23.12.2024 
Escritura Publica i Spania: essens og formål
Ved kjøp av eiendom i Spania møter mange kjøpere begrepet Escritura Publica - det er et notarisert dokument som bekrefter lovligheten i salgs- og kjøpsavtalen og fungerer som en garanti for eiendomsretten. Det er viktig å forstå at uten utføring av Escritura Publica vil ikke din transaksjon bli registrert i eiendomsregisteret noe som medfører at du risikerer å møte skjulte gjeldsforhold fra den tidligere eieren og til og med miste eiendommen.
Hovedbekymringen for kjøpere er frykten for å bli fanget i en komplisert prosess, overse viktige detaljer eller utilsiktet signere ugunstige vilkår. Løsningen er å sette seg inn i notariusens rolle, formaliseringsprosessen, de nødvendige dokumentene og registreringstidsfristene på forhånd og ved behov benytte en kvalifisert advokat eller en oversetter.
Hva gir den notariske bekreftelsen?
Escritura Publica er et offentlig dokument som gir en privat salgsavtale rettslig gyldighet. Den signeres i nærvær av en notar som kontrollerer:
- Ektheten av de personlige dataene til partene i transaksjonen (kjøper, selger).
- Lovligheten til den kommende transaksjonen (fravær av restriksjoner og heftelser).
- At vilkårene i kontrakten samsvarer med spansk lovgivning.
Uten Escritura Publica er det umulig å foreta endringer i eiendomsregisteret og dermed anses ikke eierskapet for å være tilstrekkelig beskyttet. Den notariske bekreftelsen hjelper også med å unngå svindel dersom en uredelig selger skulle selge samme objekt til flere personer.
Viktige aspekter ved utarbeidelsen av Escritura Publica ved kjøp og salg
1. Verifisering av informasjon og partenes roller
Før signering av Escritura Publica krever notaren et utdrag fra eiendomsregisteret. På denne måten avdekkes eventuelle heftelser slik som en pant i Spania eller gjeld fra den forrige eieren. Dersom eiendommen er belånt må gjelden innfris før eller på dagen for transaksjonen (med kjøperens samtykke er det mulig å omstrukturere lånet).
Følgende deltar i prosessen:
- Kjøperen eller dennes representant.
- Selgeren eller dennes representant.
- Oversetter (dersom noen av partene ikke behersker spansk).
- Notaren som er ansvarlig for transaksjonens lovlighet.
2. Dokumenter og identitetsbekreftelse
Det viktigste dokumentet for utlendinger er NIE (Número de Identificación de Extranjeros) som bekrefter identitet og skattemessig status. Notaren kontrollerer også partenes passdata og fullmakter (når autoriserte representanter er involvert). Dersom fullmakten er utstedt utenfor Spania må den oversettes til spansk av en offisiell oversetter og apostilleres.
3. Innholdet i Escritura Publica
Dokumentet angir:
- Fullstendige opplysninger om selgeren og kjøperen: fullt navn, NIE, passdata og bostedsadresse.
- Beskrivelse av eiendommen: nøyaktig adresse, matrikkelnummer og egenskaper (areal, antall rom, garasje, etc.).
- Kjøpesummen, betalingsmetoden (bankoverføring, sjekk) og betalingsdatoene.
- Eventuelle heftelser eller gjeld (hvis slik foreligger).
- Vilkårene for boliglånet (om nødvendig).
- Eierandelen dersom eiendommen kjøpes av flere eiere.
4. Copia Simple og originalen av Escritura Publica
Originalen av Escritura Publica (det vil si hoveddokumentet med notariusens signaturer og segl) oppbevares i notarkontorets arkiv og overføres deretter til de aktuelle lagringsstedene. Partene mottar en sertifisert kopi av Escritura Publica - Copia Autorizada eller den forenklede versjonen Copia Simple. Sistnevnte benyttes til de fleste dagligdagse og administrative formål, for eksempel ved tilkobling av kommunale tjenester.
5. Etterfølgende registrering i eiendomsregisteret
Etter signering sendes Escritura Publica av notaren til eiendomsregisteret for offisiell registrering. Denne prosessen tar fra flere uker til tre måneder. Fra registreringstidspunktet oppnår kjøperen en rettslig beskyttet eiendomsrett.
Registreringen i registeret muliggjør:
- Å beskytte seg mot krav fra den forrige eierens kreditorer.
- Å unngå dobbeltsalg av samme eiendom.
- Dersom nødvendig å innhente et boliglån.
Ytterligere aspekter: skatter og ekteskapsvilkår
I tillegg til kostnader for notarius og registrering pålegger Spania skatter ved kjøp av eiendom (vanligvis en overføringsskatt eller merverdiavgift avhengig av objektets type). Det er også nødvendig å ta hensyn til IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - en årlig eiendomsskatt.
Dersom kjøpet foretas innenfor et ekteskap oppnår ektefellen automatisk en lik andel i eiendommen. Ved andre avtaler må eierandelene spesifiseres tydelig i Escritura Publica.
Hvordan unngå risiko og redusere de viktigste bekymringene til kjøperen
1. Avklare alle kostnader på forhånd
For å unngå uventede utgifter bør du på forhånd avklare kostnadene for notariell behandling, registrering, skatter og bankgebyrer. Dette vil forhindre økonomiske overraskelser og beskytte budsjettet ditt.
2. Benytte profesjonelle tjenester
En kvalifisert advokat eller rådgiver med kunnskap om spansk lovgivning vil hjelpe deg med å grundig kontrollere dokumentene, forstå avtalene og unngå feil. Dersom du ikke behersker spansk bør du absolutt benytte en autorisert oversetter.
3. Dokumentere alle vilkår skriftlig
Alle avtaler om pris, tidsfrister, betalingsmetoder og andre viktige detaljer må dokumenteres i Escritura Publica eller i en foreløpig avtale. Dette sikrer at ingen part kan endre vilkårene ensidig.
4. Kontrollere eiendommen via eiendomsregisteret
Før du signerer bør du be om et utdrag om eiendommens status for å være sikker på at det ikke foreligger gjeld eller heftelser. På denne måten blir du på forhånd informert om eventuelle risikoer og kan avtale med selgeren om oppgjør av gjeld.
Konklusjon
Escritura Publica er et av de viktigste dokumentene ved kjøp av eiendom i Spania. En korrekt notariell behandling, registrering og forståelse av alle kostnader bidrar til å unngå de viktigste bekymringene til kjøperen; skjulte gjeldsforhold, dokumentasjonsproblemer, risikoen for å miste eiendomsretten og språkbarrierer. Rådfør deg med spesialister, samle de nødvendige dokumentene på forhånd og kontroller eiendommen grundig. Da vil utarbeidelsen av Escritura Publica ikke være en skremmende juridisk utfordring, men et klart steg mot en vellykket transaksjon.
