Risques d'achat d'une propriété en Espagne : comment se protéger.

Pourquoi l'achat d'un bien immobilier en Espagne sans avocat est dangereux

L'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger est une étape importante qui implique non seulement des dépenses financières conséquentes, mais aussi des risques liés à la méconnaissance de la législation locale. Beaucoup essaient d'économiser de l'argent et réalisent la transaction sans avocat, mais se retrouvent ensuite confrontés à des dettes cachées, des problèmes avec des occupants illégaux et d'autres complexités juridiques. Ci-dessous, nous examinerons les principaux points sensibles du lecteur – un acheteur potentiel de biens immobiliers en Espagne – et proposerons des solutions pour éviter de tels pièges.

Principaux points sensibles de l'acheteur

1. Dettes et charges éventuelles sur le bien immobilier

L'un des risques les plus courants est d'acheter un bien immobilier avec des dettes de charges de copropriété, des impôts impayés, des hypothèques non remboursées ou d'autres obligations financières du propriétaire précédent. En Espagne, les dettes peuvent être « transférées » au nouveau propriétaire si le bien était hypothéqué ou s'il y avait des factures impayées.

Il est également crucial de vérifier si le bien immobilier fait l'objet d'une saisie ou sert de garantie pour des prêts. Pour cela, vous devez étudier la Nota Simple du Registre de la Propriété, qui enregistre les charges. Cependant, la Nota Simple est souvent insuffisante, car les dettes de charges de copropriété ou l'impôt foncier (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) peuvent ne pas être reflétés dans le Registre. Il est nécessaire de vérifier les reçus, les certificats et de demander tous les documents justificatifs au vendeur.

2. La menace des « occupants illégaux »

En Espagne, il existe un grave problème d'occupation illégale (squat) de logements. Si votre appartement ou votre maison est occupé par des « occupants illégaux », la procédure d'expulsion peut être longue, car la législation locale protège les droits des personnes résidant déjà dans le bien. Pour se protéger contre de telles situations, il est utile d'installer des alarmes et de visiter régulièrement le bien, ainsi que d'avoir un soutien juridique rapide pour déposer rapidement une plainte auprès de la police et traiter l'affaire devant le tribunal.

3. Malentendus avec le notaire et absence de distinction entre « juriste » et « avocat »

Beaucoup pensent que le notaire vérifie la « propreté » de la transaction. Mais le rôle du notaire en Espagne se limite à certifier la signature du contrat. Une expertise juridique approfondie est effectuée par un avocat. De plus, en Espagne, la profession d'avocat est strictement réglementée, contrairement à celle de « juriste », qui peut ne pas assumer la responsabilité voulue pour les consultations. Si la transaction est compliquée par un héritage, des dettes ou des droits contestés de tiers, un avocat vous aidera à éviter de graves problèmes.

4. Difficultés avec les documents et la barrière de la langue

La plupart des documents juridiques en Espagne sont rédigés en espagnol. Si l'acheteur ne parle pas le castillan (la langue espagnole officielle), le notaire peut exiger la présence d'un traducteur assermenté. Une erreur ou un malentendu dans les documents peut entraîner la résiliation du contrat ou des frais supplémentaires. La traduction assermentée des documents garantira l'exactitude et évitera de telles erreurs.

5. Risques lors de l'achat d'un terrain et violation des règles d'urbanisme

Lors de l'achat d'un terrain, il est essentiel de s'assurer que la construction y est autorisée. En Espagne, il existe différentes catégories de terrains : urbana, urbanizable, rústica. Si le terrain est classé en zone rústica, la construction de logements à part entière peut être interdite. De plus, même un bien immobilier enregistré au Registre de la Propriété n'est pas toujours conforme au plan d'urbanisme local. Un avocat vérifiera tous les documents de zonage et, si nécessaire, aidera à résoudre le problème avec la municipalité.

Le rôle d'un avocat dans une transaction sécurisée

Pour éliminer les risques mentionnés ci-dessus, il est recommandé de contacter un avocat indépendant qui prend exclusivement en compte les intérêts de l'acheteur. Ses tâches sont :

• Vérification juridique du bien : analyse des dettes, des charges et de l'historique de la propriété.
• Vérification de la documentation au Registre de la Propriété et au Cadastre : vérification de la légalité des constructions, du respect du zonage et de l'absence de restrictions.
• Analyse des dépenses et des impôts : évaluation de l'impôt foncier (IBI) et des autres obligations fiscales. Aide à l'inscription auprès de l'Agence fiscale espagnole et à l'obtention du Numéro d'Identification des Étrangers (NIE) pour les non-résidents.
• Rédaction et négociation des contrats : signature des avant-contrats (arrhes, contrat de réservation), des contrats de vente, vérification des délais, des conditions et de la sécurité des fonds déposés.
• Protection contre la fraude : explication des spécificités des paiements, y compris les fluctuations des taux de change, et conseils sur l'utilisation des crypto-monnaies ou d'autres formes de paiement.
• Respect des délais de la transaction : coordination avec le notaire, le traducteur et les autres parties pour éviter les retards et les pénalités.

Comment éviter les problèmes d'« occupation illégale » de logements

Si un appartement ou une maison reste vide pendant une période prolongée, il est conseillé de prendre des mesures :

• Alarme : un système d'alerte permettra de détecter une entrée non autorisée dans les 72 premières heures, lorsque la police peut encore être rapidement impliquée dans l'expulsion.
• Vérifications régulières : une procuration à un avocat permettra de déposer rapidement une plainte auprès de la police et de surveiller la situation.
• Évitez les méthodes « musclées » : le recours à des services « anti-squat » douteux peut entraîner des accusations de menaces et prolonger la procédure judiciaire.

Pourquoi la banque et le notaire ne garantissent pas la propreté de la transaction

Le spécialiste de la banque ne vérifie que la solvabilité de l'emprunteur, et le notaire confirme la signature du contrat. Aucun d'eux n'est responsable de la vérification juridique des dettes, des caractéristiques techniques ou de la légalité de la construction. Ces fonctions sont confiées à l'avocat, qui agit dans l'intérêt de l'acheteur, et non d'un tiers.

Conséquences des erreurs après l'achat

Refuser les services d'un avocat peut entraîner :

• Le paiement des dettes et amendes d'autrui ;
• Une perte de temps à lutter contre les occupants illégaux et les procédures judiciaires ;
• Des coûts élevés pour la suppression des constructions non enregistrées si elles ne sont pas conformes aux règles d'urbanisme ;
• Des difficultés pour la revente ultérieure ou la transmission du bien par héritage.

Comment se déroule formellement la transaction

1. Collecte de documents

L'acheteur doit obtenir le Numéro d'Identification des Étrangers (NIE), ainsi que préparer des copies des passeports, la Nota Simple du Registre de la Propriété et un certificat de dettes de charges de copropriété. Le vendeur doit fournir un certificat de la communauté des propriétaires confirmant l'absence de cotisations impayées, ainsi que les reçus de paiement de l'impôt foncier (IBI).

2. Contrats préliminaires

Souvent, les parties signent un contrat de réservation ou un contrat d'arrhes. Cela implique le paiement d'une petite somme pour retirer le bien du marché. Cela peut être suivi d'un contrat d'option ou d'un contrat de vente privé avec un paiement de 10 à 30 % du prix final. Ici, l'avocat détermine le schéma de paiement et fixe les sanctions en cas de manquement aux obligations.

3. Signature devant notaire et paiement

Dans la phase finale, l'avocat vérifie la conformité de tous les documents et est présent lors de la signature. Si l'acheteur ne parle pas le castillan, un traducteur assermenté est impliqué. Après la signature du contrat, un chèque du montant restant est émis ou un virement bancaire est effectué le jour de la transaction.

Conclusion : la sécurité avant tout

L'achat d'un bien immobilier en Espagne sans avocat peut entraîner de graves problèmes : qu'il s'agisse de dettes d'autrui, de confrontations avec des occupants illégaux ou d'incompréhensions de la législation locale. Pour que la transaction n'apporte que des émotions positives et évite les mauvaises surprises, il est important de contacter rapidement un avocat qualifié, d'étudier tous les documents et de prendre en compte les exigences de la loi espagnole. De cette façon, vous protégerez votre investissement, gagnerez du temps et de l'énergie et, surtout, vous aurez la garantie d'obtenir la maison de vos rêves sans pièges cachés.