Risiken beim Immobilienkauf in Spanien: wie Sie sich schützen können.

Warum der Immobilienkauf in Spanien ohne Anwalt gefährlich ist

Der Erwerb einer Immobilie im Ausland ist ein bedeutender Schritt, der nicht nur mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden ist, sondern auch mit Risiken, die sich aus der Unkenntnis der lokalen Gesetzgebung ergeben. Viele versuchen, Geld zu sparen und schließen die Transaktion ohne Anwalt ab, sehen sich aber später mit versteckten Schulden, Problemen mit Hausbesetzern und anderen rechtlichen Komplikationen konfrontiert. Im Folgenden werden wir die wichtigsten Schmerzpunkte des Lesers – eines potenziellen Immobilienkäufers in Spanien – untersuchen und Lösungen vorschlagen, um solche Fallen zu vermeiden.

Hauptschmerzpunkte des Käufers

1. Mögliche Schulden und Belastungen der Immobilie

Eines der häufigsten Risiken ist der Kauf einer Immobilie mit Schulden für Nebenkosten, überfällige Steuern, unbezahlte Hypotheken oder andere finanzielle Verpflichtungen des Vorbesitzers. In Spanien können Schulden auf den neuen Eigentümer "übertragen" werden, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet war oder wenn unbezahlte Rechnungen vorlagen.

Es ist auch wichtig zu prüfen, ob die Immobilie gepfändet ist oder als Sicherheit für Kredite dient. Dazu müssen Sie die Nota Simple aus dem Grundbuch einsehen, in der die Belastungen erfasst sind. Die Nota Simple reicht jedoch oft nicht aus, da Schulden für Nebenkosten oder die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) möglicherweise nicht im Grundbuch eingetragen sind. Es ist notwendig, Quittungen und Bescheinigungen zu prüfen und alle Belege vom Verkäufer anzufordern.

2. Die Bedrohung durch "Hausbesetzer"

In Spanien gibt es ein ernstes Problem mit der illegalen Besetzung (Hausbesetzung) von Wohnungen. Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus von sogenannten "Hausbesetzern" besetzt wird, kann sich der Räumungsprozess in die Länge ziehen, da die lokale Gesetzgebung die Rechte von Personen schützt, die sich bereits in der Immobilie aufhalten. Um sich vor solchen Situationen zu schützen, ist es hilfreich, Alarmanlagen zu installieren und die Immobilie regelmäßig zu besuchen, sowie rechtzeitig rechtliche Unterstützung zu haben, um umgehend Anzeige bei der Polizei zu erstatten und den Fall vor Gericht zu bringen.

3. Missverständnisse mit dem Notar und die fehlende Unterscheidung zwischen "Jurist" und "Anwalt"

Viele glauben, dass der Notar die "Sauberkeit" der Transaktion überprüft. Aber die Rolle des Notars in Spanien beschränkt sich auf die Beurkundung der Vertragsunterzeichnung. Eine eingehende rechtliche Prüfung wird von einem Anwalt durchgeführt. Darüber hinaus ist der Beruf des Anwalts in Spanien streng geregelt, im Gegensatz zu einem "Juristen", der möglicherweise nicht die gebotene Verantwortung für Beratungen trägt. Wenn die Transaktion durch Erbschaft, Schulden oder strittige Rechte Dritter erschwert wird, hilft ein Anwalt, ernsthafte Probleme zu vermeiden.

4. Schwierigkeiten mit Dokumenten und die Sprachbarriere

Die meisten Rechtsdokumente in Spanien sind auf Spanisch verfasst. Wenn der Käufer kein Castellano (die offizielle spanische Sprache) spricht, kann der Notar die Anwesenheit eines vereidigten Übersetzers verlangen. Ein Fehler oder Missverständnis in den Dokumenten kann zur Kündigung des Vertrags oder zu zusätzlichen Kosten führen. Die beglaubigte Übersetzung von Dokumenten stellt die Genauigkeit sicher und vermeidet solche Fehler.

5. Risiken beim Grundstückskauf und Verstöße gegen Bauvorschriften

Beim Kauf eines Grundstücks ist es wichtig sicherzustellen, dass eine Bebauung zulässig ist. In Spanien gibt es verschiedene Kategorien von Grundstücken: urbana, urbanizable, rústica. Wenn das Grundstück als rústica klassifiziert ist, kann ein vollwertiger Wohnungsbau verboten sein. Darüber hinaus entspricht selbst eine im Grundbuch eingetragene Immobilie nicht immer dem örtlichen Bebauungsplan. Ein Anwalt prüft alle Unterlagen zur Zonierung und hilft gegebenenfalls, die Angelegenheit mit der Gemeinde zu klären.

Die Rolle eines Anwalts bei einer sicheren Transaktion

Um die oben genannten Risiken auszuschließen, wird empfohlen, sich an einen unabhängigen Anwalt zu wenden, der ausschließlich die Interessen des Käufers berücksichtigt. Seine Aufgaben sind:

• Rechtliche Prüfung der Immobilie: Analyse von Schulden, Belastungen und der Eigentumshistorie.
• Überprüfung der Dokumentation im Grundbuch und Kataster: Überprüfung der Rechtmäßigkeit von Gebäuden, Einhaltung der Zonierung und des Fehlens von Beschränkungen.
• Analyse von Kosten und Steuern: Bewertung der Grundsteuer (IBI) und anderer Steuerpflichten. Unterstützung bei der Registrierung bei der spanischen Steuerbehörde und Erlangung der Ausländeridentifikationsnummer (NIE) für Nichtansässige.
• Erstellung und Aushandlung von Verträgen: Unterzeichnung von Vorverträgen (Anzahlung, Reservierungsvertrag), Kaufverträgen, Überprüfung von Fristen, Bedingungen und der Sicherheit der hinterlegten Gelder.
• Schutz vor Betrug: Erläuterung der Besonderheiten von Zahlungen, einschließlich Währungsschwankungen, und Beratung bei der Verwendung von Kryptowährungen oder anderen Zahlungsarten.
• Einhaltung der Transaktionsfristen: Koordination mit dem Notar, Übersetzer und anderen Parteien, um Verzögerungen und Strafen zu vermeiden.

Wie man Probleme mit "Hausbesetzung" vermeidet

Wenn eine Wohnung oder ein Haus längere Zeit leer steht, ist es ratsam, Maßnahmen zu ergreifen:

• Alarmanlage: Ein Alarmsystem hilft, unbefugtes Betreten innerhalb der ersten 72 Stunden zu erkennen, wenn die Polizei noch schnell zur Räumung hinzugezogen werden kann.
• Regelmäßige Kontrollen: Eine Vollmacht für einen Anwalt ermöglicht die umgehende Einreichung einer Anzeige bei der Polizei und die Überwachung der Situation.
• Vermeiden Sie "gewaltsame" Methoden: Die Inanspruchnahme dubioser "Anti-Hausbesetzungs"-Dienste kann zu Anschuldigungen wegen Bedrohung führen und den Gerichts