22.10.2024 
Opodatkowanie wynajmu turystycznego w Hiszpanii: analiza nowych przepisów
Hiszpania jest tradycyjnie uważana za jeden z najbardziej atrakcyjnych krajów do wynajmu nieruchomości turystycznych. Jednak wraz ze wzrostem popytu rośnie również zainteresowanie organów podatkowych. W latach 2024-2025 weszły w życie nowe przepisy, które zmieniają zasady opodatkowania dochodów z wynajmu krótkoterminowego. Poniżej przeanalizujemy główne "bolączki" właścicieli takich nieruchomości i rozważymy rozwiązania, aby wynajem turystyczny był jak najbardziej opłacalny i bezpieczny.
Kluczowe zmiany i "bolączki" właścicieli
Wprowadzenie podatku IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)
Nowością było pojawienie się IOT (Podatek od Operacji Turystycznych). Ten podatek (14% od całej kwoty dochodu) jest obowiązkowy dla wszystkich, którzy wynajmują mieszkania turystom na krótki okres. Zwolnione są jedynie obiekty w regionach o niskiej aktywności turystycznej: tam stawka jest obniżona do 8%. Dla właścicieli oznacza to wyższe obciążenie podatkowe i konieczność starannego planowania geografii inwestycji.
Wzmocnienie kontroli deklaracji
Poważną "bolączką" dla właścicieli nieruchomości może być system kar. Od 2024 roku za uchylanie się od opodatkowania lub podawanie fałszywych informacji przewidziane są kary do 150% niezapłaconej kwoty. Dlatego właściciele muszą terminowo składać deklaracje, prawidłowo rozliczając wszystkie dochody i wydatki.
Zmiany w licencji turystycznej
Od sierpnia 2024 roku weszły w życie nowe zasady uzyskiwania i przedłużania licencji turystycznych. Teraz są one wydawane na 5 lat, z zaostrzeniem wymogów dotyczących bezpieczeństwa, rejestracji gości i uzgodnień ze starszymi domu (wspólnotą mieszkaniową). W przypadku naruszenia tych warunków można stracić licencję i otrzymać wysoką grzywnę (do 600 000 euro). Dodatkowo wprowadzono ograniczenia dotyczące maksymalnego okresu wynajmu (nie więcej niż 10 dni z rzędu), a zakaz wynajmu pokoi utrudnia możliwość częściowego wynajmu mieszkania.
Główne podatki przy wynajmie turystycznym
Podatek dochodowy od osób fizycznych IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Dochody z wynajmu turystycznego mogą podlegać opodatkowaniu IRPF (Podatek dochodowy od osób fizycznych). Jeśli świadczone są usługi podobne do hotelowych (regularne sprzątanie, zmiana pościeli, recepcja itp.), dochód jest uważany za działalność gospodarczą. W tym przypadku wydatki (media, remonty, amortyzacja) można odliczyć w całości. Jeśli usługi nie wykraczają poza podstawowe (przygotowanie mieszkania przed przyjazdem i po wyjeździe), dochód jest uznawany za dochód z majątku i stosuje się inną metodę obliczania odliczeń.
Podatek od wartości dodanej IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Jeśli właściciel mieszkania świadczy dodatkowe usługi (pralnia, wyżywienie, recepcja itp.), to podlega również opodatkowaniu IVA (Podatek od wartości dodanej) według stawki 10% (dla gości). Dla dochodów bez dodatkowych usług wynajem jest zwolniony z IVA. Należy jednak zachować ostrożność: w przypadku świadczenia chociażby jednej usługi hotelowej, organy podatkowe traktują ją jako działalność gospodarczą i wówczas przy wystawianiu faktur stosuje się stawkę 10%. Pojedyncze usługi związane z utrzymaniem mieszkania (np. sprzątanie części wspólnych) nie są uważane za usługi hotelowe.
Podatek od działalności gospodarczej IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (Podatek od Działalności Gospodarczej) to podatek bezpośredni od działalności gospodarczej, zawodowej lub artystycznej. Dla większości osób fizycznych obowiązuje zwolnienie, jeśli roczny obrót nie przekracza 1 mln euro. Ale rejestracja w IAE jest konieczna, szczególnie jeśli świadczysz usługi hotelowe. W tym przypadku obiekt trafia do grupy 685 ("Zakwaterowanie turystyczne inne niż hotelowe").
Nowe wymagania dotyczące licencji turystycznej
- Ograniczenie okresu wynajmu: nie więcej niż 10 dni z rzędu.
- Okres ważności licencji: 5 lat, a następnie przedłużenie.
- Obowiązkowa rejestracja gości: wszyscy goście od 1 października 2024 roku muszą być zarejestrowani na policji.
- Zakaz wynajmu oddzielnych pokoi: wynajmować na doby można tylko cały obiekt, bez przekraczania deklarowanej liczby miejsc noclegowych.
- Zgoda sąsiadów: wymagane jest potwierdzenie, że mieszkańcy budynku wielorodzinnego nie sprzeciwiają się działalności turystycznej.
- Bezpieczeństwo: obiekt musi spełniać wymagania dotyczące wyposażenia (system bezpieczeństwa pożarowego, plan ewakuacji, lista numerów alarmowych).
- Zakazane są zamki elektroniczne do przekazywania kluczy.
- Kary: za naruszenie może grozić unieważnienie licencji i kara do 600 000 euro.
Procedura legalizacji mieszkania na wynajem turystyczny
Jakie nieruchomości są odpowiednie
Aby uniknąć "bolączek" w postaci konfliktów z władzami, ważne jest, aby zrozumieć, że mieszkanie musi spełniać kryteria nieruchomości turystycznej. Mieszkanie, bungalow lub apartament musi mieć status lokalu mieszkalnego, pozwolenie na użytkowanie, sprawne urządzenia i spełniać normy sanitarne (wentylacja, ciepła woda, klimatyzacja, sprzęt przeciwpożarowy itp.).
Uzyskanie licencji
Procedura zazwyczaj obejmuje złożenie "Deklaracji Odpowiedzialności" w lokalnej administracji (ayuntamiento). Lista dokumentów (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad itp.) może się nieznacznie różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej. Po złożeniu dokumentów następuje kontrola, która może potrwać do 3 miesięcy. Do czasu uzyskania licencji reklamowanie obiektu jako mieszkania turystycznego jest zabronione.
Specyfika regionalna
Każdy region ustala własne zasady. Na przykład w dużych miastach mogą obowiązywać moratoria na wydawanie nowych licencji, a w niektórych regionach autonomicznych nie jest wymagana dodatkowa rejestracja w przypadku wynajmu krótkoterminowego. Dlatego należy koniecznie sprawdzić szczegóły na poziomie lokalnym.
Optymalizacja podatków i porady
- Prawidłowe deklarowanie dochodów. Nie zaniżaj kwoty, biorąc pod uwagę, że platformy internetowe raportują do organów podatkowych za pomocą specjalnych formularzy, np. 179.
- Korzystanie z odliczeń. Można uwzględnić liczne wydatki na remont, utrzymanie, media. Ważne jest jednak posiadanie dokumentów potwierdzających i prawidłowej struktury wydatków.
- Konsultacja z profesjonalistami. Przepisy się zmieniają, a kary są wysokie. Skonsultuj się z doradcą podatkowym, jeśli masz skomplikowany przypadek lub posiadasz kilka nieruchomości w różnych regionach.
- Śledź zmiany w licencjonowaniu. Nowe terminy, uzgodnienia z sąsiadami, zakaz stosowania zamków elektronicznych - wszystko to może znacząco wpłynąć na zysk i legalność wynajmu.
Wnioski
W latach 2024-2025 Hiszpania poważnie zrewidowała podstawy prawne i podatkowe dotyczące wynajmu turystycznego. Ważne jest, aby właściciele na czas się dostosowali: płacili IOT (Podatek od Operacji Turystycznych) i inne podatki, rejestrowali mieszkanie, uzyskiwali licencję turystyczną i prawidłowo deklarowali dochody. W rezultacie uzyskasz stabilne i legalne źródło dochodu, unikniesz kar i będziesz mógł planować długoterminowy rozwój swojej nieruchomości turystycznej. Aby zminimalizować ryzyko, warto skonsultować się ze specjalistami, zwłaszcza jeśli nie masz doświadczenia w hiszpańskim prawie podatkowym lub nie jesteś gotów zagłębiać się we wszystkie szczegóły przepisów.
