الضرائب على الإيجارات السياحية: القواعد الجديدة والنصائح الأساسية.

الضرائب على الإيجارات السياحية في إسبانيا: تحليل للقواعد الجديدة

تعتبر إسبانيا تقليديا واحدة من أكثر الدول جاذبية للإيجارات السياحية للعقارات. ومع ذلك، مع زيادة الطلب، يزداد أيضًا اهتمام السلطات الضريبية. في 2024-2025، دخلت قواعد جديدة حيز التنفيذ تغير مبادئ فرض الضرائب على الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل. أدناه، سنقوم بتحليل "آلام" أصحاب هذه العقارات والنظر في حلول لجعل الإيجار السياحي مربحًا وآمنًا قدر الإمكان.

التغييرات الرئيسية و "آلام" الملاك

إدخال ضريبة IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)

كانت إحدى المستجدات هي ظهور ضريبة IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo). هذه الضريبة (14٪ من إجمالي مبلغ الدخل) إلزامية لجميع أولئك الذين يؤجرون منازل للسياح على أساس قصير الأجل. يتم إعفاء العقارات الموجودة في المناطق ذات النشاط السياحي المنخفض فقط: حيث يتم تخفيض المعدل إلى 8٪. بالنسبة للمالكين، يعني هذا عبئًا ضريبيًا أعلى والحاجة إلى تخطيط دقيق لجغرافية الاستثمارات.

تعزيز الرقابة على الإقرارات

يمكن أن يكون نظام الغرامات "ألمًا" خطيرًا لأصحاب العقارات. اعتبارًا من عام 2024، بالنسبة للتهرب الضريبي أو المعلومات الكاذبة، يُتوقع فرض عقوبات تصل إلى 150٪ من المبلغ غير المدفوع. لذلك، من المهم للمالكين تقديم إقراراتهم في الوقت المحدد، مع احتساب جميع الإيرادات والمصروفات بشكل صحيح.

تغييرات في الرخصة السياحية

اعتبارًا من أغسطس 2024، دخلت قواعد جديدة للحصول على الرخص السياحية وتجديدها حيز التنفيذ. يتم إصدارها الآن لمدة 5 سنوات، مع تشديد متطلبات السلامة وتسجيل الضيوف والاتفاق مع رؤساء مجتمع الجيران. إذا تم انتهاك هذه الشروط، فقد تفقد الترخيص وتتلقى غرامة كبيرة (تصل إلى 600000 يورو). بالإضافة إلى ذلك، تم فرض قيود على الحد الأقصى لمدة الإيجار (لا تزيد عن 10 أيام متتالية)، وحظر التأجير بالغرف يعقد إمكانية تأجير المسكن جزئيًا.

الضرائب الرئيسية على الإيجار السياحي

ضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين (IRPF)

قد يخضع الدخل من الإيجار السياحي لضريبة الدخل على الأشخاص الطبيعيين (IRPF). إذا تم تقديم خدمات مماثلة للخدمات الفندقية (التنظيف المنتظم، وتغيير بياضات الأسرّة، والاستقبال، وما إلى ذلك)، يعتبر الدخل نشاطًا تجاريًا. في هذه الحالة، يمكن خصم النفقات (المرافق، والإصلاحات، والإهلاك) بالكامل. إذا كانت الخدمات لا تتجاوز الخدمات الأساسية (تجهيز المسكن قبل الوصول وبعد المغادرة)، يتم الاعتراف بالدخل كدخل من رأس المال العقاري، ويتم تطبيق طريقة مختلفة لحساب الخصومات.

ضريبة القيمة المضافة (IVA)

إذا كان مالك المسكن يقدم خدمات إضافية (غسيل الملابس، والوجبات، والاستقبال، وما إلى ذلك)، فإنه يخضع أيضًا لضريبة القيمة المضافة (IVA) بمعدل 10٪ (للضيوف). بالنسبة للدخل بدون خدمات إضافية، يكون الإيجار معفى من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، كن حذرًا: إذا كانت هناك خدمة فندقية واحدة على الأقل، فإن مصلحة الضرائب تفسرها على أنها نشاط اقتصادي، وعندها يتم تطبيق معدل 10٪ عند إصدار الفواتير. لا تعتبر الخدمات الفردية لصيانة المسكن (مثل تنظيف المناطق المشتركة) خدمات فندقية.

ضريبة الأنشطة الاقتصادية (IAE)

ضريبة الأنشطة الاقتصادية (IAE) هي ضريبة مباشرة على الأنشطة التجارية أو المهنية أو الفنية. بالنسبة لمعظم الأفراد، هناك إعفاء إذا كان حجم الأعمال السنوي لا يتجاوز مليون يورو. لكن التسجيل في IAE ضروري، خاصة إذا كنت تقدم خدمة فندقية. في هذه الحالة، يندرج العقار ضمن المجموعة 685 ("الإقامة السياحية غير الفندقية").

متطلبات جديدة للرخصة السياحية

تحديد مدة الإيجار: لا تزيد عن 10 أيام متتالية.
مدة الرخصة: 5 سنوات، ثم التجديد.
التسجيل الإجباري للضيوف: يجب تسجيل جميع الضيوف اعتبارًا من 1 أكتوبر 2024 لدى الشرطة.
حظر تأجير الغرف الفردية: لا يمكن تأجير العقار بالكامل إلا لعدة أيام، دون تجاوز العدد المعلن عنه من الأماكن.
موافقة الجيران: يلزم تأكيد أن جيران المبنى السكني لا يعارضون النشاط السياحي.
السلامة: يجب أن يفي العقار بمتطلبات المعدات (نظام السلامة من الحرائق، وخطة الإخلاء، وقائمة أرقام الطوارئ).
يحظر استخدام الأقفال الإلكترونية لتسليم المفاتيح.
الغرامات: يمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى إلغاء الترخيص وغرامة تصل إلى 600000 يورو.

إجراءات تقنين المسكن للإيجار السياحي

ما هي العقارات المناسبة

لتجنب "الآلام" في شكل نزاعات مع السلطات، من المهم أن نفهم أن المسكن يجب أن يفي بمعايير الإسكان السياحي. يجب أن يكون للشقة أو البنغل أو الشقة صفة السكن، وتصريح الإشغال، والأجهزة العاملة، وأن تتوافق مع المعايير الصحية (التهوية، والمياه الساخنة، وتكييف الهواء، ومعدات مكافحة الحرائق، وما إلى ذلك).

الحصول على الترخيص

يتضمن الإجراء عادةً تقديم "إقرار مسؤول" إلى البلدية. قد تختلف قائمة المستندات (NIE، Escritura، cédula de habitabilidad، إلخ) قليلاً حسب المنطقة المتمتعة بالحكم الذاتي. بعد تقديم المستندات، هناك فحص، والذي قد يستغرق ما يصل إلى 3 أشهر. حتى يتم الحصول على الترخيص، يحظر الإعلان عن العقار كمسكن سياحي.

الخصوصيات الإقليمية

تضع كل منطقة قواعدها الخاصة. على سبيل المثال، في المدن الكبيرة، قد تكون هناك قرارات وقف اختياري لإصدار تراخيص جديدة، وفي بعض المناطق المتمتعة بالحكم الذاتي، لا يلزم أي تسجيل إضافي للإيجار قصير الأجل. لذلك، تأكد من التحقق من التفاصيل على المستوى المحلي.

تحسين الضرائب والنصائح

الإقرار الصحيح بالدخل. لا تقلل من المبلغ، مع الأخذ في الاعتبار أن المنصات عبر الإنترنت تقدم تقارير إلى السلطات الضريبية من خلال نماذج خاصة، مثل 179.
استخدام الخصومات. يمكن خصم العديد من نفقات الإصلاح والصيانة والمرافق. ولكن من المهم أن يكون لديك مستندات داعمة وهيكل نفقات صحيح.
استشارة المتخصصين. القوانين تتغير والغرامات مرتفعة. استشر مستشارًا ضريبيًا إذا كانت لديك حالة معقدة أو إذا كان لديك العديد من العقارات في مناطق مختلفة.
ابق على اطلاع دائم بالتغييرات في الترخيص. المواعيد النهائية الجديدة، والاتفاق مع الجيران، وحظر الأقفال الإلكترونية - كل هذا يمكن أن يؤثر بشكل كبير على الأرباح وشرعية الإيجار.

الخلاصة

في 2024-2025، قامت إسبانيا بمراجعة جادة للإطار الضريبي والقانوني للإيجار السياحي. من المهم للمالكين التكيف في الوقت المناسب: دفع ضريبة IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo) والضرائب الأخرى، وتسجيل المسكن، والحصول على رخصة سياحية، والإقرار بالدخل بشكل صحيح. نتيجة لذلك، ستحصل على مصدر دخل مستقر وقانوني، وتتجنب الغرامات، ويمكنك التخطيط للتطوير طويل الأجل لعقارك السياحي. لتقليل المخاطر، يُنصح باستشارة المتخصصين، خاصةً إذا لم تكن لديك خبرة في قانون الضرائب الإسباني أو لم تكن مستعدًا للتعمق في جميع تفاصيل التشريع.