Як перевірити юридичну чистоту квартири в Іспанії: важливі аспекти та поради.

Купівля квартири в Іспанії — це серйозне вкладення коштів і важливе життєве рішення. Крім очевидних переваг — краєвиду на море, м'якого клімату та європейського рівня життя — варто пам'ятати про ризики, пов'язані з юридичною чистотою об'єкта. У цій статті ми розберемо основні болі покупця і запропонуємо рішення, які допоможуть уникнути проблем після укладення угоди.

Ключові болі при купівлі нерухомості в Іспанії

Імовірність прихованих обтяжень або боргів у попередніх власників, які можуть стати вашими проблемами.
Ризик появи несподіваних спадкоємців, особливо якщо квартиру передавали за спадок.
Недолік документації: відсутність Ліцензія на проведення будівельних робіт (ліцензії на проведення будівельних робіт) або Ліцензія на перше/друге заселення (ліцензії на заселення) може призвести до судових розглядів.
Відсутність Номер ідентифікації іноземця у іноземних покупців ускладнює процес і може відлякати потенційних орендодавців, якщо ви плануєте здавати нерухомість.
Імовірність купити «квартиру без Сертифікат придатності до проживання» (без сертифіката придатності до проживання) і зіткнутися з неможливістю законно користуватися житлом.
Складнощі при оформленні іпотека, якщо документи на квартиру не відповідають банківським вимогам.

Рішення: як перевірити юридичну чистоту квартири

1. Зберіть базові документи

Перше, що потрібно зробити, — запросити у продавця або агента наступні документи:

Виписка з Реєстру власності — виписку з Реєстру власності, яка дозволяє дізнатися актуального власника, перевірити наявність арештів, іпотек, застав та інших обтяжень.
Податок на нерухоме майно — квитанції про сплату річного податку на нерухомість. Найкраще попросити останню оплачену квитанцію і за необхідності сертифікат про відсутність заборгованостей за попередні роки.
Сертифікат про відсутність заборгованості по внесках кондомініуму — документ, що підтверджує, що у продавця немає боргів перед кондомініумом (житлотовариством).
Статут кондомініуму. Якщо ви купуєте житло з спільними зонами, важливо ознайомитися з правилами проживання та можливими обмеженнями, наприклад забороною короткострокової оренди.
Ліцензія на проведення будівельних робіт та Ліцензія на перше (або друге) заселення. Для нового житла це гарантія законності будівництва та відповідності санітарним нормам.
Енергетичний сертифікат (Сертифікат енергоефективності). Без нього угода не може бути оформлена нотаріально, а також можуть виникнути складнощі при подальшій експлуатації житла.

2. Перевірте спадкові аспекти

При купівлі нерухомості, отриманої у спадок, необхідно додатково з'ясувати:

Чи всі спадкоємці згодні з продажем, чи немає у них претензій на нерухомість. Якщо хтось не висловив явної згоди або не підписував відмову від спадщини, угода може бути оскаржена в майбутньому.
Чи є в числі спадкоємців неповнолітні діти. Для угод з їх участю потрібен дозвіл органів опіки та піклування.
Чи відсутні у спадкодавця незакриті борги (в тому числі судові розгляди або виконавчі провадження). Можливі фінансові претензії кредиторів також можуть лягти на нову власність.

3. Переконайтеся у відсутності орендарів і «окупас»

Навіть якщо ви станете повноправним власником, існує ризик, що в квартирі продовжують жити орендарі або незаконні загарбники («окупас»).

Орендарі з офіційним договором мають право залишатися до кінця терміну оренди. Якщо продавець уклав тривалий договір, ви фактично вступаєте в його права та обов'язки.
Незаконні загарбники не платять за житло і виселяються тільки через суд. Це може затягнутися на місяці і навіть роки.

4. Перевірка нового житла від забудовника

При купівлі нерухомості на первинному ринку важливо запросити:

Ліцензію на будівництво, що підтверджує, що будинок зводився в рамках закону.
Страховку від забудовника і гарантію на певний термін. Це допоможе в разі виявлення прихованих дефектів в конструкції.
Ліцензію на первинне заселення, а також сертифікат, що підтверджує відповідність будинку будівельним і санітарним нормам. Часто цей документ називають Сертифікат придатності до проживання, і без нього можуть відмовити в підключенні комунікацій.

5. Документи при вторинній купівлі

Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, додатково перевірте:

Чи не залишилося у колишнього власника боргів перед ОСББ (об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку) або по комунальних платежах. Ці заборгованості можуть перейти до нового господаря.
Актуальні дані в кадастровому реєстрі: метраж, планування, адреса, призначення об'єкта. Порівняйте їх з реальною ситуацією і інформацією з Виписка з Реєстру власності.
Правовстановлюючі документи на власника: договори купівлі-продажу, дарування або свідоцтво про право на спадщину. Переконайтеся, що продавець — єдиний власник, інакше будуть потрібні згоди інших співвласників.

Додаткові заходи безпеки

Юридична перевірка нерухомості

Якщо у вас немає часу або достатнього досвіду, можна замовити професійну юридичну перевірку нерухомості. Багато великих банківських сервісів і ріелторські агентства пропонують подібну послугу. Експерти аналізують всі документи на квартиру, перевіряють можливі судові позови, обтяження і дають правовий висновок.

Укладення угоди у нотаріуса

Іспанський нотаріус за законом зобов'язаний перевіряти юридичну чистоту угоди перед реєстрацією. Якщо знайдуться невідповідності або брак важливих паперів, він має право призупинити оформлення. Цей механізм захищає обидві сторони, тому не варто нехтувати ретельною підготовкою документів до візиту до нотаріуса.

Висновок

Перевірка квартири в Іспанії на юридичну чистоту — найважливіший етап, який не можна пропускати. Збирайте потрібні документи, звертайте увагу на спадкові нюанси і оформлення житла у забудовника. Якщо відчуваєте, що власних знань не вистачає, зверніться до допомоги професіоналів. Так ви вбережете себе від довгих судових розглядів, фінансових втрат і нервування.