23.12.2024 
Escritura Publica Espanjassa: olennaisuus ja tarkoitus
Kun ostat kiinteistön Espanjassa, monet ostajat kohtaavat käsitteen Escritura Publica – se on notaarin vahvistama asiakirja, joka todistaa kauppasopimuksen laillisuuden ja toimii omistusoikeuden takaajana. On tärkeää ymmärtää, että ilman Escritura Publican laatimista kauppaasi ei rekisteröidä kiinteistörekisteriin, jolloin saatat kohdata entisen omistajan piilotettuja velkoja ja jopa menettää kiinteistösi.
Ostajien päähuoli tässä on pelko eksyä monimutkaiseen prosessiin, jättää tärkeitä yksityiskohtia huomiotta tai vahingossa allekirjoittaa epäedulliset ehdot. Ratkaisu on perehtyä etukäteen notaarin rooliin, käsittelyprosessiin, tarvittaviin asiakirjoihin ja rekisteröintiaikoihin sekä tarvittaessa kääntäjän tai pätevän lakimiehen apuun.
Mitä notaarin vahvistus tarjoaa?
Escritura Publica on julkinen asiakirja, joka antaa yksityiselle kauppasopimukselle oikeudellisen voiman. Sen allekirjoittaa notaarin läsnä ollessa, joka tarkistaa:
- Osapuolten (ostajan ja myyjän) henkilötietojen aitouden.
- Kohtaavan kaupan laillisuuden (rajoitusten ja rasitteiden puuttumisen).
- Ehtojen vastaavuuden Espanjan lainsäädännön normeihin.
Ilman Escritura Publicaa ei voida tehdä muutoksia kiinteistörekisteriin, jolloin kiinteistön omistusta ei pidetä riittävän suojattuna. Notaarin vahvistus auttaa myös välttämään petoksia, joissa vilpillinen myyjä voi myydä saman kohteen useille henkilöille.
Tärkeimmät seikat Escritura Publican laatimisessa osto- ja myyntitilanteessa
1. Tietojen ja osapuolten roolien tarkistaminen
Ennen Escritura Publican allekirjoitusta notaarilta pyydetään ote kiinteistörekisteristä. Näin selvitetään mahdolliset rasitteet, kuten Espanjassa oleva asuntolaina tai entisen omistajan velat. Jos kiinteistö on pantattu, velat tulee maksaa ennen kauppaa tai kauppapäivänä (ostajan suostumuksella lainan uudelleenjärjestely on mahdollista).
Menettelyyn osallistuvat:
- Ostaja tai hänen edustajansa.
- Myyjä tai hänen edustajansa.
- Kääntäjä (jos joku osapuolista ei osaa espanjaa).
- Notari, joka vastaa kaupan laillisuudesta.
2. Asiakirjat ja henkilöllisyyden vahvistaminen
Pääasiakirja ulkomaalaiselle on NIE (Número de Identificación de Extranjeros), joka vahvistaa henkilöllisyyden ja verotuksellisen aseman. Lisäksi notari tarkistaa osapuolten passitiedot ja valtakirjat (jos edustajia on mukana). Jos valtakirja on annettu Espanjan ulkopuolella, se tulee kääntää espanjaksi virallisella kääntäjällä ja apostillata.
3. Escritura Publican sisältö
Asiakirjassa mainitaan:
- Myyjän ja ostajan täydelliset tiedot: koko nimi, NIE, passitiedot, asuinosoite.
- Kiinteistön kuvaus: tarkka osoite, kiinteistötunnus, ominaisuudet (pinta-ala, huoneiden lukumäärä, autotalli jne.).
- Ostohinta, maksutapa (pankkisiirto, shekki) ja maksupäivät.
- Mahdollisten rasitteiden tai velkojen olemassaolo (jos sellaisia on).
- Asuntolainan ehdot (tarvittaessa).
- Omistusosuuden prosenttiosuus, jos kiinteistö ostetaan useamman yhteisomistajana.
4. Copia Simple ja alkuperäinen Escritura Publica
Escritura Publican alkuperäinen versio eli perusasiakirja, jossa on notaarin allekirjoitukset ja leima, säilytetään notaaritoimiston arkistossa ja siirretään sen jälkeen asianomaisiin säilytyspaikkoihin. Osapuolet saavat vahvistetun kopion Escritura Publicasta – Copia Autorizada tai yksinkertaistetun version Copia Simple. Viimeisintä käytetään useimmissa arkipäiväisissä ja hallinnollisissa asioissa, esimerkiksi käyttöpalveluiden kytkemisessä.
5. Jälkirekisteröinti kiinteistörekisterissä
Allekirjoituksen jälkeen notaarin toimesta Escritura Publica toimitetaan kiinteistörekisteriin virallista rekisteröintiä varten. Tämä prosessi kestää muutamasta viikosta kolmeen kuukauteen. Rekisteröinnin hetkestä lähtien ostaja saa laillisesti suojatun omistusoikeuden.
Rekisteröinti mahdollistaa:
- Suojautumisen entisen omistajan velkojien vaatimuksilta.
- Saman kiinteistön kaksoismyynnin välttämisen.
- Tarvittaessa asuntolainan järjestämisen.
Lisäseikat: verot ja avioliiton ehdot
Notaarin ja rekisteröinnin kustannusten lisäksi Espanjassa peritään kiinteistön ostosta verot (yleensä kyseessä on varainsiirtovero tai arvonlisävero, kohteen tyypistä riippuen). Lisäksi tulee ottaa huomioon IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – vuosittainen kiinteistövero.
Jos osto tehdään avioliitossa, puoliso saa automaattisesti yhtä suuren osuuden omistuksesta. Muissa järjestelyissä omistusosuudet tulee selkeästi määritellä Escritura Publicassa.
Kuinka välttää riskejä ja lieventää ostajan keskeisiä huolia
1. Selvitä kaikki kustannukset etukäteen
Vältääksesi odottamattomia maksuja, selvitä etukäteen notaarin käsittelyn, rekisteröinnin, verojen ja pankkimaksujen määrä. Tämä estää taloudelliset yllätykset ja suojaa budjettisi.
2. Käytä ammattilaisten palveluita
Pätevä lakimies tai konsultti, joka tuntee Espanjan lainsäädännön, auttaa tarkistamaan asiakirjat huolellisesti, ymmärtämään sopimukset ja välttämään virheitä. Jos et osaa espanjaa, käytä ehdottomasti lisensoitua kääntäjää.
3. Kirjaa kaikki ehdot ylös
Kaikki sopimukset hinnasta, aikatauluista, maksutavasta ja muista tärkeistä yksityiskohdista tulee kirjata joko Escritura Publicaan tai alustavaan sopimukseen. Tämä varmistaa, ettei kumpikaan osapuoli voi yksipuolisesti muuttaa ehtoja.
4. Tarkista kohde kiinteistörekisterin kautta
Ennen allekirjoitusta pyydä ehdottomasti ote kiinteistön tilasta varmistaaksesi, ettei velkoja tai ulosmittauksia ole. Näin saat etukäteen tietoa mahdollisista riskeistä ja voit sopia myyjän kanssa velkojen maksamisesta.
Yhteenveto
Escritura Publica on yksi tärkeimmistä asiakirjoista, kun ostat kiinteistön Espanjassa. Huolellinen notaarin käsittely, rekisteröinti ja kaikkien kustannusten ymmärtäminen auttavat välttämään ostajan keskeiset huolet: piilotetut velat, asiakirjaongelmat, omistusoikeuden menettämisen riskin ja kielimuurit. Konsultoidu asiantuntijoiden kanssa, kerää tarvittavat paperit etukäteen ja tarkista kohde huolellisesti. Tällöin Escritura Publican laatimisesta ei tule pelottavaa oikeudellista haastetta, vaan selkeä askel kohti onnistunutta kauppaa.
