisterissä: pinta-ala, pohjaratkaisu, osoite, kiinteistön käyttötarkoitus. Vertaile niitä todelliseen tilanteeseen ja Nota Simple Informativa -asiakirjan tietoihin.

• Omistajan omistusoikeuden todistavat asiakirjat: kauppakirjat, lahjakirjat tai perukirja. Varmista, että myyjä on ainoa omistaja; muuten vaaditaan suostumus muilta osaomistajilta.

Lisäturvatoimet

Kiinteistön juridinen tarkastus

Jos sinulla ei ole aikaa tai riittävää kokemusta, voit tilata ammattimaisen kiinteistön juridisen tarkastuksen. Monet suuret pankkipalvelut ja kiinteistönvälitystoimistot tarjoavat tätä palvelua. Asiantuntijat analysoivat kaikki asunnon asiakirjat, tarkistavat mahdolliset oikeudenkäynnit, rasitteet ja antavat oikeudellisen lausunnon.

Kaupan solmiminen notaarilla

Espanjalaisen notaarin on lain mukaan tarkistettava kaupan juridinen puhtaus ennen rekisteröintiä. Jos havaitaan epäjohdonmukaisuuksia tai puutteita tärkeissä papereissa, hänellä on oikeus keskeyttää prosessi. Tämä mekanismi suojaa molempia osapuolia, joten älä laiminlyö asiakirjojen huolellista valmistelua ennen notaarilla käyntiä.

Johtopäätös

Asunnon juridisen puhtauden tarkistaminen Espanjassa on ratkaiseva vaihe, jota ei voi ohittaa. Kerää tarvittavat asiakirjat, kiinnitä huomiota perintöön liittyviin seikkoihin ja asunnon rekisteröintiin rakennuttajalta. Jos sinusta tuntuu, että sinulla ei ole riittävästi tietoa, käänny ammattilaisten puoleen. Näin säästyt pitkiltä oikeudenkäynneiltä, taloudellisilta menetyksiltä ja stressiltä.