Hypoteční úvěr ve Španělsku pro cizince: hlavní požadavky a detaily.

Hypotéka ve Španělsku: aktuálnost otázky a hlavní problémy

Slunné Španělsko láká cizince svým mírným podnebím, krásnou architekturou a výhodnými podmínkami pro pořízení bydlení na hypotéku. Potenciální zájemci o úvěr však mají často otázky a obavy:

• Složitost a délka vyřizování dokumentů
• Nutnost přeložit velké množství dokumentů do španělštiny
• Jazyková bariéra při komunikaci s bankami a notáři
• Vysoké nebo „neprůhledné“ úrokové sazby
• Nepochopení schématu placení daní a souvisejících nákladů

Aby bylo možné úspěšně zvládnout všechny fáze a nepřeplatit, je důležité si předem prostudovat požadavky španělských bank a řádně se na transakci připravit. Níže se podíváme, s jakými podmínkami se může cizinec setkat, jaké dokumenty je třeba shromáždit a jak zařídit hypotéku (úvěr na nákup nemovitosti) ve Španělsku.

Jak může cizinec získat hypotéku ve Španělsku: podrobný rozbor

Níže jsou popsány hlavní kroky pro získání hypotečního úvěru pro nerezidenty, jakož i klíčové body, kterým je třeba věnovat pozornost. Pro začátek je důležité pochopit, že ve většině případů platí pro cizince pravidlo o vyšší akontaci a důkladnějším prověření platební schopnosti. Proces je však stále proveditelný, pokud znáte nuance.

Krok 1. Analýza bankovních nabídek a výběr programu

Prvním a nejdůležitějším krokem je prostudovat nabídky různých bank, porovnat nejen úrokové sazby, ale i další požadavky. Obvykle se zvažují tyto parametry:

• Doba splatnosti úvěru (až 20–30 let, ale pro nerezidenty jsou někdy omezení přísnější)
• Úroková sazba: fixní, variabilní nebo kombinovaná (ve Španělsku je referenční sazbou pro variabilní sazby index Euribor)
• Výše financování (obvykle do 70–80 % odhadní ceny nemovitosti pro zahraniční kupce)
• Poplatky za sjednání hypotéky, vedení účtu, pojištění života a majetku

Pro srovnání možností se můžete obrátit na hypotečního makléře, který se vyzná ve španělském úvěrovém trhu, nebo si sami analyzovat několik bankovních produktů.

Krok 2. Otevření účtu a získání NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Aby španělská banka mohla posoudit vaši žádost, budete si u ní muset otevřít účet a převést částku na pokrytí akontace a nákladů spojených s transakcí. Dále je nutné získat certifikát NIE (Número de Identificación de Extranjero), který slouží jako identifikační číslo cizince a daňové identifikační číslo ve Španělsku.

Bez NIE banka nemůže poskytnout hypotéku a vy nebudete moci zaregistrovat nemovitost v oficiálních registrech. Tento dokument se vyřizuje na španělské policii nebo na španělském konzulátu mimo zemi.

Krok 3. Uzavření předběžné dohody (FIPER)

Po výběru banky a potvrzení, že si tam chcete zařídit hypotéku, dlužník podepíše FIPER (Ficha de Información Personalizada). Jedná se o dokument, který stanoví hlavní podmínky úvěru a dobu platnosti nabídky. Během stanovené doby banka nemění hlavní parametry (úrokovou sazbu, částku, dobu splatnosti atd.) a dlužník má čas shromáždit zbývající dokumenty.

Krok 4. Odhad nemovitosti nezávislou společností

Španělské banky poskytují úvěry na základě odborného odhadu nemovitosti. K tomu je přizvána nezávislá licencovaná organizace. Ta určí reálnou hodnotu nemovitosti s přihlédnutím k jejímu stavu, stáří, umístění a dalším charakteristikám. Banka je obvykle ochotna financovat 70–80 % z odhadní (nikoli smluvní) ceny.

Krok 5. Příprava finančních dokumentů

Hlavním úkolem je prokázat bance vaši platební schopnost. Je nutné shromáždit a přeložit do španělštiny (prostřednictvím oficiálního soudního překladatele) následující dokumenty:

• Potvrzení o příjmech (2-NDFL (Potvrzení o příjmech fyzické osoby) za uplynulý rok a aktuální měsíce a pro individuální podnikatele (IP) - 3-NDFL (Daňové přiznání IP) a 2-NDFL za aktuální měsíce)
• Výpisy ze všech bankovních účtů minimálně za 6 měsíců (pohyb prostředků a zůstatek)
• Potvrzení od zaměstnavatele potvrzující pozici, plat a délku pracovního poměru
• Doklady o vlastnictví majetku (pokud existují: výpisy z registrů, nájemní smlouvy, potvrzení o výnosnosti)
• Potvrzení o čisté úvěrové historii (například z Národního úřadu úvěrových historií (NBKI) v Rusku nebo podobného úřadu v jiné zemi)

Čím spolehlivěji prokážete svůj příjem, tím výhodnější budou podmínky banky.

Krok 6. Doplňkové služby a pojištění

Mnoho bank ve Španělsku vyžaduje sjednání souvisejících produktů, jako je životní pojištění ve prospěch banky, pojištění nemovitosti a také vystavení bankovní karty. Vezměte prosím na vědomí, že tyto služby ovlivňují konečnou výši měsíční splátky. Někdy je banka ochotna snížit úrokovou sazbu, pokud dlužník souhlasí s kompletním balíčkem pojišťovacích a finančních produktů.

Krok 7. Podpis Oferta Vinculante

Po shromáždění dokumentů banka připraví Oferta Vinculante – závaznou nabídku hypotéky. V ní jsou podrobně stanoveny všechny podmínky úvěru. Dlužník má několik dní (obvykle nejméně 10) na prostudování dokumentu a položení otázek.

Krok 8. Notářské ověření transakce

Nejdůležitější fází je podpis oficiální notářské kupní smlouvy a smlouvy o hypotečním úvěru. Ve Španělsku se všechny transakce s nemovitostmi provádějí pouze prostřednictvím notáře. Notář ověřuje správnost dokumentů, ověřuje totožnost stran a zaznamenává skutečnost uzavření smlouvy.

Krok 9. Zaplacení daní a zápis do katastru nemovitostí

Po notářském ověření je nutné zaplatit daň z převodu nemovitosti, poplatky, daně a honoráře (notáře, registrátora atd.). Poté se transakce zaregistruje v Registro de Propiedad (Katastr nemovitostí). Teprve po registraci se stáváte plnohodnotným vlastníkem s právem s nemovitostí dále nakládat.

Krok 10. Pojištění nemovitosti a života

Poslední fází je podpis smluv o pojištění života a majetku ve prospěch banky, pokud je to stanoveno v podmínkách hypotéky. Pojištění je zárukou ochrany zájmů věřitele (a částečně i dlužníka) v případě nepředvídaných situací.

Hlavní požadavky španělských bank na cizince

Většina bank ve Španělsku je loajální k nerezidentům, ale stanovuje určité požadavky:

• Věk žadatele – obvykle od 21 do 70 let
• Akontace minimálně 20–30 % z odhadní ceny nemovitosti
• Prokázání stabilního příjmu a také dostatečné částky na pokrytí nákladů spojených s transakcí (daně, notář, registrátor)
• Poměr plateb k příjmu: měsíční splátka hypotéky je 2–3krát nižší než oficiálně potvrzený příjem
• Čistá úvěrová historie v zemi bydliště (alespoň absence závažných dluhů a prodlení)

Pokud splňujete tato kritéria, je vysoká šance na kladné rozhodnutí. Dále je třeba vzít v úvahu, že banka věnuje pozornost vašemu občanství a zemi daňového domicilu, jakož i stabilitě kurzu měny, ve které pobíráte příjmy.

Důležité výdaje a související poplatky

Před zahájením vyřizování hypotéky je nutné vzít v úvahu související výdaje. Mohou výrazně ovlivnit konečnou částku:

• Poplatek za poskytnutí hypotéky – 1–1,5 % z výše úvěru (závisí na bance a konkrétním programu)
• Odhad nemovitosti – cca 300–500 eur
• Pojištění nemovitosti a (v některých případech) životní pojištění
• Daň z převodu nemovitosti – přibližně 10 % z hodnoty pro většinu regionů
• Registrační poplatky, notářské služby atd.

Je rozumné mít malou rezervu pro případ nepředvídaných výdajů. A pokud chcete snížit úrokovou sazbu, informujte se u banky o podmínkách komplexní obsluhy (mzdový účet, pojištění atd.).

Tipy pro úspěšné vyřízení hypotéky ve Španělsku

• Snažte se našetřit dostatečnou akontaci. Čím více budete moci zaplatit předem (například ne 20 %, ale 30–40 %), tím větší je šance na získání výhodné sazby.
• Připravte si všechny dokumenty předem, zejména finanční potvrzení, výpisy a překlady do španělštiny.
• Porovnejte podmínky u různých bank. Neomezujte se na jednu nabídku, abyste mohli najít tu optimální.
• Reálně zhodnoťte svůj příjem. Je třeba vzít v úvahu budoucí výdaje na údržbu bydlení, možné opravy, poplatky za energie atd.
• Poraďte se s odborníky. Pomoc hypotečního makléře a česky mluvícího právníka ve Španělsku vás může zbavit obtíží spojených s neznalostí místních zákonů.

Závěry: proč je hypotéka ve Španělsku reálným nástrojem pro cizince

Španělské banky již řadu let poskytují úvěry zahraničním občanům a nerezidentům, a to bez nutnosti ručitelů a zajištění v jiné zemi. Hlavním požadavkem je finanční spolehlivost. Mnoho kupujících si přitom vybírá rekreační a městské nemovitosti k následnému pronájmu, což často umožňuje „samofinancování“ hypotečních splátek.

Dodržování základních podmínek, vlastnictví NIE, řádně připravené dokumenty a jasné pochopení procesu vyřizování mohou proměnit proces získání hypotéky ve Španělsku v řiditelný a předvídatelný proces. Pokud máte stabilní příjem a touhu koupit nemovitost na pobřeží nebo ve velkých městech, bude španělská hypotéka vynikajícím řešením pro realizaci vašeho snu.