01.01.2025 
西班牙抵押贷款：问题的重要性与主要问题
阳光明媚的西班牙以其温和的气候、美丽的建筑和通过抵押贷款购买住房的有利条件吸引着外国人。 然而，潜在的借款人经常会有疑问和担忧：
- 文书工作的复杂性和时长
- 需要将大量文件翻译成西班牙语
- 与银行和公证人打交道时的语言障碍
- 高昂或“不透明”的利率
- 对税收支付计划和相关费用的不理解
为了成功完成所有阶段并避免超额支付，提前研究西班牙银行的要求并为交易做好充分准备非常重要。 下面，我们将看看外国人可能面临的情况、需要收集哪些文件以及如何在西班牙申请抵押贷款（购买房地产的贷款）。
外国人如何在西班牙获得抵押贷款：分步指南
以下是为非居民获得抵押贷款的主要步骤，以及需要注意的关键点。 首先，重要的是要明白，在大多数情况下，外国人需要遵守更高的首付要求和更严格的偿付能力检查规则。 然而，如果你了解其中的细微差别，这个过程仍然是可行的。
第 1 步：分析银行报价并选择方案
第一步也是最重要的一步是研究不同银行的报价，不仅要比较利率，还要比较附加要求。 通常，会考虑以下参数：
- 贷款期限（最长 20-30 年，但对于非居民，限制有时更严格）
- 利率：固定、浮动或组合（在西班牙，Euribor 指数是浮动利率的基准）
- 贷款金额（通常高达外国买家房产评估价值的 70-80%）
- 抵押贷款发起、账户维护、人寿和财产保险的费用
要比较选项，您可以联系熟悉西班牙贷款市场的抵押贷款经纪人，或自己分析几种银行产品。
第 2 步：开立账户并获取 NIE（Número de Identificación de Extranjero）
为了让西班牙银行考虑您的申请，您需要在那里开立一个账户并转入用于支付首付和交易费用的金额。 接下来，您需要获得 NIE (Número de Identificación de Extranjero) 证书，该证书是外国人在西班牙的身份证号码和税号。
没有 NIE，银行无法发放抵押贷款，您也无法在官方登记处登记房产。 该文件在西班牙警察局或西班牙境外领事馆签发。
第 3 步：签订初步协议 (FIPER)
在选择银行并确认您想在那里申请抵押贷款后，借款人签署 FIPER (Ficha de Información Personalizada)。 这是一份规定贷款主要条款和报价有效期的文件。 在指定期限内，银行不会更改主要参数（利率、金额、期限等），借款人有时间收集其余文件。
第 4 步：由独立公司进行房产评估
西班牙银行根据对房产的专家评估发放贷款。 为此，会聘请一家独立的持牌机构。 它会考虑房产的状况、房龄、位置和其他特征来确定房产的实际价值。 通常，银行愿意为评估价值（而非合同价值）的 70-80% 提供资金。
第 5 步：准备财务文件
主要任务是向银行展示您的偿付能力。 有必要收集以下文件并将其翻译成西班牙语（通过官方宣誓翻译）：
- 收入证明（过去一年和当前月份的 2-NDFL （个人所得税证明），对于个体企业家 (IE) - 当前月份的 3-NDFL (IE 纳税申报表) 和 2-NDFL）
- 至少 6 个月的所有银行账户对账单（资金流动和余额）
- 确??职位、工资和服务年限的工作证明
- 财产所有权文件（如果有：登记册摘录、租赁协议、盈利能力证明）
- 信用记录良好的证明（例如，来自俄罗斯国家信用记录局 (NBCH) 或其他国家的类似机构）
您越能可靠地确认您的收入，银行的条件就越有利。
第 6 步：附加服务和保险
西班牙的许多银行要求连接相关产品，例如以银行为受益人的人寿保险、房屋保险以及银行卡的发行。 请记住，此类服务会影响每月付款的最终金额。 有时，如果借款人同意全套保险和金融产品，银行愿意降低利率。
第 7 步：签署 Oferta Vinculante
收集完文件后，银行会准备 Oferta Vinculante - 这是一份具有约束力的抵押贷款要约。 它详细说明了贷款的所有条款。 借款人有几天时间（通常至少 10 天）来研究文件并提出问题。
第 8 步：交易的公证
最重要的阶段是签署官方公证的销售契约和抵押协议。 在西班牙，所有房地产交易都只能通过公证人进行。 公证人证明文件的正确性，核实当事人的身份，并记录合同的签订事实。
第 9 步：缴纳税款并在财产登记处登记
公证后，需要缴纳财产转让税、费用、关税和费用（公证人、注册员等）。 然后，该交易在 Registro de Propiedad（财产登记处） 登记。 只有在注册后，您才能成为拥有进一步处置财产权利的完全所有者。
第 10 步：房屋和人寿保险
最后阶段是以银行为受益人签署人寿和财产保险合同（如果抵押贷款条款中有规定）。 保险是在发生不可预见情况时保护贷方（部分是借款人）利益的保证。
西班牙银行对外国人的主要要求
西班牙的大多数银行对非居民都很忠诚，但他们设定了某些要求：
- 申请人的年龄 - 通常为 21 至 70 岁
- 首付至少为房产评估价值的 20-30%
- 稳定收入证明，以及足够的资金来支付交易费用（税费、公证费、注册费）
- 付款与收入比率：每月抵押贷款还款额低于官方确认收入的 2-3 倍
- 在居住国的良好信用记录（至少没有严重的债务和拖欠）
如果您符合这些标准，则获得积极决定的可能性很高。 此外，应考虑到银行会关注您的公民身份和税务居住国，以及您获得收入的货币的汇率稳定性。
重要费用和相关费用
在继续申请抵押贷款之前，有必要考虑相关费用。 它们会显著影响最终金额：
- 抵押贷款发放费 - 贷款金额的 1-1.5%（取决于银行和具体计划）
- 财产评估 - 约 300-500 欧元
- 房屋保险和（某些情况下）人寿保险
- 财产转让税 - 大多数地区约为价值的 10%
- 注册费、公证服务等
为意外开支预留少量储备是合理的。 如果您想降低利率，请向银行咨询综合服务（工资账户、保险等）的条件。
在西班牙成功申请抵押贷款的提示
- 尝试节省足够的首付。 您可以预付的越多（例如，不是 20%，而是 30-40%），获得优惠利率的机会就越大。
- 提前准备好所有文件，尤其是财务证明、对账单和西班牙语翻译。
- 比较不同银行的条件。 不要将自己限制在一个报价上，这样您就可以找到最佳报价。
- 现实地评估您的收入。 您应该考虑未来的住房维护费用、可能的维修、水电费等。
- 咨询专家。 西班牙的抵押贷款经纪人和讲中文的律师的帮助可以使您免于因不了解当地法律而带来的困难。
结论：为什么在西班牙的抵押贷款是外国人的真正工具
多年来，西班牙银行一直在向外国公民和非居民发放贷款，而无需其他国家的担保人或抵押品。主要要求是财务可靠性。与此同时，许多买家选择度假和城市房产用于后续出租，这通常可以“自筹资金”抵押贷款。
遵守基本条件、拥有 NIE、妥善准备的文件以及对申请流程的清晰理解，可以将获得西班牙抵押贷款的程序变成一个可管理且可预测的过程。如果您有稳定的收入并希望在沿海或主要城市购买房产，西班牙抵押贷款将是实现您梦想的绝佳解决方案。
