Податок на передачу права власності в Іспанії: як уникнути переплати.

Що таке податок на передачу права власності в Іспанії

Придбання вторинного житла в Іспанії супроводжується сплатою податку на передачу права власності - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales). Цей збір стягується при будь-якій оплатній купівлі нерухомості на вторинному ринку, а також при оренді, купівлі вживаного автомобіля або деяких корпоративних операціях. Для багатьох покупців саме ITP стає помітною статтею витрат, оскільки ставка податку може сягати до 11% і більше, залежно від автономного співтовариства.

Хто платить податок і в які терміни

Основний біль покупця - розуміння того, хто відповідає за сплату ITP і коли слід це робити. Згідно із законом, платником податку на передачу права власності виступає покупець. З моменту підписання нотаріального договору купівлі-продажу у нього є 30 днів для подання декларації (форма 600) та внесення всієї необхідної суми податку в скарбницю конкретного автономного співтовариства. Порушення термінів може спричинити накладення штрафів і пені, тому важливо подбати про це заздалегідь.

Винятки з правил

Якщо купується нове житло (у забудовника), замість ITP сплачується податок на додану вартість - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Ставка IVA зазвичай становить 10% для житлових об'єктів і 21% для комерційних приміщень і земельних ділянок. У цьому випадку покупець додатково оплачує гербовий збір - AJD (Actos Jurídicos Documentados), який встановлюється регіональною владою і варіюється в середньому від 0,5% до 1,5%.

Як розраховується ITP і що таке Valor de Referencia

Одна з головних складнощів - визначення податкової бази. Загальна формула звучить так: за основу береться найбільша з двох величин - фактична вартість угоди або так званий Valor de Referencia (референц-вартість). Valor de Referencia - це умовний показник ринкової вартості об'єкта, який розраховується кадастровими органами з урахуванням статистики угод в регіоні. Він регулярно переглядається і може змінюватися. Якщо реальна ціна угоди виявилася нижчою, ніж Valor de Referencia, оподатковуваною базою буде саме референц-вартість, що виключає можливість заниження ціни для зниження податку.

Ставки в різних регіонах

Кожне автономне співтовариство Іспанії визначає свої правила і процентні ставки ITP. В середньому вони коливаються від 6% до 11%. Наприклад, в Мадриді ставка становить 6%, в Каталонії - 10%, у Валенсії - 10%, а в Країні Басків - 6-7%, залежно від провінції. Щоб уточнити точну ставку, потрібно заздалегідь проконсультуватися з фахівцями або вивчити нормативи в конкретному регіоні.

Які фактори впливають на зниження податкового навантаження

Незважаючи на загальну тенденцію до значних витрат, у деяких категорій покупців існують пільги та відрахування. Якщо об'єкт купується молодою людиною (найчастіше до 35 років) або сім'єю з низьким доходом, ставку податку можуть знизити. Крім того, в деяких співтовариствах для багатодітних сімей або осіб з інвалідністю діють додаткові послаблення. Подробиці слід уточнити безпосередньо в регіональному податковому відомстві.

Обов'язки нерезидентів та можливі штрафи

Нерідко потенційні покупці переймаються тим, які податки вони повинні платити, не будучи резидентами Іспанії. Для нерезидентів правила щодо ITP зберігаються ті ж, що і для громадян країни. Однак додаються й інші обов'язкові платежі, наприклад, податок на прибуток для нерезидентів - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), якщо придбана нерухомість буде здаватися в оренду або згодом продана з прибутком. Порушення податкових зобов'язань загрожує штрафами, пенею і проблемами з продовженням посвідки на проживання або при подальшому розпорядженні нерухомістю.

Коли ITP не сплачується

Є випадки повного або часткового звільнення від сплати податку на передачу права власності:

• Розділ майна між подружжям (включаючи розлучення або розділ у шлюбі).
• Дарування або успадкування за певними пільговими умовами, передбаченими регіональним законодавством.
• Передача майна в рахунок компенсації за судовим рішенням.
• Купівля нового житла у забудовника (тоді сплачується IVA і AJD).

Але в кожній такій ситуації варто заздалегідь переконатися в наявності відповідної правової підстави для звільнення.

Чим допоможе агентство нерухомості

Багато покупців турбуються про те, як правильно заповнити декларацію, не пропустити терміни і не зіткнутися з непередбаченими витратами. Досвідчене агентство нерухомості знімає ці болі шляхом комплексного супроводу угоди:

• Допомагає уточнити актуальні ставки і пільги в регіоні.
• Консультує з питань розрахунків з Valor de Referencia.
• Готує правильні документи для сплати ITP.
• Роз'яснює наслідки недотримання термінів і допомагає уникнути штрафів.

Практичні рекомендації для покупців

• Уточнюйте податкову базу заздалегідь. Перевірте, чи не перевищує Valor de Referencia договірної ціни.
• Плануйте бюджет покупки з урахуванням ставки ITP в конкретному автономному співтоваристві.
• Якщо ви молодше 35 років або є багатодітною сім'єю, з'ясуйте про можливі пільги.
• При необхідності оформлення іпотеки уточніть, чи вплине це на підсумкову вартість оформлення.
• Не затягуйте з подачею форми 600, щоб уникнути штрафів за прострочення.

Висновок

Податок на передачу права власності в Іспанії (ITP) - важлива частина витрат при купівлі вторинного житла. Розуміння того, як розраховується податок, які пільги можливі і які терміни сплати, допоможе уникнути переплати і штрафів. Для нерезидентів важливо враховувати додаткові податкові зобов'язання, пов'язані з володінням і продажем нерухомості. Найкращим рішенням стане консультація з компетентними фахівцями, здатними підібрати оптимальний варіант угоди і дати рекомендації щодо податкової оптимізації.