22.10.2024 
西班牙旅游租赁税收：新规分析
西班牙传统上被认为是旅游租赁物业最具吸引力的国家之一。 然而，随着需求的增加，税务机关的关注度也在增加。 2024-2025 年，新规定生效，改变了短期租赁收入的征税原则。 下面，我们将分析此类物业所有者的主要“痛点”，并考虑解决方案，使旅游租赁尽可能有利可图且安全。
主要变化和业主的“痛点”
IOT（旅游运营税）的引入
一个新情况是 IOT（旅游运营税）的出现。 这项税收（占总收入的 14%）对于所有短期出租房屋给游客的人都是强制性的。 只有旅游活动低的地区的物业可以豁免：那里的税率降低到 8%。 对于业主来说，这意味着更高的税收负担和仔细规划投资地域的必要性。
加强申报控制
对于业主来说，一个严重的“痛点”可能是罚款制度。 从 2024 年起，对于逃税或虚假信息，预计将处以最高未缴金额 150% 的罚款。 因此，业主必须按时提交申报表，正确核算所有收入和支出。
旅游许可证的变更
从 2024 年 8 月起，获得和更新旅游许可证的新规定生效。 现在它们的有效期为 5 年，加强了安全、客人登记和与社区负责人（comunidad）达成协议的要求。 如果违反这些条件，可能会失去许可证并受到巨额罚款（最高 600,000 欧元）。 此外，还对最长租赁期限（不超过连续 10 天）进行了限制，禁止按房间出租使得部分出租房屋的可能性变得复杂。
旅游租赁的主要税种
个人所得税 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
旅游租赁收入可能需要缴纳 IRPF（个人所得税）。 如果提供类似于酒店的服务（定期清洁、更换床单、接待等），则该收入被视为商业活动。 在这种情况下，费用（水电费、维修费、折旧费）可以全额扣除。 如果服务不超过基本服务（入住前和退房后准备房屋），则该收入被确认为财产收入，并采用不同的方法计算扣除额。
增值税 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
如果房屋所有者提供额外服务（洗衣、餐饮、接待等），则还需缴纳 10% 的 IVA（增值税）（适用于客人）。 对于没有额外服务的收入，租金免征 IVA。 但是请注意：如果至少有一项酒店服务，税务机关会将其解释为经济活动，然后在开具发票时适用 10% 的税率。 房屋维护的个别服务（例如，公共区域的清洁）不被视为酒店服务。
经济活动税 IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE（经济活动税）是对商业、专业或艺术活动的直接税。 对于大多数个人，如果年营业额不超过 100 万欧元，则可以豁免。 但是 IAE 注册是必要的，特别是如果您提供酒店服务。 在这种情况下，该物业属于 685 组（“非酒店旅游住宿”）。
旅游许可证的新要求
- 租赁期限限制：不超过连续 10 天。
- 许可证有效期：5 年，然后续期。
- 强制性客人登记：从 2024 年 10 月 1 日起，所有客人都必须在警方登记。
- 禁止出租单个房间：只能出租整个物业，不得超过声明的床位数量。
- 邻居同意：需要确认公寓楼的居民不反对旅游活动。
- 安全：物业必须符合设备要求（消防安全系统、疏散计划、紧急电话号码列表）。
- 禁止使用电子锁移交钥匙。
- 罚款：违规可能导致吊销许可证和最高 600,000 欧元的罚款。
旅游租赁房屋合法化程序
哪些物业适合
为了避免与当局发生冲突形式的“痛苦”，重要的是要了解房屋必须符合旅游物业的标准。 公寓、简易别墅或公寓必须具有住宅基金状态、入住许可证、工作设备，并符合卫生标准（通风、热水、空调、消防设备等）。
获得许可证
该程序通常包括向地方政府 (ayuntamiento) 提交“责任声明”。 文件清单（NIE、Escritura、cédula de habitabilidad 等）可能因自治区而略有不同。 提交文件后，会进行检查，最多可能需要 3 个月。 在获得许可证之前，禁止将该物业宣传为旅游住宿。
区域特色
每个地区都有自己的规定。 例如，在大城市中，可能会暂停发放新许可证，而在某些自治区，短期租赁根本不需要额外注册。 因此，请务必在当地层面澄清细节。
税务优化和建议
- 正确申报收入。 不要低估金额，考虑到在线平台通过特殊表格（例如 179）向税务机关报告。
- 使用扣除额。 可以考虑维修、维护和水电费的许多费用。 但重要的是要有证明文件和正确的费用结构。
- 咨询专业人士。 法律在变化，罚款很高。 如果您的情况复杂或在不同地区拥有多处房产，请咨询税务顾问。
- 密切关注许可变更。 新的截止日期、与邻居的协议、禁止使用电子锁——所有这些都会严重影响利润和租赁的合法性。
结论
2024-2025 年，西班牙认真修订了旅游租赁的税收和法律框架。 业主必须及时适应：缴纳 IOT（旅游运营税）和其他税款、登记房屋、获得旅游许可证并正确申报收入。 因此，您将获得稳定且合法的收入来源，避免罚款，并可以规划您的旅游物业的长期发展。 为了最大程度地降低风险，建议咨询专家，特别是如果您没有西班牙税法的经验或不愿意深入研究所有立法细节。
