05.01.2025 
Miksi kiinteistön ostaminen Espanjassa ilman asianajajaa on vaarallista
Kiinteistön hankkiminen ulkomailta on merkittävä askel, johon liittyy paitsi huomattavia taloudellisia menoja myös riskejä, jotka johtuvat paikallisen lainsäädännön tuntemattomuudesta. Monet yrittävät säästää rahaa ja saattavat kaupan päätökseen ilman asianajajaa, mutta kohtaavat myöhemmin piilotettuja velkoja, ongelmia asunnonvaltaajien kanssa ja muita oikeudellisia ongelmia. Alla tarkastelemme lukijan – mahdollisen Espanjan kiinteistön ostajan – tärkeimpiä kipupisteitä ja ehdotamme ratkaisuja tällaisten ansojen välttämiseksi.
Ostajan tärkeimmät kipupisteet
1. Mahdolliset velat ja rasitteet kiinteistössä
Yksi yleisimmistä riskeistä on ostaa kiinteistö, jossa on velkoja yhtiövastikkeista, erääntyneitä veroja, maksamattomia asuntolainoja tai muita edellisen omistajan taloudellisia velvoitteita. Espanjassa velkavelvoitteet voivat "siirtyä" uudelle omistajalle, jos kiinteistö oli kiinnitetty tai jos siitä oli maksamattomia laskuja.
On myös erittäin tärkeää tarkistaa, onko kiinteistö takavarikossa tai toimiiko se lainojen vakuutena. Tätä varten sinun on tutkittava kiinteistörekisteriote (Nota Simple), johon rasitteet on kirjattu. Nota Simple ei kuitenkaan usein riitä, sillä yhtiövastikevelat tai kiinteistövero (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) eivät välttämättä näy rekisterissä. On tarpeen tarkistaa kuitit, todistukset ja pyytää kaikki tositteet myyjältä.
2. "Asunnonvaltaajien" uhka
Espanjassa on vakava ongelma asuntojen laittoman valtauksen (asumisen) kanssa. Jos asuntosi tai talosi valtaavat niin sanotut "asunnonvaltaajat", häätöprosessi voi olla pitkä, sillä paikallinen lainsäädäntö suojelee jo kiinteistössä asuvien henkilöiden oikeuksia. Tällaisilta tilanteilta suojautumiseksi on hyödyllistä asentaa hälyttimet ja käydä kiinteistössä säännöllisesti, sekä saada ajoissa oikeudellista apua, jotta poliisille voidaan tehdä ilmoitus nopeasti ja asia voidaan käsitellä tuomioistuimessa.
3. Väärinkäsitykset notaarin kanssa ja "juristin" ja "asianajajan" välisen eron puute
Monet uskovat, että notaari tarkistaa kaupan "puhtauden". Mutta notaarin rooli Espanjassa rajoittuu sopimuksen allekirjoittamisen todistamiseen. Perusteellisen oikeudellisen asiantuntemuksen suorittaa asianajaja. Lisäksi Espanjassa asianajajan ammatti on tiukasti säännelty, toisin kuin "juristi", joka ei välttämättä kanna asianmukaista vastuuta konsultaatioista. Jos kauppaa vaikeuttavat perintö, velat tai kolmansien osapuolten kiistanalaiset oikeudet, asianajaja auttaa välttämään vakavia ongelmia.
4. Vaikeudet asiakirjojen kanssa ja kielimuuri
Useimmat oikeudelliset asiakirjat Espanjassa on kirjoitettu espanjaksi. Jos ostaja ei puhu castellanoa (Espanjan virallista kieltä), notaari voi vaatia valantehneen kääntäjän läsnäoloa. Virhe tai väärinkäsitys asiakirjoissa voi johtaa sopimuksen purkamiseen tai lisäkuluihin. Asiakirjojen valantehnyt käännös varmistaa tarkkuuden ja välttää tällaiset virheet.
5. Riskit tontin ostamisessa ja kaavoitusmääräysten rikkomisessa
Tonttia ostettaessa on olennaista varmistaa, että sille on sallittua rakentaa. Espanjassa on erilaisia maaluokkia: urbana, urbanizable, rústica. Jos tontti on luokiteltu rústicaksi, täysimittainen asuntorakentaminen voi olla kielletty. Lisäksi edes kiinteistörekisteriin rekisteröity kiinteistö ei aina ole paikallisen asemakaavan mukainen. Asianajaja tarkistaa kaikki kaavoitusasiakirjat ja tarvittaessa auttaa ratkaisemaan asian kunnan kanssa.
Asianajajan rooli turvallisessa kaupassa
Edellä mainittujen riskien poistamiseksi on suositeltavaa ottaa yhteyttä riippumattomaan asianajajaan, joka ottaa huomioon yksinomaan ostajan edut. Hänen tehtäviinsä kuuluvat:
- Kiinteistön oikeudellinen tarkastus: velkojen, rasitteiden ja omistushistorian analyysi.
- Asiakirjojen tarkistaminen kiinteistörekisterissä ja katastrissa: rakennusten laillisuuden, kaavoituksen noudattamisen ja rajoitusten puuttumisen tarkistaminen.
- Kulujen ja verojen analyysi: kiinteistöveron (IBI) ja muiden verovelvoitteiden arviointi. Apu rekisteröitymisessä Espanjan verovirastoon ja ulkomaalaisen henkilötunnuksen (NIE) hankkimisessa ulkomaalaisille.
- Sopimusten laatiminen ja neuvotteleminen: esisopimusten (käsiraha, varausmaksu), kauppakirjojen allekirjoittaminen, määräaikojen, ehtojen ja talletettujen varojen turvallisuuden tarkistaminen.
- Suoja petoksilta: maksujen erityispiirteiden selvittäminen, mukaan lukien valuuttakurssien vaihtelut, ja neuvonta kryptovaluuttojen tai muiden maksutapojen käytössä.
- Kaupan määräaikojen noudattaminen: koordinointi notaarin, kääntäjän ja muiden osapuolten kanssa viivästysten ja sakkojen välttämiseksi.
Kuinka välttää ongelmia "asunnonvaltauksen" kanssa
Jos asunto tai talo on tyhjillään pitkään, on suositeltavaa ryhtyä toimenpiteisiin:
- Hälytys: hälytysjärjestelmä auttaa havaitsemaan luvattoman pääsyn ensimmäisten 72 tunnin aikana, jolloin poliisi voidaan vielä nopeasti saada mukaan häätöön.
- Säännölliset tarkastukset: valtakirja asianajajalle mahdollistaa nopean poliisi-ilmoituksen tekemisen ja tilanteen valvomisen.
- Vältä "voimakeinoja": turvautuminen kyseenalaisiin "valtauksenesto"-palveluihin voi johtaa syytöksiin uhkailusta ja pitkittää oikeusprosessia.
Miksi pankki ja notaari eivät takaa kaupan puhtautta
Pankin asiantuntija tarkistaa vain lainanottajan maksukyvyn, ja notaari vahvistaa sopimuksen allekirjoittamisen. Kumpikaan heistä ei ole vastuussa velkojen, teknisten ominaisuuksien tai rakennuksen laillisuuden oikeudellisesta tarkastuksesta. Nämä tehtävät on uskottu asianajajalle, joka toimii ostajan, ei kolmannen osapuolen, edun mukaisesti.
Seuraukset virheistä oston jälkeen
Asianajajan palveluista kieltäytyminen voi johtaa:
- Toisten velkojen ja sakkojen maksamiseen;
- Ajanhukkaan asunnonvaltaajien kanssa taistellessa ja oikeudenkäynneissä;
- Korkeisiin kustannuksiin rekisteröimättömien rakennusten poistamisesta, jos ne eivät ole kaavoitusmääräysten mukaisia;
- Vaikeuksiin kiinteistön myöhemmässä jälleenmyynnissä tai perinnössä.
Miten kauppa muodollisesti tapahtuu
1. Asiakirjojen kerääminen
Ostajan on hankittava ulkomaalaisen henkilötunnus (NIE) sekä laadittava kopiot passeista, kiinteistörekisteriotteesta (Nota Simple) ja todistuksesta yhtiövastikeveloista. Myyjän on toimitettava todistus omistajayhteisöltä, joka vahvistaa maksamattomien maksujen puuttumisen, sekä kuitit kiinteistöveron (IBI) maksamisesta.
2. Esisopimukset
Usein osapuolet allekirjoittavat varausmaksusopimuksen tai käsirahasopimuksen. Tähän sisältyy pienen summan maksaminen kiinteistön poistamiseksi markkinoilta. Tätä voi seurata optiosopimus tai yksityinen kauppakirja, jossa maksetaan 10-30 % lopullisesta hinnasta. Tässä asianajaja määrittää maksujärjestelyn ja määrää seuraamukset velvoitteiden rikkomisesta.
3. Allekirjoittaminen notaarin edessä ja maksu
Viimeisessä vaiheessa asianajaja tarkistaa kaikkien asiakirjojen yhdenmukaisuuden ja on läsnä allekirjoituksessa. Jos ostaja ei puhu castellanoa, käytetään valantehnyttä kääntäjää. Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen loppusummasta kirjoitetaan sekki tai suoritetaan pankkisiirto kaupantekopäivänä.
Johtopäätös: Turvallisuus ennen kaikkea
Kiinteistön ostaminen Espanjassa ilman asianajajaa voi johtaa vakaviin ongelmiin: olipa kyseessä toisten velat, kohtaamiset asunnonvaltaajien kanssa tai paikallisen lainsäädännön väärinymmärtäminen. Jotta kauppa toisi vain positiivisia tunteita ja välttäisi ikäviä yllätyksiä, on tärkeää ottaa ajoissa yhteyttä pätevään asianajajaan, tutkia kaikki asiakirjat ja ottaa huomioon Espanjan lain vaatimukset. Näin suojaat sijoituksesi, säästät aikaa ja hermoja ja ennen kaikkea saat taatusti unelmiesi kodin ilman piilotettuja karikkoja.
