स्पेन में रियल एस्टेट खरीदने के जोखिम: अपने आप को कैसे सुरक्षित रखें।

स्पेन में बिना वकील के प्रॉपर्टी खरीदना क्यों खतरनाक है?

विदेश में प्रॉपर्टी खरीदना एक महत्वपूर्ण कदम है, जिसमें न केवल पर्याप्त वित्तीय खर्च शामिल होता है, बल्कि स्थानीय कानून की जानकारी न होने से उत्पन्न जोखिम भी शामिल होते हैं। कई लोग पैसे बचाने की कोशिश करते हैं और बिना वकील के लेन-देन पूरा करते हैं, लेकिन बाद में उन्हें छिपे हुए कर्ज, कब्जेदारो (स्क्वैटर्स) के साथ समस्याओं और अन्य कानूनी जटिलताओं का सामना करना पड़ता है। नीचे, हम पाठक - स्पेन में एक संभावित प्रॉपर्टी खरीदार - के मुख्य दर्द बिंदुओं की जांच करेंगे और ऐसे जाल से बचने के लिए समाधान सुझाएंगे।

खरीदार के मुख्य दर्द बिंदु

1. प्रॉपर्टी पर संभावित ऋण और भार

सबसे आम जोखिमों में से एक प्रॉपर्टी को यूटिलिटीज, बकाया करों, अवैतनिक बंधक, या पिछले मालिक के अन्य वित्तीय दायित्वों के ऋण के साथ खरीदना है। स्पेन में, ऋण दायित्वों को नए मालिक को "स्थानांतरित" किया जा सकता है यदि प्रॉपर्टी गिरवी रखी गई थी या यदि अवैतनिक बिल थे।

यह जांचना भी महत्वपूर्ण है कि क्या प्रॉपर्टी कुर्की के अधीन है या ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है। इसके लिए, आपको भूमि रजिस्ट्री से नोटा सिंपल (Nota Simple) का अध्ययन करने की आवश्यकता है, जो भार रिकॉर्ड करता है। हालांकि, नोटा सिंपल अक्सर पर्याप्त नहीं होता है, क्योंकि यूटिलिटीज या संपत्ति कर (इम्पुएस्टो सोब्रे बिएनेस इनमुएबल्स - आईबीआई) के ऋण रजिस्ट्री में प्रतिबिंबित नहीं हो सकते हैं। रसीदों, प्रमाणपत्रों की जांच करना और विक्रेता से सभी सहायक दस्तावेज मांगना आवश्यक है।

2. "कब्जेदारो (स्क्वैटर्स)" का खतरा

स्पेन में, आवास के अवैध कब्जे (स्क्वैटिंग) के साथ एक गंभीर समस्या है। यदि आपके अपार्टमेंट या घर पर तथाकथित "कब्जेदारो" का कब्जा है, तो बेदखली की प्रक्रिया लंबी हो सकती है, क्योंकि स्थानीय कानून उन व्यक्तियों के अधिकारों की रक्षा करता है जो पहले से ही संपत्ति में रह रहे हैं। ऐसी स्थितियों से बचाने के लिए, अलार्म स्थापित करना और नियमित रूप से प्रॉपर्टी का दौरा करना, साथ ही पुलिस रिपोर्ट दर्ज करने और अदालत में मामले को संभालने के लिए समय पर कानूनी सहायता लेना मददगार होता है।

3. नोटरी के साथ गलतफहमी और "न्यायविद" और "वकील" के बीच अंतर की कमी

बहुत से लोग मानते हैं कि नोटरी लेन-देन की "स्वच्छता" की पुष्टि करता है। लेकिन स्पेन में नोटरी की भूमिका अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के तथ्य को प्रमाणित करने तक सीमित है। गहन कानूनी विशेषज्ञता एक वकील द्वारा की जाती है। इसके अलावा, स्पेन में, वकील का पेशा सख्ती से विनियमित होता है, एक "न्यायविद" के विपरीत, जो परामर्श के लिए उचित जिम्मेदारी वहन नहीं कर सकता है। यदि लेन-देन विरासत, ऋण, या तीसरे पक्ष के विवादित अधिकारों से जटिल है, तो एक वकील गंभीर समस्याओं से बचने में मदद करेगा।

4. दस्तावेजों के साथ कठिनाइयाँ और भाषा बाधा

स्पेन में अधिकांश कानूनी दस्तावेज स्पेनिश में लिखे गए हैं। यदि खरीदार कैस्टेलानो (आधिकारिक स्पेनिश भाषा) नहीं बोलता है, तो नोटरी एक प्रमाणित अनुवादक की उपस्थिति की आवश्यकता हो सकती है। दस्तावेजों में कोई त्रुटि या गलतफहमी अनुबंध की समाप्ति या अतिरिक्त खर्चों का कारण बन सकती है। दस्तावेजों का शपथ अनुवाद सटीकता सुनिश्चित करेगा और ऐसी त्रुटियों से बचाएगा।

5. भूमि खरीदते समय जोखिम और शहरी नियोजन विनियमों का उल्लंघन

भूमि खरीदते समय, यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि उस पर निर्माण की अनुमति है। स्पेन में, भूमि की विभिन्न श्रेणियां हैं: अर्बाना, अर्बनिजेबल, रस्टिका। यदि भूमि को रस्टिका के रूप में वर्गीकृत किया गया है, तो पूर्ण विकसित आवासीय निर्माण निषिद्ध हो सकता है। इसके अलावा, भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत एक प्रॉपर्टी भी हमेशा स्थानीय शहरी नियोजन योजना का पालन नहीं करती है। एक वकील सभी ज़ोनिंग दस्तावेजों की जांच करेगा और यदि आवश्यक हो, तो नगर पालिका के साथ इस मुद्दे को हल करने में मदद करेगा।

सुरक्षित लेन-देन में वकील की भूमिका

उपरोक्त जोखिमों को समाप्त करने के लिए, एक स्वतंत्र वकील से संपर्क करने की सिफारिश की जाती है जो विशेष रूप से खरीदार के हितों पर विचार करता है। उनके कार्य हैं:

प्रॉपर्टी का कानूनी सत्यापन: ऋण, भार और प्रॉपर्टी इतिहास का विश्लेषण।
भूमि रजिस्ट्री और कैडस्ट्रे में दस्तावेज की जाँच: इमारतों की वैधता, ज़ोनिंग के अनुपालन और प्रतिबंधों की अनुपस्थिति का सत्यापन।
खर्चों और करों का विश्लेषण: संपत्ति कर (आईबीआई) और अन्य कर दायित्वों का आकलन। स्पेनिश कर एजेंसी के साथ पंजीकरण में सहायता और अनिवासियों के लिए विदेशी पहचान संख्या (एनआईई) प्राप्त करना।
अनुबंधों का मसौदा तैयार करना और बातचीत करना: प्रारंभिक समझौतों (जमा, आरक्षण अनुबंध), खरीद और बिक्री अनुबंधों पर हस्ताक्षर करना, समय सीमा, शर्तों और जमा धन की सुरक्षा की जाँच करना।
धोखाधड़ी से सुरक्षा: मुद्रा उतार-चढ़ाव सहित भुगतानों की बारीकियों की व्याख्या करना, और क्रिप्टोकरेंसी या भुगतान के अन्य रूपों के उपयोग पर सलाह देना।
लेन-देन की समय सीमा का अनुपालन: देरी और दंड से बचने के लिए नोटरी, अनुवादक और अन्य पार्टियों के साथ समन्वय।

"कब्जे" से जुड़ी समस्याओं से कैसे बचें

यदि कोई अपार्टमेंट या घर विस्तारित अवधि तक खाली रहता है, तो उपाय करना उचित है:

अलार्म: एक अलर्ट सिस्टम पहले 72 घंटों के भीतर अनधिकृत प्रवेश का पता लगाने में मदद करेगा, जब पुलिस अभी भी बेदखली में जल्दी से शामिल हो सकती है।
नियमित जांच: एक वकील को पावर ऑफ अटॉर्नी एक पुलिस रिपोर्ट दाखिल करने और स्थिति की निगरानी करने की अनुमति देगा।
"बलपूर्वक" तरीकों से बचें: संदिग्ध "कब्जा-विरोधी" सेवाओं का सहारा लेने से धमकियों के आरोप लग सकते हैं और कानूनी प्रक्रिया लंबी हो सकती है।

बैंक और नोटरी लेन-देन की सफाई की गारंटी क्यों नहीं देते हैं

बैंक विशेषज्ञ केवल उधारकर्ता की शोधन क्षमता की जाँच करता है, और नोटरी अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की पुष्टि करता है। उनमें से कोई भी ऋण, तकनीकी विशेषताओं या निर्माण की वैधता के कानूनी सत्यापन के लिए ज़िम्मेदार नहीं है। ये कार्य वकील को सौंपे जाते हैं, जो किसी तीसरे पक्ष के नहीं, बल्कि खरीदार के हितों में कार्य करता है।

खरीद के बाद गलतियों के परिणाम

एक वकील की सेवाओं से इनकार करने से निम्नलिखित हो सकता है:

अन्य लोगों के ऋणों और जुर्मानों का भुगतान;
कब्जेदारो से लड़ने और कानूनी कार्यवाही में समय की हानि;
यदि वे शहरी नियोजन विनियमों का पालन नहीं करते हैं तो अपंजीकृत इमारतों को हटाने के लिए उच्च लागत;
प्रॉपर्टी की बाद में पुनर्विक्रय या विरासत में कठिनाइयाँ।

लेन-देन औपचारिक रूप से कैसे होता है

1. दस्तावेज़ संग्रह

खरीदार को विदेशी पहचान संख्या (एनआईई) प्राप्त करने की आवश्यकता है, साथ ही पासपोर्ट की प्रतियां, भूमि रजिस्ट्री से नोटा सिंपल, और उपयोगिता ऋणों का प्रमाण पत्र तैयार करना होगा। विक्रेता को मालिकों के समुदाय से एक प्रमाण पत्र प्रदान करना होगा जो बकाया शुल्क की अनुपस्थिति की पुष्टि करता है, साथ ही संपत्ति कर (आईबीआई) के भुगतान की रसीदें भी।

2. प्रारंभिक अनुबंध

अक्सर, पक्ष एक आरक्षण अनुबंध या एक जमा अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं। इसमें प्रॉपर्टी को बाजार से हटाने के लिए एक छोटी राशि का भुगतान करना शामिल है। इसके बाद एक विकल्प अनुबंध या अंतिम मूल्य के 10-30% के भुगतान के साथ एक निजी खरीद और बिक्री अनुबंध हो सकता है। यहां, वकील भुगतान योजना निर्धारित करता है और दायित्वों के उल्लंघन के लिए दंड निर्धारित करता है।

3. नोटरी के समक्ष हस्ताक्षर और भुगतान

अंतिम चरण में, वकील सभी दस्तावेजों की अनुरूपता की जाँच करता है और हस्ताक्षर के समय उपस्थित होता है। यदि खरीदार कैस्टेलानो नहीं बोलता है, तो एक प्रमाणित अनुवादक शामिल होता है। अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, शेष राशि के लिए एक चेक जारी किया जाता है या लेन-देन के दिन बैंक हस्तांतरण किया जाता है।

निष्कर्ष: सुरक्षा पहले

स्पेन में बिना वकील के प्रॉपर्टी खरीदने से गंभीर समस्याएं हो सकती हैं: चाहे वह किसी और का कर्ज हो, कब्जेदारो से मुठभेड़ हो या स्थानीय कानून की गलतफहमी हो। लेन-देन के लिए केवल सकारात्मक भावनाएं लाने और अप्रिय आश्चर्य से बचने के लिए, समय पर एक योग्य वकील से संपर्क करना, सभी दस्तावेजों का अध्ययन करना और स्पेनिश कानून की आवश्यकताओं को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है। इस तरह, आप अपने निवेश की रक्षा करेंगे, समय और नसों को बचाएंगे, और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि बिना किसी छिपे हुए नुकसान के अपने सपनों का घर प्राप्त करने की गारंटी होगी।