23.12.2024 
Escritura Publica ve Španělsku: podstata a účel
Při koupi nemovitosti ve Španělsku se mnoho kupujících setká s pojmem Escritura Publica – notářsky ověřený dokument, který potvrzuje zákonnost kupní smlouvy a slouží jako záruka vlastnického práva. Je důležité pochopit, že bez vyhotovení Escritura Publica nebude váš obchod zapsán do Katastru nemovitostí, což znamená, že riskujete skryté dluhy předchozího majitele nebo dokonce ztrátu nemovitosti.
Hlavní obavou kupujících je strach ze složitého procesu, přehlédnutí důležitých detailů nebo nechtěného podepsání nevýhodných podmínek. Řešením je včasné porozumění roli notáře, procesu legalizace, požadovaným dokumentům a lhůtám registrace, případně využití služeb kvalifikovaného právníka nebo překladatele.
Co poskytuje notářské ověření?
Escritura Publica je veřejná listina, která dává soukromé kupní smlouvě právní platnost. Podepisuje se za přítomnosti notáře, který ověřuje:
- Pravost osobních údajů účastníků transakce (kupujícího a prodávajícího).
- Zákonnost plánovaného obchodu (nepřítomnost omezení a závazků).
- Soulad podmínek smlouvy se španělskými právními předpisy.
Bez Escritura Publica není možné provádět změny v Katastru nemovitostí, a tedy vlastnictví není dostatečně chráněno. Notářské ověření také pomáhá zabránit podvodům, kdy nepoctivý prodávající může prodat stejnou nemovitost více osobám.
Klíčové aspekty vyhotovení Escritura Publica při koupi a prodeji
1. Ověření informací a rolí účastníků
Před podpisem Escritura Publica notář vyžádá výpis z Katastru nemovitostí. Tímto způsobem lze zjistit jakékoli závazky, například hypotéku nebo dluhy předchozího vlastníka. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou, musí být dluhy splaceny před uzavřením obchodu nebo v den podpisu (se souhlasem kupujícího může dojít k refinancování úvěru).
Na procesu se podílejí:
- Kupující nebo jeho zástupce.
- Prodávající nebo jeho zástupce.
- Překladatel (pokud některá ze stran neovládá španělštinu).
- Notář, který zodpovídá za zákonnost transakce.
2. Dokumenty a ověření totožnosti
Hlavním dokumentem pro cizince je NIE (Número de Identificación de Extranjeros), který potvrzuje identitu a daňový status. Notář také ověřuje údaje v pase účastníků a plné moci (pokud jsou přítomni zmocnění zástupci). Pokud byla plná moc vydána mimo Španělsko, musí být přeložena do španělštiny úředním překladatelem a opatřena apostilou.
3. Obsah Escritura Publica
Dokument obsahuje:
- Úplné údaje o prodávajícím a kupujícím: jméno a příjmení, NIE, údaje z pasu, adresa bydliště.
- Popis nemovitosti: přesná adresa, katastrální číslo, specifikace (rozloha, počet místností, garáž apod.).
- Kupní cena, způsob platby (bankovní převod, šek) a termíny plateb.
- Případná zatížení nebo dluhy (pokud existují).
- Podmínky hypotečního úvěru (pokud je relevantní).
- Procentuální podíl vlastnictví, pokud je nemovitost kupována několika spoluvlastníky.
4. Copia Simple a originál Escritura Publica
Originál Escritura Publica (tj. hlavní dokument s podpisy a pečetí notáře) je uložen v archivu notářské kanceláře a následně předán příslušným úřadům. Účastníci transakce obdrží ověřenou kopii Escritura Publica — Copia Autorizada nebo její zjednodušenou verzi Copia Simple. Ta se používá pro většinu běžných administrativních úkonů, například při připojení veřejných služeb.
5. Následná registrace v Katastru nemovitostí
Po podpisu Escritura Publica ji notář zašle do Katastru nemovitostí k oficiální registraci. Tento proces trvá od několika týdnů do tří měsíců. Po registraci získává kupující právně chráněné vlastnické právo.
Registrace umožňuje:
- Ochranu před nároky věřitelů předchozího vlastníka.
- Prevence dvojího prodeje stejné nemovitosti.
- V případě potřeby sjednání hypotečního úvěru.
Další aspekty: daně a manželský režim
Kromě nákladů na notáře a registraci jsou ve Španělsku při koupi nemovitosti splatné daně (obvykle daň z převodu nemovitosti nebo DPH – v závislosti na typu objektu). Je také nutné vzít v úvahu IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), což je každoroční daň z nemovitosti.
Pokud je nemovitost zakoupena v rámci manželství, manžel nebo manželka automaticky získává stejný podíl na vlastnictví. V případě jiných dohod musí být podíly vlastnictví jasně stanoveny v Escritura Publica.
Jak předejít rizikům a hlavním problémům kupujícího
1. Ověření všech nákladů předem
Abyste předešli nečekaným výdajům, zjistěte si předem náklady na notářské ověření, registraci, daně a bankovní poplatky. Tím zabráníte finančním překvapením a ochráníte svůj rozpočet.
2. Využití služeb odborníků
Kvalifikovaný právník nebo poradce se znalostí španělského práva vám pomůže správně prověřit dokumenty, porozumět smlouvám a předejít chybám. Pokud neovládáte španělštinu, určitě si najměte licencovaného překladatele.
3. Všechny podmínky písemně
Všechny dohody o ceně, lhůtách, způsobu platby a dalších důležitých aspektech by měly být uvedeny v Escritura Publica nebo v předběžné smlouvě. To zajistí, že žádná strana nebude moci jednostranně změnit podmínky.
4. Kontrola nemovitosti v Katastru
Před podpisem si vyžádejte výpis o stavu nemovitosti, abyste si ověřili, že na ni nejsou vázány dluhy či zástavy. Tím předejdete případným rizikům a můžete se s prodávajícím dohodnout na splacení závazků.
Závěr
Escritura Publica je jedním z nejdůležitějších dokumentů při koupi nemovitosti ve Španělsku. Správné notářské ověření, registrace a znalost všech nákladů pomáhá vyhnout se hlavním problémům kupujícího: skrytým dluhům, problémům s dokumentací, riziku ztráty vlastnického práva a jazykovým bariérám.
