22.10.2024 
Zdanění turistického pronájmu ve Španělsku: analýza nových předpisů
Španělsko je tradičně považováno za jednu z nejatraktivnějších zemí pro turistický pronájem nemovitostí. S rostoucí poptávkou se však zvyšuje i pozornost daňových úřadů. V letech 2024–2025 vstoupily v platnost nové předpisy, které mění principy zdanění příjmů z krátkodobého pronájmu. Níže rozebereme hlavní „bolavá místa“ majitelů takových nemovitostí a zvážíme řešení, aby byl turistický pronájem co nejvýnosnější a nejbezpečnější.
Klíčové změny a „bolavá místa“ majitelů
Zavedení daně IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)
Novinkou bylo zavedení IOT (Daň z turistických operací). Tato daň (14 % z celkové výše příjmu) je povinná pro všechny, kteří pronajímají ubytování turistům na krátkodobém základě. Osvobozeny jsou pouze nemovitosti v regionech s nízkou turistickou aktivitou: tam je sazba snížena na 8 %. Pro vlastníky to znamená vyšší daňovou zátěž a nutnost pečlivého plánování geografie investic.
Posílení kontroly daňových přiznání
Závažným „bolavým místem“ pro majitele nemovitostí může být systém pokut. Od roku 2024 jsou za daňové úniky nebo nepravdivé údaje stanoveny sankce až do výše 150 % z nezaplacené částky. Proto je důležité, aby vlastníci podávali daňová přiznání včas a správně evidovali všechny příjmy a výdaje.
Změny v turistické licenci
Od srpna 2024 vstoupila v platnost nová pravidla pro získání a prodloužení turistických licencí. Nyní se vydávají na 5 let, s přísnějšími požadavky na bezpečnost, registraci hostů a dohodu se zástupci společenství vlastníků (comunidad). Pokud jsou tyto podmínky porušeny, můžete přijít o licenci a dostat vysokou pokutu (až 600 000 eur). Navíc byla zavedena omezení maximální doby pronájmu (ne více než 10 po sobě jdoucích dnů) a zákaz pronájmu jednotlivých pokojů ztěžuje možnost částečného pronájmu nemovitosti.
Hlavní daně při turistickém pronájmu
Daň z příjmu fyzických osob IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Příjmy z turistického pronájmu mohou podléhat dani z příjmu fyzických osob IRPF (Daň z příjmu fyzických osob). Pokud jsou poskytovány služby podobné hotelovým službám (pravidelný úklid, výměna ložního prádla, recepce atd.), jsou příjmy považovány za podnikatelskou činnost. V tomto případě lze výdaje (energie, opravy, odpisy) odečíst v plné výši. Pokud služby nepřesahují základní služby (příprava nemovitosti před příjezdem a po odjezdu), jsou příjmy uznány jako příjmy z nemovitosti a pro výpočet odpočtů se používá jiná metodika.
Daň z přidané hodnoty IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Pokud majitel nemovitosti poskytuje doplňkové služby (prádelna, stravování, recepce atd.), je účtována také DPH (Daň z přidané hodnoty) ve výši 10 % (pro hosty). U příjmů bez doplňkových služeb je pronájem osvobozen od DPH. Buďte však opatrní: pokud existuje alespoň jedna hotelová služba, daňové úřady ji považují za ekonomickou činnost, a pak se při vystavování faktur uplatňuje sazba 10 %. Jednotlivé služby pro údržbu nemovitosti (například úklid společných prostor) se nepovažují za hotelové služby.
Daň z ekonomické činnosti IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE (Daň z ekonomické činnosti) je přímá daň z podnikatelské, profesní nebo umělecké činnosti. Pro většinu fyzických osob platí osvobození, pokud roční obrat nepřesáhne 1 milion eur. Registrace k IAE je však nutná, zejména pokud poskytujete hotelové služby. V tomto případě nemovitost spadá do skupiny 685 („Nehotelové turistické ubytování“).
Nové požadavky na turistickou licenci
- Omezení doby pronájmu: ne více než 10 po sobě jdoucích dnů.
- Platnost licence: 5 let, poté prodloužení.
- Povinná registrace hostů: všichni hosté od 1. října 2024 musí být registrováni u policie.
- Zákaz pronájmu jednotlivých pokojů: pronajímat na dny lze pouze celou nemovitost, bez překročení deklarovaného počtu lůžek.
- Souhlas sousedů: je vyžadováno potvrzení, že obyvatelé bytového domu nenamítají proti turistické činnosti.
- Bezpečnost: nemovitost musí splňovat požadavky na vybavení (protipožární systém, evakuační plán, seznam tísňových čísel).
- Elektronické zámky pro předávání klíčů jsou zakázány.
- Pokuty: za porušení může hrozit odebrání licence a pokuta až do výše 600 000 eur.
Postup legalizace nemovitosti pro turistický pronájem
Které nemovitosti jsou vhodné
Abyste se vyhnuli „bolavým místům“ v podobě konfliktů s úřady, je důležité pochopit, že nemovitost musí splňovat kritéria pro turistické ubytování. Byt, bungalov nebo apartmán musí mít status obytné nemovitosti, kolaudační rozhodnutí, funkční spotřebiče a splňovat hygienické normy (větrání, teplá voda, klimatizace, protipožární vybavení atd.).
Získání licence
Postup obvykle zahrnuje podání „Odpovědného prohlášení“ na místním úřadě (ayuntamiento). Seznam dokumentů (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad atd.) se může mírně lišit v závislosti na autonomním společenství. Po předložení dokumentů následuje kontrola, která může trvat až 3 měsíce. Do získání licence je zakázáno inzerovat nemovitost jako turistické ubytování.
Regionální specifika
Každý region si stanovuje svá vlastní pravidla. Například ve velkých městech mohou platit moratoria na vydávání nových licencí a v některých autonomních společenstvích není pro krátkodobý pronájem vyžadována žádná dodatečná registrace. Nezapomeňte si proto ověřit podrobnosti na místní úrovni.
Optimalizace daní a rady
- Správné přiznání příjmů. Nepodceňujte částku, protože online platformy podávají zprávy daňovým úřadům pomocí speciálních formulářů, jako je formulář 179.
- Využití odpočtů. Lze zohlednit řadu výdajů na opravy, údržbu a energie. Je však důležité mít podklady a správnou strukturu výdajů.
- Konzultace s odborníky. Zákony se mění a pokuty jsou vysoké. Pokud máte složitý případ nebo máte více nemovitostí v různých regionech, obraťte se na daňového poradce.
- Sledujte změny v licencování. Nové termíny, dohoda se sousedy, zákaz elektronických zámků – to vše může výrazně ovlivnit zisk a legálnost pronájmu.
Závěr
V letech 2024–2025 Španělsko výrazně revidovalo daňový a právní rámec pro turistický pronájem. Je důležité, aby se majitelé včas přizpůsobili: platili IOT (Daň z turistických operací) a další daně, registrovali nemovitost, získali turistickou licenci a správně přiznávali příjmy. V důsledku toho získáte stabilní a legální zdroj příjmů, vyhnete se pokutám a budete moci plánovat dlouhodobý rozvoj své turistické nemovitosti. Pro minimalizaci rizik je vhodné konzultovat s odborníky, zejména pokud nemáte zkušenosti se španělským daňovým právem nebo nejste připraveni se ponořit do všech detailů legislativy.
