كيفية التحقق من النظافة القانونية للشقة في إسبانيا: الجوانب والنصائح الهامة.

شراء شقة في إسبانيا هو استثمار جاد وقرار مهم في الحياة. بالإضافة إلى المزايا الواضحة - إطلالة على البحر ومناخ معتدل ومستوى معيشة أوروبي - يجدر تذكر المخاطر المرتبطة بالنقاء القانوني للعقار. في هذه المقالة ، سنقوم بتحليل الآلام الرئيسية للمشتري وتقديم الحلول التي ستساعد في تجنب المشاكل بعد إبرام الصفقة.

الآلام الرئيسية عند شراء عقار في إسبانيا

• احتمالية وجود أعباء خفية أو ديون على الملاك السابقين ، والتي يمكن أن تصبح مشاكلك.

• خطر ظهور ورثة غير متوقعين ، خاصة إذا كانت الشقة قد تم نقلها عن طريق الميراث.

• نقص الوثائق: عدم وجود رخصة بناء (رخصة بناء) أو رخصة الإشغال الأولى / الثانية (رخصة السكن) يمكن أن يؤدي إلى التقاضي.

• عدم وجود رقم تعريف الأجانب للمشترين الأجانب يعقد العملية ويمكن أن يخيف الملاك المحتملين إذا كنت تخطط لتأجير العقار.

• احتمالية شراء "شقة بدون Cédula" (بدون شهادة صلاحية للسكن) ومواجهة استحالة استخدام المسكن بشكل قانوني.

• صعوبات في الحصول على قرض عقاري إذا كانت مستندات الشقة لا تفي بمتطلبات البنك.

الحلول: كيفية التحقق من النقاء القانوني للشقة

1. جمع المستندات الأساسية

أول شيء عليك القيام به هو طلب المستندات التالية من البائع أو الوكيل:

• Nota Simple Informativa - مستخرج من السجل العقاري ، والذي يسمح لك بمعرفة المالك الحالي ، والتحقق من وجود أي حجوزات ، ورهون عقارية ، ورهون وغيرها من الأعباء.

• ضريبة الأملاك العقارية - إيصالات دفع ضريبة الأملاك السنوية. من الأفضل طلب آخر إيصال مدفوع ، وإذا لزم الأمر ، شهادة بعدم وجود ديون عن السنوات السابقة.

• شهادة تفيد بعدم وجود ديون على اشتراكات المجمع السكني - وثيقة تؤكد أن البائع ليس لديه ديون على المجمع السكني (اتحاد الملاك).

• النظام الأساسي للمجمع السكني. إذا كنت تشتري منزلاً به مناطق مشتركة ، فمن المهم التعرف على قواعد الإقامة والممكنة القيود ، مثل حظر الإيجار قصير الأجل.

• رخصة البناء و رخصة الإشغال الأولى (أو الثانية). بالنسبة للمساكن الجديدة ، هذا ضمان لقانونية البناء والامتثال للمعايير الصحية.

• شهادة كفاءة الطاقة. بدونها ، لا يمكن إضفاء الطابع الرسمي على الصفقة أمام كاتب العدل ، وقد تنشأ أيضًا صعوبات في التشغيل الإضافي للمسكن.

2. تحقق من الجوانب المتعلقة بالميراث

عند شراء عقار تم الحصول عليه عن طريق الميراث ، من الضروري التوضيح الإضافي:

• ما إذا كان جميع الورثة متفقين على البيع ، وما إذا كان لديهم أي مطالبات العقار. إذا لم يعبر شخص ما عن موافقته الصريحة أو لم يوقع تنازلاً عن الميراث ، فقد يتم الطعن في الصفقة في المستقبل.

• ما إذا كان هناك قاصرون بين الورثة. للمعاملات مع مشاركتهم ، يلزم الحصول على إذن من سلطات الوصاية.

• ما إذا كان المورث لديه ديون مستحقة (بما في ذلك الدعاوى القضائية أو إجراءات التنفيذ). مطالبات مالية محتملة قد يقع الدائنون أيضًا على العقار الجديد.

3. تأكد من عدم وجود مستأجرين أو "محتلين"

حتى إذا أصبحت المالك القانوني ، فهناك خطر أن يستمر المستأجرون أو المحتلون غير الشرعيين ("okupas") في العيش في الشقة.

• يحق للمستأجرين الذين لديهم عقد رسمي البقاء حتى نهاية المدة من عقد الإيجار. إذا أبرم البائع عقدًا طويل الأجل ، فأنت ، في الواقع ، تتولى حقوقه والتزاماته.

• لا يدفع المحتلون غير الشرعيين مقابل السكن ويتم إخلاؤهم فقط من خلال المحكمة. قد يستغرق هذا شهورًا وحتى سنوات.

4. التحقق من المساكن الجديدة من المطور

عند شراء عقار في السوق الأولية ، من المهم طلب:

• رخصة البناء ، التي تؤكد أن المنزل تم بناؤه في إطار القانون.

• تأمين المطور وضمان لفترة معينة. سيساعد هذا في حالة اكتشاف عيوب خفية في البناء.

• رخصة الإشغال الأولى ، بالإضافة إلى شهادة ، تؤكد امتثال المنزل لمعايير البناء والصحة. غالبًا ما يسمى هذا المستند Cédula de habitabilidad, وبدونه ، قد يتم رفض توصيل المرافق.

5. المستندات في حالة الشراء المستعمل

إذا كنت تشتري منزلاً في السوق الثانوية ، فتحقق أيضًا مما يلي:

• ما إذا كان المالك السابق لديه أي ديون لاتحاد ملاك الشقق أو لفواتير الخدمات. هذه الديون يمكن نقلها إلى المالك الجديد.

• البيانات المحدثة في السجل العقاري: المساحة ، والتخطيط ، العنوان ، والغرض من العقار. قارنها بالوضع الحقيقي و المعلومات من Nota Simple Informativa.

• مستندات الملكية للمالك: عقود البيع ، الهبة أو شهادة الميراث. تأكد من أن البائع هو المالك الوحيد ؛ خلاف ذلك ، يلزم الحصول على موافقة الملاك المشاركين الآخرين.

تدابير أمنية إضافية

التحقق القانوني من العقار

إذا لم يكن لديك الوقت أو الخبرة الكافية ، يمكنك طلب التحقق القانوني المهني للعقار. العديد من الخدمات المصرفية ووكالات العقارات الكبيرة تقدم هذه الخدمة. يقوم الخبراء بتحليل جميع مستندات الشقة ، والتحقق من الدعاوى القضائية المحتملة ، والأعباء ، وإصدار رأي قانوني.

إتمام الصفقة لدى كاتب العدل

كاتب العدل الإسباني ملزم قانونًا بالتحقق من النقاء القانوني للصفقة قبل التسجيل. إذا تم العثور على تناقضات أو نقص في الأوراق المهمة ، فيحق له تعليق العملية. هذه الآلية تحمي كلا الطرفين ، لذلك يجب ألا تهمل التحضير الدقيق للمستندات قبل زيارة كاتب العدل.

الخلاصة

يعد التحقق من النقاء القانوني للشقة في إسبانيا خطوة حاسمة لا يمكن تخطيها. اجمع المستندات اللازمة ، وانتبه للفروق الدقيقة في الميراث وتسجيل السكن من المطور. إذا شعرت أنك لا تملك المعرفة الكافية ، فاطلب المساعدة المهنية. بهذه الطريقة ستنقذ نفسك من الدعاوى القضائية الطويلة والخسائر المالية والتوتر.