23.12.2024 
Escritura Publica w Hiszpanii: istota i przeznaczenie
Kupując nieruchomość w Hiszpanii, wielu nabywców spotyka się z pojęciem Escritura Publica – jest to dokument notarialny, który potwierdza legalność transakcji kupna-sprzedaży i stanowi gwarancję prawa własności. Ważne jest, aby zrozumieć, że bez dokonania Escritura Publica transakcja nie zostanie zarejestrowana w Rejestrze Własności co naraża na ryzyko ukrytych długów poprzedniego właściciela a nawet utratę nieruchomości.
Głównym problemem nabywców jest obawa przed zagubieniem się w skomplikowanej procedurze, pominięciem istotnych szczegółów lub przypadkowym podpisaniem niekorzystnych warunków. Rozwiązaniem jest wcześniejsze zapoznanie się z rolą notariusza, procedurą formalności, niezbędnymi dokumentami oraz terminami rejestracji a w razie potrzeby skorzystanie z usług wykwalifikowanego prawnika lub tłumacza.
Co daje poświadczenie notarialne?
Escritura Publica to dokument publiczny, który nadaje ważność prawną prywatnej umowie kupna-sprzedaży. Podpisuje się go w obecności notariusza, który sprawdza:
- Autentyczność danych osobowych stron transakcji (kupującego, sprzedającego).
- Legalność przyszłej transakcji (brak ograniczeń obciążeń).
- Zgodność warunków umowy z przepisami prawa hiszpańskiego.
Bez Escritura Publica nie można wprowadzić zmian do Rejestru Własności dlatego posiadanie nieruchomości nie jest uważane za odpowiednio zabezpieczone. Poświadczenie notarialne pomaga również uniknąć oszustw kiedy nieuczciwy sprzedawca może sprzedać ten sam obiekt kilku osobom.
Kluczowe aspekty sporządzania Escritura Publica przy kupnie-sprzedaży
1. Sprawdzenie informacji i ról uczestników
Przed podpisaniem Escritura Publica notariusz żąda odpisu z Rejestru Własności. W ten sposób ujawniane są wszelkie obciążenia – hipoteka w Hiszpanii lub zaległości poprzedniego właściciela. Jeśli nieruchomość jest obciążona długi muszą zostać spłacone przed lub w dniu zawarcia transakcji (za zgodą kupującego możliwa jest restrukturyzacja kredytu).
W procedurze uczestniczą:
- Kupujący lub jego przedstawiciel.
- Sprzedający lub jego przedstawiciel.
- Tłumacz (w przypadku braku znajomości języka hiszpańskiego przez którąkolwiek ze stron).
- Notariusz który ponosi odpowiedzialność za legalność transakcji.
2. Dokumenty i potwierdzenie tożsamości
Podstawowym dokumentem dla cudzoziemca jest NIE (Número de Identificación de Extranjeros) potwierdzający tożsamość oraz status podatkowy. Notariusz sprawdza także dane paszportowe stron oraz pełnomocnictwa (w przypadku udziału upoważnionych przedstawicieli). Jeśli pełnomocnictwo zostało wydane poza Hiszpanią należy je przetłumaczyć na język hiszpański przez oficjalnego tłumacza i opatrzyć apostillem.
3. Treść Escritura Publica
W dokumencie wskazane są:
- Pełne dane sprzedającego i kupującego: imię i nazwisko, NIE, dane paszportowe, adres zamieszkania.
- Opis nieruchomości: dokładny adres, numer ewidencyjny, cechy (powierzchnia, liczba pokoi, garaż itp.).
- Cena zakupu, forma płatności (przelew bankowy, czek) oraz daty płatności.
- Obecność obciążeń lub długów (jeśli występują).
- Warunki kredytu hipotecznego (w razie potrzeby).
- Procentowy udział własności jeśli nieruchomość jest nabywana przez kilku współwłaścicieli.
4. Copia Simple oraz oryginał Escritura Publica
Oryginał Escritura Publica (czyli główny dokument z podpisami i pieczęcią notariusza) jest przechowywany w archiwum kancelarii notarialnej a następnie przekazywany do odpowiednich depozytów. Strony otrzymują poświadczoną kopię Escritura Publica — Copia Autorizada lub uproszczoną wersję Copia Simple. Ta ostatnia jest używana w większości spraw codziennych i administracyjnych na przykład przy podłączaniu mediów.
5. Następna rejestracja w Rejestrze Własności
Po podpisaniu Escritura Publica notariusz przesyła ją do Rejestru Własności w celu oficjalnej rejestracji. Proces ten trwa od kilku tygodni do trzech miesięcy. Od momentu rejestracji kupujący uzyskuje prawnie chronione prawo własności.
Rejestracja w Rejestrze pozwala na:
- Zabezpieczenie się przed roszczeniami wierzycieli poprzedniego właściciela.
- Uniknięcie podwójnej sprzedaży tej samej nieruchomości.
- W razie potrzeby uzyskanie kredytu hipotecznego.
Dodatkowe aspekty: podatki i warunki małżeńskie
Oprócz kosztów notariusza i rejestracji w Hiszpanii obowiązują podatki przy zakupie nieruchomości (zwykle jest to podatek od przeniesienia własności lub VAT w zależności od rodzaju obiektu). Należy również uwzględnić IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — coroczny podatek od nieruchomości.
Jeśli zakup odbywa się w trakcie małżeństwa, małżonek automatycznie nabywa równy udział w własności. W przypadku innych ustaleń udziały własności należy wyraźnie określić w Escritura Publica.
Jak uniknąć ryzyka i usunąć główne problemy nabywcy
1. Upewnić się o wszystkich kosztach z wyprzedzeniem
Aby nie natrafić na niespodziewane wydatki należy wcześniej ustalić kwotę za poświadczenie notarialne rejestrację podatki i prowizje bankowe. To uchroni przed finansowymi niespodziankami i zabezpieczy Twój budżet.
2. Korzystać z usług profesjonalistów
Wykwalifikowany prawnik lub konsultant który zna hiszpańskie prawo pomoże w rzetelnym sprawdzeniu dokumentów zrozumieniu umów i uniknięciu błędów. Jeśli nie znasz języka hiszpańskiego koniecznie skorzystaj z usług licencjonowanego tłumacza.
3. Ustalić wszystkie warunki na piśmie
Wszystkie ustalenia dotyczące ceny terminów sposobu płatności i innych ważnych kwestii muszą być zapisane w Escritura Publica lub w umowie wstępnej. Zapewnia to pewność że żadna ze stron nie zmieni warunków jednostronnie.
4. Sprawdzić nieruchomość przez Rejestr Własności
Przed podpisaniem koniecznie poproś o odpis stanu nieruchomości aby upewnić się że nie ma długów lub zajęć. Dzięki temu z wyprzedzeniem poznasz możliwe ryzyka i będziesz mógł uzgodnić ze sprzedawcą spłatę zobowiązań.
Podsumowanie
Escritura Publica jest jednym z najważniejszych dokumentów przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Rzetelne poświadczenie notarialne rejestracja oraz zrozumienie wszystkich kosztów pozwalają uniknąć głównych problemów nabywcy ukrytych długów problemów z dokumentami ryzyka utraty prawa własności oraz barier językowych. Skonsultuj się ze specjalistami wcześniej zgromadź potrzebne dokumenty i dokładnie sprawdź nieruchomość. Wówczas sporządzenie Escritura Publica nie będzie przerażającym prawnym wyzwaniem lecz zrozumiałym etapem Twojej udanej transakcji.
