22.10.2024 
スペインにおける観光賃貸の課税：新しい規則の分析
スペインは伝統的に、観光賃貸物件にとって最も魅力的な国の1つと見なされています。しかし、需要の増加に伴い、税務当局の関心も高まっています。2024年から2025年にかけて、短期賃貸からの収入に対する課税の原則を変更する新しい規則が施行されました。以下では、そのような物件の所有者の主な「悩み」を分析し、観光賃貸ができるだけ収益性が高く安全であるようにするための解決策を検討します。
主な変更点と所有者の「悩み」
IOT（Impuesto sobre las Operaciones de Turismo）の導入
新たな動きとして、IOT（Impuesto sobre las Operaciones de Turismo）が登場しました。この税金（収入総額の14％）は、観光客に短期的に住宅を貸し出す全ての人に義務付けられています。観光活動が少ない地域の物件のみが免除されます。そこでは税率が8％に引き下げられています。所有者にとって、これはより高い税負担と投資の地理を慎重に計画する必要があることを意味します。
申告の管理強化
物件所有者にとって深刻な「悩み」は、罰金制度です。2024年以降、脱税または虚偽の情報に対して、未払い額の最大150％の罰金が科せられる予定です。したがって、所有者はすべての収入と支出を正しく計上し、期限内に申告書を提出することが重要です。
観光ライセンスの変更
2024年8月から、観光ライセンスの取得と更新に関する新しい規則が施行されました。現在、これらは5年間発行され、安全性、ゲスト登録、およびコミュニティの代表者（comunidad）との合意に関する要件が強化されています。これらの条件に違反した場合、ライセンスが失われ、多額の罰金（最大60万ユーロ）が科せられる可能性があります。さらに、最大賃貸期間（連続10日以内）の制限が導入され、部屋ごとの賃貸の禁止により、住宅を部分的に賃貸することが困難になっています。
観光賃貸における主な税金
個人所得税 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
観光賃貸からの収入は、IRPF（Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas）の対象となる場合があります。ホテルと同様のサービス（定期的な清掃、ベッドリネンの交換、受付など）が提供される場合、収入は事業活動と見なされます。この場合、費用（光熱費、修理費、減価償却費）は全額控除できます。サービスが基本的なもの（到着前と出発後の住宅の準備）を超えない場合、収入は不動産からの収入として認識され、控除額の計算には異なる方法が適用されます。
付加価値税 IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
住宅所有者が追加サービス（ランドリー、食事、受付など）を提供する場合、10％の税率（ゲスト向け）でIVA（Impuesto sobre el Valor Añadido）も課税されます。追加サービスのない収入の場合、賃貸料はIVAが免除されます。ただし、注意してください。少なくとも1つのホテルサービスがある場合、税務当局はそれを経済活動と解釈し、請求書を発行する際に10％の税率が適用されます。住宅の維持管理のための個別のサービス（共用エリアの清掃など）は、ホテルサービスとは見なされません。
経済活動税 IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
IAE（Impuesto sobre las Actividades Económicas）は、事業、専門、または芸術活動に対する直接税です。ほとんどの個人には、年間売上高が100万ユーロを超えない場合は免除があります。ただし、特にホテルサービスを提供する場合は、IAEへの登録が必要です。この場合、物件はグループ685（「ホテル以外の観光宿泊施設」）に分類されます。
観光ライセンスの新しい要件
- 賃貸期間の制限：連続10日以内。
- ライセンスの有効期間：5年、その後更新。
- 必須のゲスト登録：2024年10月1日から、すべてのゲストは警察に登録する必要があります。
- 個別の部屋の賃貸の禁止：物件全体のみを1日単位で賃貸でき、宣言されたベッド数を超えることはできません。
- 近隣住民の同意：集合住宅の居住者が観光活動に反対しないことの確認が必要です。
- 安全：物件は、設備要件（防火システム、避難計画、緊急連絡先リスト）を満たしている必要があります。
- 鍵の引き渡しのための電子ロックは禁止されています。
- 罰金：違反した場合、ライセンスの取り消しと最大60万ユーロの罰金が科せられる可能性があります。
観光賃貸のための住宅の合法化手続き
どの物件が適しているか
当局との紛争という形での「悩み」を避けるためには、住宅が観光物件の基準を満たしている必要があることを理解することが重要です。アパート、バンガロー、またはアパートメントは、住宅基金のステータス、居住許可、稼働中の機器を持ち、衛生基準（換気、温水、エアコン、消火設備など）に準拠している必要があります。
ライセンスの取得
この手続きには、通常、地方自治体（ayuntamiento）への「責任申告書」の提出が含まれます。書類のリスト（NIE、Escritura、cédula de habitabilidadなど）は、自治州によって若干異なる場合があります。書類を提出した後、最大3か月かかる検査があります。ライセンスが取得されるまで、物件を観光住宅として宣伝することは禁止されています。
地域別の特徴
各地域は独自のルールを設定しています。たとえば、大都市では新しいライセンスの発行に一時停止がある場合があり、一部の自治州では短期賃貸に追加の登録はまったく必要ありません。したがって、必ず地方レベルで詳細を確認してください。
税金の最適化とヒント
- 収入の正しい申告。オンラインプラットフォームが179などの特別なフォームを通じて税務当局に報告することを考慮して、金額を過小評価しないでください。
- 控除の利用。修理、メンテナンス、光熱費の多くの費用を考慮に入れることができます。ただし、裏付けとなる書類と正しい費用構造を持つことが重要です。
- 専門家への相談。法律は変更され、罰金は高額です。複雑なケースがある場合、またはさまざまな地域に複数の物件がある場合は、税務コンサルタントにご相談ください。
- ライセンスの変更に注意してください。新しい締め切り、隣人との合意、電子ロックの禁止-これらすべてが利益と賃貸の合法性に大きく影響を与える可能性があります。
結論
2024年から2025年にかけて、スペインは観光賃貸の税務および法的枠組みを大幅に見直しました。所有者は、IOT（Impuesto sobre las Operaciones de Turismo）およびその他の税金を支払い、住宅を登録し、観光ライセンスを取得し、収入を正しく申告するなど、タイムリーに適応することが重要です。その結果、安定した合法的な収入源が得られ、罰金を回避し、観光物件の長期的な開発を計画することができます。リスクを最小限に抑えるために、特にスペインの税法に経験がない場合、または法律のすべての詳細を掘り下げる準備ができていない場合は、専門家に相談することをお勧めします。
