23.12.2024 
スペインにおけるEscritura Publica：本質と目的
スペインで不動産を購入する際、多くの買い手はEscritura Publicaという概念に直面する。これは、公証人によって認証された文書であり、売買契約の合法性を証明するとともに、所有権の保証となる。Escritura Publicaが作成されなければ、取引は所有権登記簿に登録されず、前所有者の隠れた債務に巻き込まれるか、不動産を失うリスクがある。
公証の効力とは
Escritura Publicaは、個人間の売買契約に法的効力を与える公的文書である。この文書は、公証人の立会いのもとに署名され、公証人は以下の点を確認する:
- 取引当事者（買い手、売り手）の個人情報の真正性
- 将来の取引の合法性（制限や担保がないこと）
- 契約条件がスペインの法規に適合していること
Escritura Publicaがなければ、所有権登記簿に変更を加えることはできず、し???がって不動産の所有は十分に保護されない。また、公証による認証は、不正な売り手が同一物件を複数の買い手に販売する詐欺行為を防止する効果もある。
売買におけるEscritura Publicaの主要なポイント
1. 取引当事者の情報と役割の確認
Escritura Publicaに署名する前に、公証人は所有権登記簿の写しを要求する。これにより、スペインでの抵当権や前所有者の債務など、あらゆる負担が明らかになる。もし物件が担保に入っている場合、買い手の同意があれば、取引前または取引当日に債務が清算され、ローンの再設定が可能となる。
手続きには以下の者が参加する:
- 買い手またはその代理人
- 売り手またはその代理人
- 翻訳者（当事者のいずれかがスペイン語を理解しない場合）
- 公証人（取引の合法性を保証する）
2. 書類と身分証明の確認
外国人にとって主要な書類は、NIE (Número de Identificación de Extranjeros)であり、これは身分と税務状況を証明する。また、公証人は各当事者のパスポート情報および委任状（認定代理人が関与している場合）を確認する。委任状がスペイン国外で発行された場合は、公式翻訳者によってスペイン語に翻訳され、アポスティーユが付与されなければならない。
3. Escritura Publicaの内容
文書には以下の内容が記載される:
- 売り手および買い手の完全な情報：氏名、NIE、パスポート情報、住所
- 不動産の説明：正確な住所、登記番号、特徴（面積、部屋数、ガレージなど）
- 購入価格、支払い方法（銀行振込、チェック）および支払日
- 存在する場合、負担や債務
- 必要に応じた住宅ローンの条件
- 複数の共同所有者による購入の場合の所有割合
4. Copia SimpleとEscritura Publicaの原本
Escritura Publicaの原本（公証人の署名と印が押された主要文書）は、公証人事務所のアーカイブに保管され、その後、所定の保管機関へ送付される。関係者は、認証されたEscritura Publicaのコピー（Copia Autorizada）または簡略版（Copia Simple）を受け取る。後者は、公共サービスの接続など、日常的および行政的な手続きに用いられる。
5. 所有権登記簿へのその後の登録
署名後、Escritura Publicaは公証人によって所有権登記簿に公式登録される。このプロセスは数週間から3ヶ月かかることがある。登録完了後、買い手は法的に保護された所有権を取得する。
所有権登記簿への登録により、以下が可能になる:
- 前所有者の債権者からの請求に対する保護
- 同一不動産の二重販売の防止
- 必要に応じた住宅ローンの取得
追加の側面：税金と婚姻条件
公証人および登録費用に加え、スペインでは不動産購入時に通常、物件の種類に応じた譲渡税または付加価値税が課される。また、IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)、すなわち年次の不動産税も考慮する必要がある。
もし購入が婚姻中に行われる場合、配偶者は自動的に同等の所有割合を取得する。その他の場合、所有割合はEscritura Publicaに明確に記載されなければならない。
リスク回避と買い手の主な問題の解消方法
1. すべての費用を事前に確認する
予期しない支出を避けるために、公証手数料、登録費用、税金、銀行手数料の総額を事前に確認することが重要である。これにより、経済的な驚きを防ぎ、予算の管理が容易になる。
2. 専門家のサービスを利用する
スペインの法律に詳しい有資格の弁護士やコンサルタントは、文書の正確なチェック、契約内容の理解、およびミスの防止に大いに役立つ。もしスペイン語に不慣れであれば、必ず認定翻訳者を起用すること。
3. すべての条件を文書に記録する
価格、期限、支払い方法、その他の重要な条件に関するすべての合意は、Escritura Publicaまたは予備契約に明記されなければならない。これにより、いずれの当事者も一方的に条件を変更することができなくなる。
4. 所有権登記簿で物件を確認する
署名前に、必ず物件の状態を示す登記簿の写しを請求し、債務や差し押さえがないことを確認する。これにより、事前に潜在的なリスクを把握し、売り手と債務解消について合意することが可能になる。
結論
Escritura Publicaは、スペインで不動産を購入する際に最も重要な書類の一つである。正確な公証手続き、登録、そして全費用の把握により、隠れた債務、書類上の問題、所有権喪失のリスク、言語の壁といった買い手の主な問題を回避できる。専門家に相談し、必要な書類を事前に準備し、物件を十分に確認すれば、Escritura Publicaの作成は恐ろしい法的挑戦ではなく、成功する取引への明確な一歩となるだろう。
