Beskattning av turistuthyrning: nya regler och viktiga tips.

Beskattning av turistuthyrning i Spanien: analys av nya regler

Spanien anses traditionellt vara ett av de mest attraktiva länderna för turistuthyrning av fastigheter. Men med ökad efterfrågan ökar också skattemyndigheternas uppmärksamhet. Nya regler trädde i kraft 2024–2025, vilket förändrar principerna för beskattning av inkomster från korttidsuthyrning. Nedan analyserar vi de viktigaste "smärtpunkterna" för ägare av sådana fastigheter och överväger lösningar för att göra turistuthyrning så lönsam och säker som möjligt.

Viktiga förändringar och ägarnas "smärtpunkter"

Införande av skatten IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

En nyhet var införandet av IOT (Skatt på turistverksamhet). Denna skatt (14% av den totala inkomsten) är obligatorisk för alla som hyr ut boende till turister på kort sikt. Endast fastigheter i regioner med låg turistaktivitet är undantagna: där sänks skattesatsen till 8%. För ägare innebär detta en högre skattebörda och behovet av noggrann planering av investeringsgeografin.

Förstärkt kontroll över deklarationer

En allvarlig "smärtpunkt" för fastighetsägare kan vara systemet med böter. Från 2024 föreskrivs påföljder på upp till 150% av det underbetalda beloppet för skatteflykt eller falsk information. Därför är det viktigt för ägare att lämna in deklarationer i tid och korrekt redovisa alla inkomster och utgifter.

Ändringar i turistlicensen

Från augusti 2024 trädde nya regler för att erhålla och förnya turistlicenser i kraft. De utfärdas nu för 5 år, med strängare krav på säkerhet, gästregistrering och överenskommelse med byggnadens gemenskapsrepresentanter (comunidad). Om dessa villkor överträds kan du förlora licensen och få dryga böter (upp till 600 000 euro). Dessutom har restriktioner införts för den maximala hyresperioden (högst 10 dagar i följd), och förbudet mot att hyra ut enskilda rum gör det svårt att delvis hyra ut fastigheten.

Huvudsakliga skatter vid turistuthyrning

Inkomstskatt IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Inkomster från turistuthyrning kan vara föremål för IRPF (Inkomstskatt). Om tjänster som liknar hotelltjänster tillhandahålls (regelbunden städning, byte av sängkläder, reception etc.) betraktas inkomsten som en affärsverksamhet. I detta fall kan utgifterna (förbrukningsmaterial, reparationer, avskrivningar) dras av i sin helhet. Om tjänsterna inte går utöver de grundläggande (förbereda fastigheten före ankomst och efter avresa) redovisas inkomsten som inkomst av kapital, och en annan metod tillämpas för att beräkna avdrag.

Mervärdesskatt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Om fastighetsägaren tillhandahåller ytterligare tjänster (tvätt, måltider, reception etc.) debiteras även IVA (Mervärdesskatt) med en skattesats på 10% (för gäster). För inkomster utan ytterligare tjänster är uthyrningen befriad från IVA. Var dock försiktig: om det finns minst en hotelltjänst behandlar skattemyndigheterna det som en ekonomisk verksamhet, och då tillämpas en skattesats på 10% vid fakturering. Enskilda tjänster för fastighetsunderhåll (till exempel städning av gemensamma utrymmen) betraktas inte som hotelltjänster.

Skatt på ekonomisk verksamhet IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)

IAE (Skatt på ekonomisk verksamhet) är en direkt skatt på affärsverksamhet, yrkesverksamhet eller konstnärlig verksamhet. För de flesta privatpersoner finns det ett undantag om den årliga omsättningen inte överstiger 1 miljon euro. Men registrering i IAE är nödvändigt, särskilt om du tillhandahåller hotelltjänster. I detta fall faller fastigheten under grupp 685 ("Turistboende utanför hotell").

Nya krav för turistlicenser

Begränsning av hyresperioden: högst 10 dagar i följd.
Licensens giltighetstid: 5 år, sedan förnyelse.
Obligatorisk gästregistrering: alla gäster från och med den 1 oktober 2024 måste registreras hos polisen.
Förbud mot att hyra ut enskilda rum: endast hela fastigheten kan hyras ut per dag, utan att överskrida det angivna antalet sovplatser.
Grannars samtycke: bekräftelse krävs på att de boende i flerbostadshuset inte motsätter sig turistverksamheten.
Säkerhet: fastigheten måste uppfylla utrustningskraven (brandsäkerhetssystem, utrymningsplan, lista över nödnummer).
Elektroniska lås för nyckelöverlämning är förbjudna.
Påföljder: överträdelse kan leda till att licensen återkallas och böter på upp till 600 000 euro.

Förfarande för att legalisera fastigheter för turistuthyrning

Vilka fastigheter är lämpliga

För att undvika "smärtpunkter" i form av konflikter med myndigheterna är det viktigt att förstå att fastigheten måste uppfylla kriterierna för turistboende. En lägenhet, bungalow eller lägenhet måste ha status som bostadsfastighet, ett intyg om beboelighet, fungerande apparater och uppfylla sanitära standarder (ventilation, varmvatten, luftkonditionering, brandbekämpningsutrustning etc.).

Erhålla en licens

Förfarandet omfattar vanligtvis att lämna in en "ansvarsförklaring" till den lokala administrationen (ayuntamiento). Listan över dokument (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad etc.) kan variera något beroende på den autonoma regionen. Efter inlämnandet av handlingarna genomförs en inspektion, vilket kan ta upp till 3 månader. Tills licensen erhålls är det förbjudet att annonsera fastigheten som turistboende.

Regionala särdrag

Varje region fastställer sina egna regler. I storstäder kan det till exempel finnas moratorier för utfärdande av nya licenser, och i vissa autonoma regioner krävs ingen ytterligare registrering för korttidsuthyrning. Var därför noga med att klargöra detaljerna på lokal nivå.

Skatteoptimering och råd

Korrekt inkomstdeklaration. Underskatta inte beloppet med tanke på att onlineplattformar rapporterar till skattemyndigheterna med hjälp av särskilda formulär, till exempel formulär 179.
Använda avdrag. Många utgifter för reparationer, underhåll och förbrukningsmaterial kan beaktas. Men det är viktigt att ha verifikationer och rätt utgiftsstruktur.
Konsultera experter. Lagar ändras och påföljderna är höga. Konsultera en skatterådgivare om du har ett komplicerat fall eller om du har flera fastigheter i olika regioner.
Håll koll på ändringar i licensieringen. Nya tidsfrister, överenskommelse med grannar, förbud mot elektroniska lås – allt detta kan i hög grad påverka vinsten och lagligheten av uthyrningen.

Slutsats

Under 2024–2025 har Spanien avsevärt reviderat den skattemässiga och rättsliga ramen för turistuthyrning. Det är viktigt för ägare att anpassa sig i tid: betala IOT (Skatt på turistverksamhet) och andra skatter, registrera fastigheten, erhålla en turistlicens och korrekt deklarera inkomster. Som ett resultat får du en stabil och laglig inkomstkälla, undviker påföljder och kan planera den långsiktiga utvecklingen av din turistfastighet. För att minimera riskerna är det lämpligt att rådgöra med specialister, särskilt om du inte har erfarenhet av spansk skattelagstiftning eller inte är redo att fördjupa dig i alla detaljer i lagstiftningen.