24.12.2024 
Vad är överlåtelseskatt i Spanien?
Förvärv av en begagnad bostad i Spanien åtföljs av betalning av överlåtelseskatt - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales). Denna skatt tas ut vid all vederlagsberättigad försäljning av fastigheter på andrahandsmarknaden, samt vid uthyrning, köp av begagnad bil eller vissa företagstransaktioner. För många köpare blir ITP en betydande utgiftspost, eftersom skattesatsen kan uppgå till 11 % eller mer, beroende på den autonoma regionen.
Vem betalar skatten och inom vilka tidsramar?
Köparens främsta bekymmer är att förstå vem som är ansvarig för att betala ITP och när det ska göras. Enligt lag är den skattskyldige för överlåtelseskatten köparen. Från och med undertecknandet av den notariella köpehandlingen har denne 30 dagar på sig att lämna in en deklaration (blankett 600) och betala hela skattebeloppet till skattemyndigheten i den specifika autonoma regionen. Brott mot tidsfristerna kan medföra böter och påföljder, så det är viktigt att ta hand om detta i förväg.
Undantag från regeln
Om en ny bostad köps (från en byggherre) betalas mervärdesskatt - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) istället för ITP. Momssatsen är vanligtvis 10 % för bostadsfastigheter och 21 % för kommersiella lokaler och tomter. I detta fall betalar köparen dessutom stämpelskatten - AJD (Actos Jurídicos Documentados), som fastställs av de regionala myndigheterna och varierar i genomsnitt från 0,5 % till 1,5 %.
Hur beräknas ITP och vad är Valor de Referencia?
En av de största svårigheterna är att fastställa beskattningsunderlaget. Den allmänna formeln är följande: Det högsta av två värden tas som grund - det faktiska transaktionsvärdet eller det så kallade Valor de Referencia (referensvärdet). Valor de Referencia är en hypotetisk indikator på fastighetens marknadsvärde, som beräknas av fastighetsmyndigheterna med hänsyn till transaktionsstatistiken i regionen. Det revideras regelbundet och kan ändras. Om det verkliga transaktionspriset visar sig vara lägre än Valor de Referencia kommer beskattningsunderlaget att vara referensvärdet, vilket utesluter möjligheten att underprisera priset för att minska skatten.
Skattesatser i de olika regionerna
Varje autonom region i Spanien fastställer sina egna regler och ITP-skattesatser. I genomsnitt varierar de från 6 % till 11 %. Till exempel är skattesatsen i Madrid 6 %, i Katalonien 10 %, i Valencia 10 % och i Baskien 6-7 %, beroende på provinsen. För att klargöra den exakta skattesatsen måste du i förväg rådfråga specialister eller studera regelverket i den specifika regionen.
Vilka faktorer påverkar sänkningen av skattebördan?
Trots den allmänna tendensen till betydande utgifter finns det förmåner och avdrag för vissa kategorier av köpare. Om fastigheten köps av en ung person (oftast under 35 år) eller en familj med låg inkomst kan skattesatsen sänkas. Dessutom finns det i vissa regioner ytterligare lättnader för stora familjer eller personer med funktionshinder. Detaljer bör klargöras direkt med det regionala skattekontoret.
Skyldigheter för utlänningar och eventuella påföljder
Ofta oroar sig potentiella köpare för vilka skatter de måste betala, då de inte är bosatta i Spanien. För utlänningar är reglerna för ITP desamma som för medborgare i landet. Dock tillkommer andra obligatoriska avgifter, till exempel inkomstskatt för utlänningar - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), om den förvärvade fastigheten kommer att hyras ut eller senare säljas med vinst. Överträdelse av skattskyldigheter kan medföra böter, påföljder och problem med förlängning av uppehållstillstånd eller vid vidareförsäljning av fastigheter.
När ITP inte betalas
Det finns fall av fullständig eller partiell befrielse från betalning av överlåtelseskatt:
- Uppdelning av egendom mellan makar (inklusive skilsmässa eller separation i äktenskapet).
- Gåva eller arv under vissa förmånliga villkor som föreskrivs i regional lagstiftning.
- Överföring av egendom som ersättning genom ett domstolsbeslut.
- Köp av en ny bostad från en byggherre (då betalas IVA och AJD).
Men i var och en av dessa situationer är det värt att i förväg försäkra sig om att det finns en motsvarande rättslig grund för befrielse.
Hur en fastighetsbyrå kan hjälpa till
Många köpare oroar sig för hur man fyller i deklarationen korrekt, inte missar tidsfrister och inte stöter på oförutsedda utgifter. En erfaren fastighetsbyrå tar bort dessa bekymmer genom omfattande transaktionsstöd:
- Hjälper till att klargöra de aktuella skattesatserna och förmånerna i regionen.
- Ger råd om beräkningar med Valor de Referencia.
- Förbereder korrekta dokument för ITP-betalning.
- Förklarar konsekvenserna av att inte följa tidsfristerna och hjälper till att undvika påföljder.
Praktiska rekommendationer för köpare
- Klargör beskattningsunderlaget i förväg. Kontrollera om Valor de Referencia överstiger avtalspriset.
- Planera köpbudgeten med hänsyn till ITP-satsen i den specifika autonoma regionen.
- Om du är under 35 år eller en stor familj, ta reda på om möjliga förmåner.
- Klargör vid behov om ett bolån kommer att påverka den slutliga kostnaden för registrering.
- Försena inte inlämningen av blankett 600 för att undvika förseningsavgifter.
Slutsats
Överlåtelseskatten i Spanien (ITP) är en viktig del av kostnaderna vid köp av en begagnad bostad. Att förstå hur skatten beräknas, vilka förmåner som är möjliga och vilka betalningsfrister som gäller hjälper till att undvika överbetalning och påföljder. För utlänningar är det viktigt att ta hänsyn till de extra skattskyldigheter som är förknippade med ägande och försäljning av fastigheter. Den bästa lösningen är att konsultera kompetenta specialister som kan välja det optimala transaktionsalternativet och ge rekommendationer om skatteoptimering.
