Steuern auf Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien.

Wenn Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie in Spanien zu vermieten, ist es wichtig, sich über die steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Mieteinnahmen zu informieren. Die Steuersätze und -regeln hängen von Ihrem Aufenthaltsstatus und Ihrem Herkunftsland ab. In diesem Artikel erklären wir, welche Steuern zu zahlen sind, wie sie berechnet werden und welche Abzüge verfügbar sind.

Grundlegende Steuerregeln für die Vermietung

Für Steueransässige in Spanien

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, unterliegen Ihre Mieteinnahmen der Einkommenssteuer (IRPF). Sie wird nach einem progressiven Steuersatz berechnet: Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto höher ist der Steuersatz.

Steuersatz für 2024:

Bis 12.450 Euro: 19%.
Von 12.451 bis 20.200 Euro: 24%.
Von 20.201 bis 35.200 Euro: 30%.
Von 35.201 bis 60.000 Euro: 37%.
Über 60.000 Euro: 47%.

Für Nichtansässige in Spanien

Wenn Sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, unterliegen Ihre Mieteinnahmen einem festen Steuersatz:

19% — für Ansässige aus EU/EWR-Staaten.
24% — für Ansässige aus anderen Ländern.

Abzüge und Steuervergünstigungen

Für Steueransässige in Spanien

Ansässige können die folgenden Kosten von der steuerpflichtigen Basis abziehen, die mit der Wartung und Instandhaltung der Immobilie verbunden sind:

Reparaturkosten.
Nebenkosten (wenn vom Eigentümer bezahlt).
Hypothekenzinsen.
Versicherungskosten.
Abschreibung der Immobilie (3% des Gebäudewerts).

Rabatt für Langzeitvermietung: Wenn die Mietdauer mehr als ein Jahr beträgt und die Immobilie vom Mieter als Hauptwohnsitz genutzt wird, erhält der Eigentümer einen Rabatt von 60% der steuerpflichtigen Basis.

Für Nichtansässige

Ansässige aus EU/EWR-Staaten können ebenfalls die mit der Immobilie verbundenen Kosten abziehen (ähnlich wie Ansässige in Spanien). Nichtansässige aus anderen Ländern haben diese Möglichkeit nicht — die Steuer wird auf das Gesamteinkommen ohne Abzug von Kosten berechnet.

Beispiel zur Steuerberechnung

Beispiel für einen Steueransässigen in Spanien

Jahreseinkommen aus Miete: 10.000 Euro.
Abzugsfähige Ausgaben: 3.000 Euro.
Steuerpflichtige Basis: 10.000 - 3.000 = 7.000 Euro.
Steuersatz: 19%.
Steuerbetrag: 7.000 × 19% = 1.330 Euro.

Beispiel für einen Nichtansässigen (aus der EU)

Jahreseinkommen aus Miete: 10.000 Euro.
Abzugsfähige Ausgaben: 3.000 Euro.
Steuerpflichtige Basis: 10.000 - 3.000 = 7.000 Euro.
Steuersatz: 19%.
Steuerbetrag: 7.000 × 19% = 1.330 Euro.

Beispiel für einen Nichtansässigen (außerhalb der EU)

Jahreseinkommen aus Miete: 10.000 Euro.
Steuerpflichtige Basis: 10.000 Euro (keine Abzüge möglich).
Steuersatz: 24%.
Steuerbetrag: 10.000 × 24% = 2.400 Euro.

Wie zahlt man die Steuer?

Für Steueransässige in Spanien

Das Mieteinkommen wird in die jährliche Steuererklärung aufgenommen, die über Modelo 100 eingereicht wird.
Die Erklärung muss bis zum 30. Juni des folgenden Jahres abgegeben werden.

Für Nichtansässige in Spanien

Die Steuer wird vierteljährlich über das Formular Modelo 210 bezahlt.
Fristen: Bis zum 20. Tag des Monats nach Ende des Quartals (zum Beispiel muss die Erklärung für das erste Quartal bis zum 20. April eingereicht werden).

Haftung bei Nichtzahlung

Spanien überwacht die Besteuerung von Mieteinkünften streng. Eine verspätete Abgabe der Erklärung oder Nichtzahlung der Steuer kann zu Strafen führen:

Für verspätete Abgabe der Erklärung: von 50 bis 200 Euro.
Für Nichtzahlung der Steuer: bis zu 20% des ausstehenden Betrags zuzüglich Zinsen.

Nützliche Tipps

Nutzen Sie professionelle Dienstleistungen: Beauftragen Sie einen Buchhalter oder Steuerberater, um die Steuer korrekt zu berechnen und die Erklärung einzureichen.
Bewahren Sie alle Dokumente auf: Bewahren Sie Quittungen für Nebenkosten, Reparaturen und andere Ausgaben auf. Dies hilft bei den Abzügen.
Überlegen Sie, langfristig zu vermieten: Langfristige Vermietung bietet steuerliche Vorteile und reduziert das Risiko von Leerständen.
Überprüfen Sie den Mietvertrag: Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag den spanischen Gesetzen entspricht und alle wichtigen Aspekte regelt.

Fazit

Die Mieteinnahmen aus Immobilien in Spanien können lukrativ sein, erfordern jedoch die Einhaltung der Steuervorschriften. Steueransässige haben mehr Möglichkeiten für Abzüge, während Nichtansässige mit festen Steuersätzen rechnen müssen. Bereiten Sie sich im Voraus vor, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, und suchen Sie gegebenenfalls professionelle Hilfe.