Kiinteistön siirtovero Espanjassa: kuinka välttää liikamaksu.

Mitä on kiinteistön luovutusvero Espanjassa?

Käytetyn asunnon hankintaan Espanjassa liittyy kiinteistön luovutusveron - ITP (Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales) - maksaminen. Tämä vero peritään kaikista vastikkeellisista kiinteistön kaupoista jälkimarkkinoilla sekä vuokrauksesta, käytetyn auton ostosta tai tietyistä yritystoimista. Monille ostajille ITP:stä tulee merkittävä kuluerä, sillä verokanta voi nousta jopa 11 prosenttiin tai enemmän, autonomisesta alueesta riippuen.

Kuka maksaa veron ja missä määräajoissa?

Ostajan pääasiallinen huolenaihe on ymmärtää, kuka on vastuussa ITP:n maksamisesta ja milloin se on tehtävä. Lain mukaan kiinteistön luovutusverosta verovelvollinen on ostaja. Siitä hetkestä, kun notaarin vahvistama kauppakirja on allekirjoitettu, hänellä on 30 päivää aikaa tehdä ilmoitus (lomake 600) ja maksaa koko verosumma kyseisen autonomisen alueen verohallinnolle. Määräaikojen laiminlyönti voi johtaa sakkojen ja seuraamusmaksujen määräämiseen, joten tästä on tärkeää huolehtia etukäteen.

Poikkeukset säännöstä

Jos ostetaan uusi asunto (rakennuttajalta), ITP:n sijaan maksetaan arvonlisävero - IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). ALV-kanta on yleensä 10 % asuinkiinteistöille ja 21 % liikekiinteistöille ja tontille. Tässä tapauksessa ostaja maksaa lisäksi leimaveron - AJD (Actos Jurídicos Documentados), jonka alueviranomaiset vahvistavat ja joka vaihtelee keskimäärin 0,5 %:sta 1,5 %:iin.

Miten ITP lasketaan ja mikä on Valor de Referencia?

Yksi suurimmista vaikeuksista on veropohjan määrittäminen. Yleinen kaava on seuraava: Perusteena käytetään kahta arvoa, joista suurempi on joko kaupan todellinen arvo tai niin sanottu Valor de Referencia (viitearvo). Valor de Referencia on kiinteistön markkina-arvon ohjeellinen indikaattori, jonka kiinteistörekisteriviranomaiset laskevat ottaen huomioon alueen kauppatilastot. Sitä tarkistetaan säännöllisesti ja se voi muuttua. Jos kaupan todellinen hinta osoittautuu alhaisemmaksi kuin Valor de Referencia, veropohjana on viitearvo, mikä sulkee pois mahdollisuuden aliarvioida hintaa veron alentamiseksi.

Verokannat eri alueilla

Jokainen Espanjan autonominen alue määrittää omat sääntönsä ja ITP-verokantansa. Keskimäärin ne vaihtelevat 6 %:sta 11 %:iin. Esimerkiksi Madridissa verokanta on 6 %, Kataloniassa 10 %, Valenciassa 10 % ja Baskimaassa 6-7 %, maakunnasta riippuen. Tarkka verokanta on selvitettävä etukäteen konsultoimalla asiantuntijoita tai tutustumalla kyseisen alueen säännöksiin.

Mitkä tekijät vaikuttavat verorasituksen pienenemiseen?

Huolimatta yleisestä suuntauksesta kohti merkittäviä kuluja, tietyille ostajaryhmille on olemassa etuja ja vähennyksiä. Jos kiinteistön ostaa nuori henkilö (useimmiten alle 35-vuotias) tai pienituloinen perhe, verokantaa voidaan alentaa. Lisäksi joillakin alueilla on lisähelpotuksia lapsiperheille tai vammaisille henkilöille. Yksityiskohdat on selvitettävä suoraan alueellisesta verotoimistosta.

Muiden kuin asukkaiden velvollisuudet ja mahdolliset seuraamukset

Usein potentiaaliset ostajat ovat huolissaan siitä, mitä veroja heidän on maksettava, kun he eivät ole Espanjan asukkaita. Muiden kuin asukkaiden osalta ITP:tä koskevat säännöt ovat samat kuin maan kansalaisten. Kuitenkin muita pakollisia maksuja tulee maksettavaksi, esimerkiksi muiden kuin asukkaiden tulovero - IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), jos hankittu kiinteistö vuokrataan tai myydään myöhemmin voitolla. Vero velvoitteiden laiminlyönti johtaa sakkoihin, seuraamusmaksuihin ja ongelmiin oleskeluluvan jatkamisen tai kiinteistön myöhemmän luovutuksen yhteydessä.

Milloin ITP:tä ei makseta?

On olemassa tapauksia, joissa kiinteistön luovutusverosta on kokonaan tai osittain vapautettu:

• Omaisuuden jako puolisoiden kesken (mukaan lukien avioero tai asumusero).
• Lahjoitus tai perintö tietyin alueellisessa lainsäädännössä säädetyin edullisin ehdoin.
• Omaisuuden luovutus oikeuden päätöksellä korvauksena.
• Uuden asunnon osto rakennuttajalta (jolloin maksetaan IVA ja AJD).

Mutta jokaisessa tällaisessa tilanteessa on syytä varmistaa etukäteen, että vapautukselle on olemassa vastaava oikeusperusta.

Miten kiinteistönvälitystoimisto voi auttaa?

Monet ostajat ovat huolissaan siitä, miten ilmoitus täytetään oikein, miten määräajat eivät ylity ja miten vältytään odottamattomilta kuluilta. Kokenut kiinteistönvälitystoimisto poistaa nämä huolet tarjoamalla kattavan kaupan tuen:

• Auttaa selvittämään alueella voimassa olevat verokannat ja edut.
• Neuvoo Valor de Referenciaan liittyvissä laskelmissa.
• Valmistelee oikeat asiakirjat ITP:n maksamista varten.
• Selvittää määräaikojen noudattamatta jättämisen seuraukset ja auttaa välttämään sakkoja.

Käytännön suosituksia ostajille

• Selvitä veropohja etukäteen. Tarkista, ylittääkö Valor de Referencia sopimushinnan.
• Suunnittele oston budjetti ottaen huomioon ITP-verokanta kyseisessä autonomisessa yhteisössä.
• Jos olet alle 35-vuotias tai suurperhe, selvitä mahdolliset edut.
• Jos on tarpeen, selvitä, vaikuttaako asuntolainan ottaminen lopulliseen rekisteröintikustannukseen.
• Älä viivyttele lomakkeen 600 jättämisessä välttääksesi viivästymismaksuja.

Johtopäätös

Kiinteistön luovutusvero Espanjassa (ITP) on tärkeä osa kuluja käytetyn asunnon ostossa. Ymmärtämällä, miten vero lasketaan, mitä etuja on mahdollista saada ja mitkä ovat maksuajat, voidaan välttää ylimääräiset maksut ja sakot. Muiden kuin asukkaiden on tärkeää ottaa huomioon kiinteistön omistukseen ja myyntiin liittyvät ylimääräiset verovelvoitteet. Paras ratkaisu on kääntyä päteviä asiantuntijoita, jotka voivat valita optimaalisen kauppavaihtoehdon ja antaa suosituksia verotuksen optimoinnista.