스페인에서 부동산 구매의 위험: 자신을 보호하는 방법.

변호사 없이 스페인에서 부동산을 구매하는 것이 위험한 이유

해외 부동산 취득은 상당한 재정적 지출뿐만 아니라 현지 법률에 대한 생소함으로 인해 발생하는 위험을 수반하는 중요한 단계입니다. 많은 사람들이 비용을 절약하고 변호사 없이 거래를 완료하지만 나중에 숨겨진 부채, 무단 점유자 문제 및 기타 법적 복잡성에 직면합니다. 아래에서는 독자(스페인의 잠재적 부동산 구매자)의 주요 문제점을 살펴보고 그러한 함정을 피하기 위한 해결책을 제안합니다.

구매자의 주요 문제점

1. 부동산에 대한 가능한 부채 및 부담

가장 흔한 위험 중 하나는 유틸리티 비용, 연체된 세금, 미납 모기지 또는 이전 소유자의 기타 재정적 의무에 대한 부채가 있는 부동산을 구매하는 것입니다. 스페인에서는 부동산이 저당 잡혀 있거나 미납 청구서가 있는 경우 부채 의무가 새 소유자에게 "이전"될 수 있습니다.

또한 부동산이 압류 상태인지 또는 대출 담보 역할을 하는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 부담이 기록되는 토지 등록부의 Nota Simple을 연구해야 합니다. 그러나 유틸리티 비용이나 재산세(Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)에 대한 부채는 등록부에 반영되지 않을 수 있으므로 Nota Simple만으로는 충분하지 않은 경우가 많습니다. 영수증, 증명서를 확인하고 판매자에게 모든 증빙 서류를 요청해야 합니다.

2. "무단 점유자"의 위협

스페인에는 주택 불법 점거(무단 점유) 문제가 심각합니다. 귀하의 아파트나 주택이 소위 "무단 점유자"에 의해 점거된 경우, 현지 법률이 이미 부동산에 거주하는 개인의 권리를 보호하기 때문에 퇴거 절차가 길어질 수 있습니다. 이러한 상황으로부터 보호하려면 경보를 설치하고 부동산을 정기적으로 방문하는 것뿐만 아니라 적시에 법적 지원을 받아 신속하게 경찰 보고서를 제출하고 법원에서 사건을 처리하는 것이 도움이 됩니다.

3. 공증인과의 오해 및 "법률가"와 "변호사" 간의 구별 부족

많은 사람들은 공증인이 거래의 "정결성"을 확인한다고 믿습니다. 그러나 스페인에서 공증인의 역할은 계약 서명 사실을 증명하는 것으로 제한됩니다. 심층적인 법적 전문 지식은 변호사가 수행합니다. 또한 스페인에서는 변호사 직업이 엄격하게 규제되는 반면, "법률가"는 상담에 대한 적절한 책임을 지지 않을 수 있습니다. 상속, 부채 또는 제3자의 분쟁 권리로 인해 거래가 복잡해지면 변호사가 심각한 문제를 피하도록 도와줄 것입니다.

4. 문서 및 언어 장벽 관련 어려움

스페인의 대부분의 법적 문서는 스페인어로 작성됩니다. 구매자가 카스티야어(스페인 공용어)를 구사하지 못하는 경우 공증인은 공인 번역가의 입회를 요구할 수 있습니다. 문서의 오류나 오해는 계약 해지 또는 추가 비용으로 이어질 수 있습니다. 문서의 공인 번역은 정확성을 보장하고 이러한 오류를 방지합니다.

5. 토지 구매 시 위험 및 도시 계획 규정 위반

토지를 구매할 때는 건설이 허용되는지 확인하는 것이 중요합니다. 스페인에는 urbana, urbanizable, rústica와 같이 다양한 토지 카테고리가 있습니다. 토지가 rústica로 분류되면 본격적인 주택 건설이 금지될 수 있습니다. 또한 토지 등록부에 등록된 부동산도 항상 현지 도시 계획과 일치하지는 않습니다. 변호사는 모든 구역 지정 문서를 확인하고 필요한 경우 지방 자치 단체와 문제를 해결하도록 도와줄 것입니다.

안전한 거래에서 변호사의 역할

위의 위험을 제거하려면 구매자의 이익을 독점적으로 고려하는 독립적인 변호사에게 연락하는 것이 좋습니다. 그들의 임무는 다음과 같습니다:

• 부동산 법적 확인: 부채, 부담 및 재산 이력 분석.
• 토지 등록부 및 지적도의 문서 확인: 건물 적법성, 구역 지정 준수 및 제한 사항 부재 확인.
• 비용 및 세금 분석: 재산세(IBI) 및 기타 세금 의무 평가. 스페인 세무 당국에 등록하고 비거주자를 위한 외국인 식별 번호(NIE)를 취득하는 데 도움.
• 계약 초안 작성 및 협상: 예비 계약(보증금, 예약 계약), 매매 계약 체결, 마감일, 조건 및 예치된 자금의 안전 확인.
• 사기 방지: 환율 변동을 포함한 지불 특성 설명, 암호 화폐 또는 기타 지불 형태 사용에 대한 조언.
• 거래 마감일 준수: 지연 및 불이익을 피하기 위해 공증인, 번역가 및 기타 당사자와 조정.

"무단 점유" 문제를 피하는 방법

아파트나 주택이 장기간 비어 있는 경우 다음 조치를 취하는 것이 좋습니다:

• 경보: 경보 시스템은 경찰이 여전히 퇴거에 신속하게 관여할 수 있는 처음 72시간 이내에 무단 침입을 감지하는 데 도움이 됩니다.
• 정기 점검: 변호사에게 위임장을 주면 신속하게 경찰 보고서를 제출하고 상황을 모니터링할 수 있습니다.
• "강제적인" 방법 피하기: 의심스러운 "무단 점유 방지" 서비스에 의존하면 위협 혐의로 이어지고 법적 절차가 길어질 수 있습니다.

은행과 공증인이 거래의 청렴성을 보장하지 않는 이유

은행 전문가는 차용인의 지불 능력만 확인하고 공증인은 계약 서명을 확인합니다. 둘 다 부채, 기술적 특성 또는 건설 적법성에 대한 법적 확인에 대한 책임이 없습니다. 이러한 기능은 제3자가 아닌 구매자의 이익을 위해 행동하는 변호사에게 위임됩니다.

구매 후 실수로 인한 결과

변호사의 서비스를 거부하면 다음이 발생할 수 있습니다:

• 타인의 빚과 벌금 납부;
• 무단 점유자와의 싸움 및 법적 절차에 시간 낭비;
• 도시 계획 규정을 준수하지 않는 경우 미등록 건물 철거에 대한 높은 비용;
• 향후 부동산 재판매 또는 상속의 어려움.

거래가 공식적으로 이루어지는 방법

1. 서류 수집

구매자는 외국인 식별 번호(NIE)를 취득하고 여권 사본, 토지 등록부의 Nota Simple, 유틸리티 부채 증명서를 준비해야 합니다. 판매자는 미납 요금이 없음을 확인하는 소유자 커뮤니티의 증명서와 재산세(IBI) 납부 영수증을 제공해야 합니다.

2. 예비 계약

종종 당사자는 예약 계약 또는 보증금 계약을 체결합니다. 여기에는 부동산을 시장에서 제외하기 위해 소액을 지불하는 것이 포함됩니다. 그 다음에는 옵션 계약 또는 최종 가격의 10-30%를 지불하는 개인 매매 계약이 이어질 수 있습니다. 여기서 변호사는 지불 방식을 결정하고 의무 위반에 대한 벌칙을 정합니다.

3. 공증인 앞에서 서명 및 지불

마지막 단계에서 변호사는 모든 문서의 적합성을 확인하고 서명 시 참석합니다. 구매자가 카스티야어를 구사하지 못하는 경우 공인 번역가가 참여합니다. 계약서에 서명한 후 잔액에 대한 수표가 발행되거나 거래 당일에 은행 송금이 이루어집니다.

결론: 안전 제일

변호사 없이 스페인에서 부동산을 구매하면 다른 사람의 부채, 무단 점유자와의 만남 또는 현지 법률에 대한 오해 등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 거래가 긍정적인 감정만 가져오고 불쾌한 놀라움을 피하려면 자격을 갖춘 변호사에게 적시에 연락하고 모든 문서를 연구하고 스페인 법률의 요구 사항을 고려하는 것이 중요합니다. 이렇게 하면 투자를 보호하고 시간과 신경을 절약하며 무엇보다도 숨겨진 함정 없이 꿈의 집을 얻을 수 있습니다.