Comment vérifier le développeur et sécuriser la transaction en Espagne

L'achat d'un bien immobilier sur le marché primaire en Espagne offre un degré de protection plus élevé que dans un certain nombre d'autres pays. Cependant, des erreurs lors du choix d'un promoteur sont toujours possibles et peuvent coûter très cher. Dans cet article, nous examinerons les points « sensibles » typiques qui préoccupent les futurs acheteurs et donnerons un plan étape par étape pour vérifier le promoteur (constructeur) avant d'acheter un logement en construction ou des biens immobiliers achevés. Nous verrons quels documents examiner et comment éviter les dettes, les défauts de construction et les problèmes d'enregistrement de la transaction.

Pourquoi est-il important de vérifier le promoteur

Le principal souci de l'acheteur est de ne pas se retrouver sans argent et sans logement. En Espagne, les promoteurs (promotores) ont plus d'obligations légales que dans un certain nombre de pays de la CEI, cependant, les risques peuvent persister. Voici les principales préoccupations des futurs propriétaires :

• Le promoteur retarde la livraison du bien ou « gèle » complètement la construction.
• Le projet ne dispose pas des documents nécessaires à la construction ou à l'occupation.
• Un prix trop bas pour le bien, qui cache des frais supplémentaires.
• Des défauts techniques et juridiques, entraînant des milliers de dépenses de réparation.
• La présence de charges, de dettes ou de litiges liés au promoteur ou au terrain.

Pour éviter de telles situations, il est important de recueillir au préalable toutes les informations nécessaires sur l'historique de l'entreprise et le projet spécifique.

Étape 1. Étudiez la réputation du promoteur

Depuis combien d'années l'entreprise est-elle sur le marché

Un promoteur (promotor) fiable est, en règle générale, une entreprise qui travaille dans le secteur de la construction depuis longtemps et qui a mis en service un certain nombre de biens. Faites attention aux points suivants :

• Présence officielle du promoteur au Registre du Commerce d'Espagne (Registro Mercantil).
• Avis sur le promoteur : y a-t-il des plaintes concernant des retards ou la qualité des constructions.
• Projets réalisés : combien de biens ont déjà été construits et remis aux propriétaires.

Plus il y a de projets achevés avec succès, plus la probabilité que la construction soit menée à terme est élevée.

Vérification de la transparence financière

La présence d'un capital social suffisamment important et d'un financement responsable plaide en faveur de l'entreprise. N'oubliez pas que les banques en Espagne, avant d'accorder un financement de projet, vérifient le promoteur. Cependant, il ne faut pas se fier uniquement à cela - il est préférable d'étudier en profondeur les informations vous-même ou avec l'aide d'un spécialiste.

Étape 2. Étudiez les documents relatifs à la nouvelle construction

Lors de l'achat d'un logement en Espagne en phase de construction, assurez-vous de vérifier la disponibilité des permis et certificats suivants :

• Licencia de obras (permis de construire). Sans elle, le promoteur n'avait pas le droit de commencer les travaux.
• Certificado de final de obra (CFO) – un certificat d'achèvement des travaux de construction, signé par un architecte technique.
• Cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité). Il s'agit d'un document officiel confirmant la conformité du bien aux normes de qualité et de sécurité établies.
• Licencia de primera ocupación (LPO) – un permis d'occupation initiale.
• Garantía obligatoria – une assurance de 10 ans couvrant les éventuels vices cachés de la construction.

Il est important de se souvenir de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) – la loi sur l'organisation de la construction, selon laquelle le promoteur est tenu de fournir des garanties d'assurance. Il ne sera pas superflu de demander au promoteur et de vérifier dans les registres correspondants la légalité des documents de construction et du terrain sur lequel le bien est construit.

Étape 3. Vérifiez l'état du terrain

En Espagne, il existe différentes catégories de terrains :

• Urbanizado – le terrain est autorisé à la construction.
• Fully urbanizado – le terrain est déjà entièrement construit, généralement avec les services publics raccordés.
• Rural – terrains agricoles où la construction de bâtiments résidentiels n'est pas autorisée.

Assurez-vous que le terrain sur lequel le bien est construit appartient à la catégorie autorisant la construction légale. Et aussi que le terrain est enregistré au nom du promoteur.

Étape 4. Étudiez les termes du contrat

Contrat de vente (Contrato de compraventa)

Ce document régit la relation entre l'acheteur et le promoteur. Il doit clairement indiquer :

• Le prix du bien immobilier, le calendrier de paiement et la date de livraison finale du bien.
• Les pénalités en cas de retard et la possibilité de résiliation si le délai est considérablement dépassé.
• Les conditions de versement des acomptes. Si nécessaire, exigez une garantie bancaire ou une caution d'assurance pour les sommes versées au titre de la construction.
• Les conditions de remboursement si le bien n'est pas achevé dans le délai imparti.

Langue du document et expertise juridique

Ne signez pas le contrat tant qu'il n'a pas été traduit dans une langue que vous comprenez et qu'un avocat n'a pas analysé tous les points. Il s'agit d'une pratique courante en Espagne qui permet d'éviter toute confusion dans les interprétations.

Étape 5. Évaluez les coûts après la livraison du bien

Frais de services publics

L'Espagne est un pays doté d'un système de services publics développé, mais l'acheteur doit connaître à l'avance les prix de l'électricité, de l'eau, du gaz et d'autres services. Il est utile de demander au promoteur ou au vendeur la dernière facture payée, qui indique le montant de la dette (le cas échéant) et la consommation moyenne.

Taxe foncière (IBI)

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est une taxe foncière annuelle. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien et de la municipalité. Vérifiez si l'IBI a été payé pour la période précédente et tenez compte du fait que vous serez à l'avenir celui qui paiera cette taxe.

Frais d'entretien des parties communes (Comunidad)

Si le complexe dispose d'une piscine, d'un ascenseur, d'un parking et d'autres installations communes, chaque logement participe au cofinancement de leur entretien. Parfois, ce montant peut être considérable, alors précisez-en le montant à l'avance.

Étape 6. Clarifiez la question de la licence touristique

Si vous envisagez de louer le bien à court terme, assurez-vous de vérifier la disponibilité de la tasa turística (taxe de séjour), ou plutôt, de la licence touristique. Sans cette licence, la location légale à court terme est impossible, et les amendes en cas de location « illégale » sont très élevées. Si le propriétaire actuel a déjà un permis, il peut automatiquement vous être transféré.

Étape 7. Assurez-vous qu'il n'y a pas de dettes ni de charges

Le document principal lors de l'achat d'un bien immobilier achevé est la Nota simple. Il s'agit d'un extrait du registre foncier, qui reflète les droits sur le logement, ainsi que des informations sur les hypothèques, les saisies ou autres restrictions. Lors de l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur, demandez une Nota simple à jour au cas où le promoteur aurait contracté un prêt garanti par le terrain ou le bâtiment. S'il y a des dettes (par exemple, sous forme d'impôts impayés), elles doivent être réglées avant la signature du contrat.

Étape 8. Soyez attentif au prix et aux frais « cachés »

Un prix trop bas peut être un leurre. Parfois, cela signifie que le bien ou le terrain nécessite des injections financières importantes (finition, raccordement aux services publics, élimination des défauts de construction). Effectuez une étude de faisabilité ou invitez un spécialiste qui évaluera de manière réaliste le coût des futures réparations.

Étape 9. Considérez le schéma de « paiement échelonné » et l'hypothèque

De nombreux promoteurs autorisent les paiements échelonnés, jusqu'au moment de la livraison du bien. Toutefois, si vous envisagez de contracter une hypothèque, le moment optimal pour la demander est de 2 à 3 mois avant la disponibilité effective du logement. Cela vous évitera les risques liés à des changements de situation financière (baisse de revenus ou durcissement des conditions de prêt).

Étape 10. Assurez votre transaction

Pour réduire les risques potentiels, exigez du promoteur des garanties bancaires pour les sommes avancées. Vérifiez les conditions d'assurance en cas d'arrêt de la construction ou de détection de défauts qui pourraient apparaître après un certain temps. En Espagne, il existe une pratique de couverture d'assurance obligatoire, mais l'acheteur doit clarifier tous les détails avant de signer le contrat.

Conclusion

L'immobilier en Espagne, avec une vérification appropriée, peut devenir un investissement rentable et sûr. Le conseil principal : ne vous précipitez pas, analysez la réputation du promoteur, assurez-vous que tous les documents et droits sur le terrain sont disponibles, lisez attentivement le contrat et n'hésitez pas à poser des questions. Si vous ne possédez pas suffisamment d'expérience ou de connaissances, il est recommandé de contacter des avocats qualifiés et des agents immobiliers professionnels. Une approche prudente lors de l'achat vous protégera des dépenses imprévues, des longs litiges et vous aidera à commencer votre vie dans un nouveau bâtiment avec joie, et non avec des problèmes.