Talletussopimus Espanjassa kiinteistön ostamiseen (Contrato de arras)

Ennakkosopimus Espanjassa asunnon ostossa (Contrato de arras)

Kiinteistön hankkiminen ulkomailla liittyy erityisiin riskeihin ja tärkeisiin oikeudellisiin nyansseihin. Espanjassa ostajille suositellaan solmimaan ennakkosopimus eli Contrato de arras kaupan turvallisuuden varmistamiseksi. Tällainen asiakirja vahvistaa sekä ostajan että myyjän vakavat aikomukset, määrittää tulevan kaupan keskeiset ehdot ja kuvaa mahdolliset seuraukset, jos kauppa puretaan.

Ostajan keskeiset huolet ja niiden ratkaisut

Pelko menettää maksetut varat. Jos jompikumpi osapuoli peruuttaa kaupan, voi syntyä riski ennakkosumman menetyksestä tai sen palauttamisesta kaksinkertaisena.
Vaikeudet asiakirjojen käsittelyssä. Espanjassa kiinteistön ostamiseen tarvitaan useita todistuksia, tarkastuksia ja notaarin vahvistus. Ilman ammattilaisen konsultointia virheiden tekeminen on helppoa.
Mahdollisuus ostaa ongelmallinen kohde. Kiinteistöllä voi olla velkoja, rasitteita tai kiistanalainen oikeudellinen asema.
Sopimuksen ehtojen puutteellinen ymmärtäminen. Kielimuuri ja kokemattomuus voivat johtaa väärinkäsityksiin allekirjoitushetkellä.
Asuntolainaa ei välttämättä hyväksytä pankista. Jos sopimuksessa ei ole lieventäviä ehtoja, ostaja voi menettää ennakkosumman, jos pankki hylkää lainahakemuksen.

Ratkaisu: Määrittele selkeästi ennakkosopimuksen tyyppi, käy huolellisesti läpi kaikki kohdat (erityisesti kaupan purkamisen seuraukset), tarkista kiinteistön oikeudellinen puhtaus ja hanki apua alaan erikoistuneelta asianajajalta tai kokenulta kiinteistöasiantuntijalta Espanjassa.

Mitä ennakkosopimus Espanjassa (Contrato de arras) on ja miksi se on tarpeellinen

Ennakkosopimus vahvistaa osapuolten aikomuksen tehdä kauppa ja kuvaa tulevan myynnin pääehdot. Siinä tulee olla mainittu:

Kiinteistön hinta ja ennakkosumman määrä.
Lopullisen kauppasopimuksen (notaarin vahvistaman asiakirjan) allekirjoitusajan rajat.
Osapuolten tiedot (etunimet, sukunimet, DNI (Documento Nacional de Identidad) tai NIE (Número de Identificación de Extranjero) numerot, osoitteet).
Kohteen kuvaus: osoite, ominaisuudet, kiinteistötunnus.
Purkamisehdot ja seuraukset molemmille osapuolille.

Jos ennakkosopimusta ei solmita, osapuolet jäävät ilman muodollisia takeita. Myyjä voi myydä kiinteistön toiselle ostajalle ja ostaja riskeraa ajansa ja rahansa menetyksen valmistellessaan kauppaa, joka ei toteudu.

Ennakkosopimuksen päätyypit Espanjassa

On olemassa kolme päätyyppiä Contrato de arras -sopimuksia, jotka eroavat toisistaan oikeudellisten seurausten osalta:

Arras confirmatorias. Ostaja voi maksaa koko hinnan kerralla ja tämä sopimustyyppi vahvistaa molempien osapuolten vakavat aikomukset. Jos kauppa puretaan, ostaja saa takaisin vain maksetun summan ilman lisäkorvausta.
Arras penales. Tämä sopimus toimii rangaistuksena osapuolelle, joka ei täytä ehtoja. Jos velvoitteita rikotaan, vastapuoli voi vaatia ennakkosumman pidättämistä tai palauttamista sekä lisäkorvausta vahingoista.
Arras penitenciales. Yleisin vaihtoehto kiinteistökaupoissa, koska kumpikin osapuoli voi peruuttaa sopimuksen: jos ostaja peruuttaa, hän menettää ennakkosumman; jos myyjä peruuttaa, ennakkosumma palautetaan kaksinkertaisena.

Yleisimmin käytetty vaihtoehto kiinteistön ostossa Espanjassa on Arras penitenciales. Sitä säätelee Espanjan siviililaki (artikkeli 1454) ja se tarjoaa selkeät oikeudelliset takeet ostajille ja myyjille.

Miksi ennakkosopimus (Contrato de arras) on niin tärkeä

Vakavien aikomusten takeet. Se antaa varmuuden siitä, että osapuolet ovat sitoutuneita kaupan toteuttamiseen.
Keskeisten ehtojen selkeä kirjaus. Hinta, määräajat ja velvoitteet kirjataan tarkasti, mikä vähentää väärinymmärrysten riskiä.
Suoja kaksoismyyntiä vastaan. Myyjä ei voi myydä kiinteistöä samanaikaisesti toiselle ostajalle.
Selkeä sopimuksen purkamisen sääntely. Sopimuksessa määritellään tarkasti, mitä tapahtuu, jos kauppa puretaan.

Miten laatia ennakkosopimus Espanjassa oikein

Koska ennakkosopimuksella (jota usein kutsutaan myös Contrato de arras) ei ole tiukkaa muotoa, on tärkeää ottaa huomioon kaikki oikeudelliset nyanssit. On suositeltavaa laatia se kahdella kielellä: espanjaksi ja ostajan kielellä. Sopimukseen tulee ehdottomasti sisällyttää:

Osapuolten oikeat henkilötiedot: koko nimi, DNI (Documento Nacional de Identidad) tai NIE (Número de Identificación de Extranjero) numerot, osoite.
Kiinteistön kuvaus: osoite, kiinteistötunnus, ominaisuudet.
Ennakkosumman määrä ja ehdot: milloin se maksetaan ja miten se huomioidaan kokonaishinnassa lopullisen sopimuksen allekirjoituksessa.
Kiinteistön lopullinen hinta ja maksutapa: käteinen, pankkisiirto tai muut menetelmät.
Tarkat määräajat: päivämäärä, johon mennessä osapuolet sitoutuvat allekirjoittamaan notaarin vahvistaman asiakirjan.
Kaupan peruuttamisen seuraukset: mitä tapahtuu, jos ostaja tai myyjä peruuttaa kaupan.
Osapuolten allekirjoitukset: ilman osapuolten (tai heidän edustajiensa) allekirjoituksia sopimus ei ole voimassa.

Mitä kiinnittää huomiota allekirjoittaessa

Kiinteistön oikeudellisen tilanteen tarkistaminen. Hanki Nota Simple Registro de Propiedadsta varmistaaksesi, ettei kiinteistöllä ole velkoja, ulosottoja tai rasitteita.
Ehdot asuntolainan hylkäämisen varalta. On välttämätöntä sisällyttää ehto, jossa ennakkosumma palautetaan kokonaan tai osittain, jos kauppa puretaan pankin hylkäämisen vuoksi.
Kulujen jakaminen. Oletuksena osapuolet sopivat, kuka maksaa notaarin, kuka vastaa ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) tai IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) -kuluista sekä kunnallisverosta, joka liittyy kiinteistön arvon nousuun.
Notaarin vahvistuksen tarve. Vaikka ennakkosopimus ei edellytä pakollista notaarin vahvistusta, se usein vahvistetaan tällä tavoin riitojen välttämiseksi ja todisteiden vahvistamiseksi.

Tyypilliset virheet ja riskit

Väärä sopimustyypin valinta (Arras confirmatorias sijaan Arras penitenciales). Tämä johtaa siihen, että ostajalla ei ole oikeutta vaatia kaksinkertaista hyvitystä, jos myyjä peruuttaa kaupan.
Ipotekin huomioimatta jättäminen. Jos pankki hylkää lainan, ostaja voi menettää ennakkosummansa.
Kiinteistön kuvauksen ja todellisuuden ero. Joskus kiinteistön pinta-ala, kalustus tai pysäköintipaikka poikkeavat sopimuksessa mainituista ehdoista.
Avoimet velat yhteisöpalveluissa. Jos sopimus ei velvoita myyjää maksamaan velkojaan, ostaja joutuu ottamaan ne kustannukselleen kaupan jälkeen.

Toimenpiteet kaupan turvallisuuden varmistamiseksi

Tarkista huolellisesti kiinteistön omistusoikeudet ja mahdolliset velat.
Selvennä kaikki tulevan kaupan ehdot, mukaan lukien kulujen jakaminen ja määräajat päänotaarin allekirjoitukselle.
Lisää ehto asuntolainaa varten, jotta ennakkosumma ei mene hukkaan, jos pankki hylkää lainan.
Ota yhteyttä asianajajaan, joka on erikoistunut espanjalaiseen kiinteistöalaan, jos ilmenee ongelmia.

Päätelmät

Ennakkosopimus Espanjassa (Contrato de arras) takaa, että kiinteistökauppa toteutuu mahdollisimman turvallisesti ja läpinäkyvästi molemmille osapuolille. Se suojaa kaksoismyyntiriskiltä, määrittää mekanismin ennakkosumman palauttamiseksi (tai menettämiseksi) ja kirjaa kaikki ehdot: hinta, määräajat ja molemminpuoliset velvoitteet. Oikeudellisten virheiden ja taloudellisten tappioiden välttämiseksi on tärkeää tarkistaa asiakirjat huolellisesti, valita oikea ennakkosopimuksen tyyppi ja määritellä kaikki ehdot selkeästi, jopa mahdollisten muutosten varalta (esimerkiksi pankin hylkääessä asuntolainan).

Jos ennakkosopimus laaditaan huolellisesti, huomioiden kaikki nyanssit ja varmistamalla tärkeät seikat ammattilaisten konsultoinnilla, voivat sekä ostaja että myyjä olla varmoja kaupan turvallisuudesta. Siksi Espanjassa kiinteistön ostoon erikoistuneet asiantuntijat suosittelevat lämpimästi turvautumaan Arras penitenciales -vaihtoehtoon ja hankkimaan asianajajan tuen.