أفضل 10 أخطاء خطيرة عند شراء العقارات في إسبانيا.

شراء عقار في الخارج هو قرار مهم يرتبط باستثمارات مالية كبيرة. إسبانيا هي واحدة من أكثر الوجهات شعبية لمثل هذه الاستثمارات: مناخ ملائم وبنية تحتية متطورة وسوق إسكان كبير يجذب الكثيرين. ومع ذلك، غالبًا ما يواجه المشتري قليل الخبرة مطبات تؤدي إلى نفقات إضافية وتعقيدات قانونية ومفاجآت أخرى غير سارة. في هذه المقالة، سنلقي نظرة على الأخطاء العشرة الأكثر شيوعًا عند شراء عقار في إسبانيا وكيفية تجنبها.

الأخطاء الرئيسية وكيفية تجنبها

1. التقليل من الحاجة إلى المساعدة المهنية

غالبًا ما يقرر المشترون إجراء الصفقة بأنفسهم، معتمدين على معرفتهم الخاصة. ومع ذلك، فإن السوق الإسبانية لها خصوصياتها: أنظمة ضريبية مختلفة، وجوانب قانونية، ونظام تسجيل معقد. بدون مشورة سمسار عقاري أو محامٍ متمرس، قد تواجه مخاطر:

وثائق محررة بشكل غير صحيح.
أعباء خفية على العقار.
الفروق الدقيقة التقنية والقانونية (على سبيل المثال، عدم وجود رخصة بناء).

الحل: ابحث عن وكالة موثوقة ومحام متخصص في سوق العقارات الإسباني. ستؤتي تكلفة خدماتهم ثمارها من خلال التوفير في الوقت والجهد.

2. عدم وجود خطة وأهداف شراء واضحة

لا يحدد العديد من المشترين الغرض الذي يشترون العقار من أجله. يمكن أن تكون الأهداف مختلفة:

الإقامة الدائمة أو العطلات العائلية.
التأجير والحصول على دخل منتظم.
الاستثمار بغرض إعادة البيع في المستقبل.

الحل: قبل الشراء، حدد المعايير المهمة بالنسبة لك: القرب من البحر، والتدفئة، والبنية التحتية، وإمكانية زيادة الأسعار، وما إلى ذلك. ثم ناقش هذه المتطلبات مع سمسار عقاري أو مستشار.

3. تجاهل التكاليف الحقيقية

المبلغ المشار إليه في الإعلان بعيد كل البعد عن القائمة الكاملة للنفقات المستقبلية. بالإضافة إلى تكلفة السكن نفسه، توجد في إسبانيا ضرائب وتكاليف إضافية:

ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة - حسب نوع العقار (مستعمل أو جديد).
كاتب العدل (رسوم كاتب العدل) والسجل (تسجيل الملكية).
رسوم الوكيل العقاري.
تأمين الممتلكات، إذا كنت تحصل على رهن عقاري (قرض رهن عقاري).
ضريبة الأملاك والمساهمات المحتملة في جمعية الملاك.

الحل: ضع خطة مالية مفصلة ووضح جميع الضرائب والرسوم مقدمًا. من المفيد أن تطلب من مستشار أن يحسب المبلغ الإجمالي تقريبًا حتى لا تتجاوز الميزانية.

4. عدم فهم الرهن العقاري وشروطه

يُبالغ المشترون أحيانًا في تقدير الفوائد أو قدرتهم على السداد عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. في إسبانيا، بالإضافة إلى سعر الفائدة، سيكون لديك نفقات إضافية:

التأمين على الحياة (قد يكون مطلوبًا لمنح قرض رهن عقاري).
نفقات لمرة واحدة عند فتح الرهن العقاري.
تقييم إلزامي للمسكن من قبل البنك.

الحل: قارن العروض من بنوك مختلفة ولا تتردد في السؤال عن جميع الرسوم المرتبطة بها. إذا كانت هذه هي عملية الشراء الأولى لك، أو وجدت صعوبة في فهم التفاصيل، فاتصل بوسيط رهن عقاري.

5. التحقق غير الكامل من الوضع القانوني للعقار

السوق الإسبانية متنوعة للغاية: هناك شقق ذات تجديدات غير قانونية، ومنازل ذات ملحقات غير مسجلة، وعقارات عليها ديون للمالكين السابقين. لحماية نفسك:

اطلب شهادة ملكية (مستخرج من السجل العقاري): يظهر الملاك ووجود الرهون العقارية والأعباء.
اسأل البائع أو شركة الإدارة عما إذا كانت هناك أي ديون للمرافق أو الضرائب.
تحقق مما إذا كانت رخصة البناء محدثة (عند شراء منزل أو فيلا).

الحل: يجب فحص جميع المستندات، بما في ذلك اتفاقية الشراء (escritura)، بواسطة محام. انتبه أيضًا إلى ترخيص الإشغال الثاني إذا كنت تشتري عقارًا مستعملًا.

6. إهمال الفحص الدقيق للمسكن

فحص عقار "بالصور" أمر محفوف بالمخاطر. تخفي الصور أحيانًا العيوب أو أخطاء التصميم أو إطلالة على طريق سريع مزدحم. بالإضافة إلى ذلك، في الواقع، قد يكون بعض الأثاث أو الأجهزة المدرجة في الإعلان مفقودًا.

الحل: تأكد من زيارة العقار شخصيًا أو إرسال شخص موثوق به (على سبيل المثال، سمسار عقاري). تحقق من تشغيل المرافق وجودة الإصلاحات والموقع بالنسبة للبنية التحتية.

7. التحقق غير الكافي من تكاليف الصيانة

في إسبانيا، يمكن أن تكون التكاليف الشهرية لصيانة المساكن كبيرة:

فواتير الخدمات في التجمعات السكنية التي بها مسبح وحديقة وأمن.
تكاليف التدفئة أو تكييف الهواء.
رسوم جمع القمامة والمصاعد.

الحل: اطلب حساب رسوم جمعية الملاك قبل توقيع العقد. تأكد من أنه يمكنك دفع هذه الفواتير دون التأثير على ميزانيتك.

8. تجاهل تام لمسألة الإقامة الضريبية

إذا كنت تخطط للإقامة بشكل دائم أو قضاء أكثر من 183 يومًا في السنة في إسبانيا، فستصبح مقيمًا خاضعًا للضريبة. هذا يعنى أن:

تخضع العديد من الدخول من جميع أنحاء العالم (وليس فقط من إسبانيا) للإقرار.
قد يكون النموذج 720 (إقرار الأصول الأجنبية) مطلوبًا.

الحل: استشر أخصائي ضرائب مقدمًا. هذا مهم بشكل خاص إذا كان لديك أصول في بلدان أخرى أو كنت تخطط للحصول على دخل إيجار.

9. عدم التخطيط للميراث

قد يختلف قانون الميراث الإسباني عن قانون بلدك الأصلي. تكاليف وضرائب الميراث في بعض المجتمعات المستقلة مرتفعة للغاية، خاصة إذا كانت قيمة العقار تتجاوز حدًا معينًا. بالإضافة إلى ذلك، لا يعلم الجميع مسبقًا أنه لتبسيط عملية الميراث، يكون من الملائم أحيانًا أن تظل غير مقيم.

الحل: ناقش مسائل الميراث مع محام قبل إتمام الصفقة. في بعض الحالات، يكون من الأفضل تسجيل العقار باسم شركة أو تضمين الورثة المستقبليين في اتفاقية الشراء.

10. التقليل من شأن عامل الجيران والموسمية

وضع شائع على الساحل: في الصيف يوجد العديد من السياح، ويمتلئ السكن بالمصطافين الصاخبين، وفي الشتاء لا يكاد يوجد أحد في المنزل. إذا كنت ترغب في العيش بشكل دائم، فقد يتسبب ذلك في إزعاج (متاجر مغلقة، وأحياء فارغة). من ناحية أخرى، إذا كنت تشتري للتأجير، فإن عدم وجود جيران خارج الموسم ليس أمرًا بالغ الأهمية دائمًا.

الحل: قم بزيارة المنطقة المختارة في أوقات مختلفة من العام لفهم تفاصيل المكان. اسأل عن الطلب على العقار في الشتاء والصيف إذا كان هدفك هو تأجيره.

الاستنتاجات

تقدم إسبانيا مجموعة كبيرة من العقارات: من الاستوديوهات المتواضعة إلى الفيلات الفاخرة على الساحل. ومع ذلك، لجعل عملية الشراء آمنة والاستثمار مجديًا، من المهم التعامل مع الأمر بشكل شامل. تحقق من المستندات (شهادة الملكية، وشهادة الميراث، واتفاقية الشراء)، وخذ في الاعتبار التكاليف (الضرائب، ورسوم جمعية الملاك، والرهن العقاري)، وافحص المسكن شخصيًا، واستشر المتخصصين.

تذكر أن كل خطأ من هذه الأخطاء يمكن أن يؤدي إلى خسائر مالية كبيرة، وأحيانًا سنوات من التقاضي. لن توفر لك الصفقة المُجهزة جيدًا المال والوقت فحسب، بل ستوفر أيضًا راحة البال والثقة في منزلك الإسباني الجديد.