05.01.2025 
弁護士なしでスペインで不動産を購入するのが危険な理由
海外での不動産取得は、多額の費用がかかるだけでなく、現地の法律に不慣れなことから生じるリスクも伴う重要なステップです。多くの人は費用を節約しようとして弁護士なしで取引を完了しますが、後になって隠れた負債、不法占拠者との問題、その他の法的複雑さに直面します。以下では、読者（スペインの潜在的な不動産購入者）の主な問題点を検証し、そのような落とし穴を回避するための解決策を提案します。
購入者の主な問題点
1. 不動産に関する潜在的な負債と負担
最も一般的なリスクの1つは、光熱費、未払い税金、未払い住宅ローン、または以前の所有者のその他の金銭的義務に関する負債がある不動産を購入することです。スペインでは、不動産が抵当に入れられていた場合、または未払いの請求書があった場合、債務は新しい所有者に「譲渡」される可能性があります。
また、不動産が差し押さえられていないか、ローンの担保として機能していないかを確認することも重要です。このためには、負担が記録されている土地登記簿からのNota Simpleを調べる必要があります。ただし、光熱費や固定資産税（Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI）の負債は登記簿に反映されない場合があるため、Nota Simpleだけでは不十分なことがよくあります。領収書、証明書を確認し、販売者にすべての裏付け書類を要求する必要があります。
2. 「不法占拠者」の脅威
スペインでは、住宅の不法占拠（スクワッティング）に関する深刻な問題があります。あなたのアパートや家がいわゆる「不法占拠者」によって占拠された場合、現地の法律がすでに物件に居住している個人の権利を保護しているため、立ち退き手続きが長引く可能性があります。このような状況から身を守るには、アラームを設置して定期的に物件を訪問し、タイムリーな法的サポートを受けて警察に報告し、法廷で事件を処理することが役立ちます。
3. 公証人との誤解と「法務家」と「弁護士」の区別の欠如
多くの人は、公証人が取引の「潔白性」を検証すると信じています。しかし、スペインにおける公証人の役割は、契約書の署名という事実を証明することに限られています。詳細な法的専門知識は弁護士によって実行されます。さらに、スペインでは、弁護士の職業は厳しく規制されていますが、「法務家」は相談に対して適切な責任を負わない場合があります。相続、負債、または第三者の紛争権によって取引が複雑になる場合、弁護士は深刻な問題を回避するのに役立ちます。
4. 書類と語学の壁に関する困難
スペインのほとんどの法的文書はスペイン語で書かれています。購入者がカスティーリャ語（スペインの公用語）を話せない場合、公証人は認定翻訳者の同席を要求する場合があります。書類の誤りや誤解は、契約の終了または追加費用につながる可能性があります。宣誓翻訳された文書は正確性を保証し、そのような誤りを回避します。
5. 土地購入時のリスクと都市計画規制違反
土地を購入する際には、その土地に建設が許可されていることを確認することが不可欠です。スペインには、urbana、urbanizable、rústica など、さまざまな土地のカテゴリがあります。土地が rústica に分類されている場合、本格的な住宅建設は禁止されている可能性があります。さらに、土地登記簿に登録されている物件でさえ、常に地域の都市計画に準拠しているとは限りません。弁護士はすべてのゾーニング文書を確認し、必要に応じて、地方自治体との問題解決を支援します。
安全な取引における弁護士の役割
上記のリスクを排除するために、購入者の利益のみを考慮する独立した弁護士に連絡することをお勧めします。彼らの仕事は次のとおりです。
- 物件の法的検証：負債、負担、物件履歴の分析。
- 土地登記簿と地籍の書類の確認：建物の合法性、ゾーニングへの準拠、制限の有無の確認。
- 費用と税金の分析：固定資産税（IBI）およびその他の税務上の義務の評価。スペイン税務署への登録と非居住者のための外国人識別番号（NIE）の取得の支援。
- 契約書の作成と交渉：予備契約（手付金、予約契約）、売買契約の署名、締め切り、条件、預託金の安全性の確認。
- 詐欺からの保護：通貨変動を含む支払いの詳細の説明、および暗号通貨またはその他の支払い形態の使用に関するアドバイス。
- 取引期限の遵守：遅延や罰則を避けるための、公証人、翻訳者、その他の関係者との調整。
「不法占拠」の問題を回避する方法
アパートや家が長期間空室のままになっている場合は、対策を講じることをお勧めします。
- アラーム：アラートシステムは、警察がまだ立ち退きに迅速に関与できる最初の72時間以内に不正侵入を検出するのに役立ちます。
- 定期的なチェック：弁護士への委任状により、迅速な警察への報告と状況の監視が可能になります。
- 「強引な」方法は避けてください：疑わしい「不法占拠対策」サービスに頼ると、脅迫の告発につながり、法的手続きが長引く可能性があります。
銀行と公証人が取引の潔白性を保証しない理由
銀行の専門家は借り手の支払能力のみを確認し、公証人は契約の署名を確認します。どちらも、負債、技術的特性、または建設の合法性の法的検証について責任を負いません。これらの機能は、第三者ではなく購入者の利益のために行動する弁護士に委託されます。
購入後の間違いの結果
弁護士のサービスを拒否すると、次のようなことが起こる可能性があります。
- 他人の借金や罰金の支払い。
- 不法占拠者との戦いや法的手続きによる時間の浪費。
- 都市計画規制に準拠していない場合の未登録建物の撤去にかかる高額な費用。
- その後の物件の再販または相続の困難。
取引はどのように正式に行われるか
1. 書類収集
購入者は外国人識別番号（NIE）を取得し、パスポートのコピー、土地登記簿からの Nota Simple、および公共料金の負債証明書を準備する必要があります。売り手は、未払い料金がないことを確認する所有者コミュニティからの証明書と、固定資産税（IBI）の支払い領収書を提出する必要があります。
2. 予備契約
多くの場合、当事者は予約契約または手付金契約に署名します。これには、物件を市場から削除するための少額の支払いが含まれます。これに続いて、オプション契約または最終価格の10〜30％を支払う個人売買契約が続く場合があります。ここで、弁護士が支払いスキームを決定し、義務違反に対する罰則を定めます。
3. 公証人の前での署名と支払い
最終段階では、弁護士がすべての文書の適合性を確認し、署名に立ち会います。購入者がカスティーリャ語を話せない場合は、認定翻訳者が関与します。契約書に署名した後、残額の小切手が発行されるか、取引日に銀行振込が行われます。
結論：安全第一
弁護士なしでスペインで不動産を購入すると、他人の借金、不法占拠者との遭遇、現地の法律の誤解など、深刻な問題につながる可能性があります。取引が肯定的な感情のみをもたらし、不快な驚きを避けるためには、資格のある弁護士にタイムリーに連絡し、すべての文書を研究し、スペインの法律の要件を考慮に入れることが重要です。このようにして、あなたはあなたの投資を保護し、時間と神経を節約し、そして最も重要なことに、隠れた落とし穴なしにあなたの夢の家を手に入れることが保証されます。
