10.12.2024 
Po co jest certyfikat energetyczny w Hiszpanii?
Certyfikat energetyczny (Certificado de Eficiencia Energética) to oficjalny dokument, który potwierdza poziom zużycia energii i emisji dwutlenku węgla (CO2) konkretnego budynku lub samodzielnego lokalu. W Hiszpanii odgrywa on ważną rolę przy każdej transakcji na rynku nieruchomości: bez certyfikatu nie można legalnie sprzedać ani wynająć nieruchomości. Kluczowa obawa właścicieli to ryzyko spotkania się z odmową notariusza przy zatwierdzeniu transakcji, karami finansowymi i straconym czasem. Potencjalni nabywcy lub najemcy chcą z kolei mieć pewność, że koszty prądu, ogrzewania i chłodzenia nie okażą się nieuzasadnionie wysokie.
Dziś ten dokument ma nie tylko znaczenie informacyjne. Im lepsza klasa energetyczna, tym korzystniejsze warunki “zielonego kredytu hipotecznego”, a w perspektywie do 2030 roku spodziewane są dodatkowe ograniczenia dla obiektów o najmniej efektywnej kategorii (G). W związku z tym właściciele powinni zadbać o uzyskanie certyfikatu w odpowiednim czasie, aby uniknąć trudności ze sprzedażą lub wynajmem.
Kiedy certyfikat jest wymagany i jakie obiekty są zwolnione?
Przypadki obowiązkowe
Publikacja ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie na największych portalach: bez podania klasy energetycznej portal może zablokować publikację.
Zawarcie transakcji kupna-sprzedaży: notariusz nie zatwierdzi umowy, jeśli nie ma certyfikatu.
Wynajem nieruchomości (zarówno długoterminowy, jak i krótkoterminowy): certyfikat musi być dołączony do umowy, a kopia przekazana najemcy.
Ubieganie się w banku o „zielony kredyt hipoteczny” (kredyt na specjalnych warunkach dla obiektów klasy A lub B): w przypadku braku certyfikatu instytucja finansowa (np. BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria)) odmówi udzielenia kredytu lub zmieni oprocentowanie.
Uzyskanie dotacji przy pracach podnoszących efektywność energetyczną budynku: bez ważnego certyfikatu dotacji się nie uzyska.
Wyjątki
Garaże, komórki lokatorskie, obiekty przeznaczone do rozbiórki lub kapitalnego remontu. Dla nich certyfikat nie jest wymagany.
Niewielkie obiekty o powierzchni do 50 m2: w niektórych wspólnotach autonomicznych Hiszpanii ten metraż może być zwolniony z certyfikacji.
Budynki o znaczeniu historycznym lub kulturowym: jeśli poprawa efektywności energetycznej narusza wartość architektoniczną, czasami zezwala się na nieuzyskiwanie certyfikatu. Jednak wszelkie zmiany w takich obiektach wymagają szczegółowych uzgodnień.
Jeśli kupiłeś nieruchomość dawno temu i nie planujesz jej sprzedawać ani wynajmować, nie musisz uzyskiwać certyfikatu. Ale gdy tylko pojawi się potrzeba transakcji lub dotacji na montaż paneli fotowoltaicznych, należy zadbać o rejestrację dokumentu energetycznego.
Klasy energetyczne: od A do G
W Hiszpanii wyróżnia się siedem klas energetycznych: A, B, C, D, E, F i G. Różnią się one kolorem i procentowym stosunkiem zużycia energii względem średnich wskaźników.
Klasy wysokoefektywne (A, B i C)
A (ciemnozielony): najlepszy wskaźnik zużycia, nie więcej niż 50% średniego poziomu. Często spotykany w nowym budownictwie z nowoczesnymi energooszczędnymi technologiami.
B (zielony): zużywa do połowy energii w porównaniu ze standardowym obiektem. Może obejmować zarówno nowe budynki, jak i te po remoncie kapitalnym.
C (jasnozielony): o 10–25% efektywniejszy od średniego poziomu, zazwyczaj przewiduje izolację cieplną, panele fotowoltaiczne i dobrej jakości sprzęt klimatyzacyjny.
Średni i niski poziom efektywności energetycznej (D, E, F i G)
D (żółty): wskaźnik często spotykany w domach o średnim wieku. Może tu być podwójne oszklenie, podstawowa izolacja cieplna. Zwykle zużycie o 10% niższe od średniego.
E (jasnopomarańczowy): najliczniejsza klasa w Hiszpanii (ponad 70% mieszkań). To standardowy średni poziom zużycia.
F (ciemnopomarańczowy): o 25% większe od średniego poziomu zużycie energii, najczęściej charakterystyczne dla domów w wieku od 40 lat, z wyeksploatowanymi systemami grzewczymi.
G (czerwony): obiekty o najgorszej efektywności energetycznej, często wymagają pełnych reform, aby osiągnąć akceptowalny poziom. Spodziewane jest, że do 2030 roku w stosunku do takich obiektów będą obowiązywać ograniczenia przy sprzedaży i wynajmie.
Jak uzyskać certyfikat energetyczny?
Podstawowy tryb postępowania
Krok 1. Znaleźć technika. Można zwrócić się do Izby Architektów, Inżynierów Budownictwa lub znaleźć certyfikowanego technika w internecie.
Krok 2. Poprosić o kosztorys i uzgodnić wizytę. Wymagany jest osobisty przegląd obiektu.
Krok 3. Przeprowadzić audyt energetyczny. Technik bada termoizolację budynku, systemy ogrzewania, klimatyzacji i inne parametry, aby obliczyć emisje CO2 i poziom zużycia energii.
Krok 4. Otrzymać raport i zalecenia. Do obliczeń wykorzystuje się oficjalnie uznane przez Ministerstwo Przemysłu oprogramowanie. W raporcie znajdą się zalecenia co do podniesienia klasy energetycznej.
Krok 5. Rejestracja. Po zarejestrowaniu właściciel otrzymuje oryginał certyfikatu.
Termin ważności i odnowienie
W większości przypadków certyfikat wydawany jest na 10 lat. Dla klasy G termin ważności skrócony jest do 5 lat, aby motywować właściciela do termomodernizacji. Jeśli w budynku przeprowadzono poważne reformy, aby poprawić charakterystykę cieplną, warto uzyskać nowy certyfikat, by odzwierciedlał wyższą klasę i upraszczał dalsze transakcje.
Koszt i kary
Cena certyfikacji zależy od metrażu i regionu, średnio waha się od 60 do 130 euro dla mieszkań (50–100 m2) i 200–300 euro dla dużych willi. Dodatkowo w niektórych wspólnotach autonomicznych opłaca się składkę 5–15 euro. Rozpowszechniony punkt odniesienia to 1,5 euro za każdy m2.
Lekkie naruszenia (kara od 300 do 600 euro): niezgodność z minimalnymi wymogami (np. brak danych o klasie w ogłoszeniu).
Poważne naruszenia (kara od 601 do 1000 euro): nieprzekazanie certyfikatu nabywcy lub najemcy.
Bardzo poważne naruszenia (kara od 1001 do 6000 euro): świadome podrobienie lub całkowity brak dokumentu przy sprzedaży.
Dodatkowe aspekty: ITE i globalne certyfikacje
Dla budynków wielorodzinnych może być wymagane także ITE (Inspección Técnica de Edificios), które przeprowadza się co 10 lat (dokładne terminy ustala wspólnota autonomiczna). Przy sprzedaży mieszkania czasami trzeba wykazać, że budynek przeszedł inspekcję techniczną. Ponadto w krajach europejskich popularność zyskują międzynarodowe certyfikaty LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) i „Dom pasywny” (koncepcja dla budynków o niemal zerowym zużyciu energii). Jednak w Hiszpanii dla większości transakcji to krajowy certyfikat energetyczny pozostaje decydującym dokumentem.
Podsumowanie
Certyfikat energetyczny w Hiszpanii jest obowiązkowym elementem każdej legalnej transakcji na rynku nieruchomości. Właściciele, którzy uzyskali dokument w terminie, obniżają ryzyko kar, zyskują dostęp do „zielonych kredytów hipotecznych”, a także podnoszą atrakcyjność swojego lokum na rynku. Nabywcy z kolei mogą oszacować możliwe koszty energii i zawczasu planować modernizację. Biorąc pod uwagę, że do 2030 roku dla budynków klasy G mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia, warto z wyprzedzeniem zadbać o wyższy poziom efektywności energetycznej. Tak zachowasz i wartość nieruchomości, i własny spokój.
