22.10.2024 
Fiscalité de la location touristique en Espagne : analyse des nouvelles réglementations
L'Espagne est traditionnellement considérée comme l'un des pays les plus attractifs pour la location de biens immobiliers touristiques. Cependant, avec la croissance de la demande, l'attention des autorités fiscales augmente également. De nouvelles réglementations sont entrées en vigueur en 2024-2025, modifiant les principes d'imposition des revenus de la location de courte durée. Ci-dessous, nous analyserons les principaux "points sensibles" des propriétaires de ces biens et examinerons des solutions pour rendre la location touristique aussi rentable et sûre que possible.
Changements clés et "points sensibles" des propriétaires
Introduction de la taxe IOT (Impuesto sobre las Operaciones de Turismo)
Une nouveauté a été l'introduction de l'IOT (Impôt sur les Opérations Touristiques). Cet impôt (14% du montant total des revenus) est obligatoire pour tous ceux qui louent des logements à des touristes à court terme. Seuls les biens situés dans des régions à faible activité touristique sont exonérés : le taux y est réduit à 8%. Pour les propriétaires, cela signifie une charge fiscale plus élevée et la nécessité d'une planification minutieuse de la géographie des investissements.
Renforcement du contrôle des déclarations
Un "point sensible" important pour les propriétaires de biens immobiliers peut être le système de sanctions. À partir de 2024, pour fraude fiscale ou fausses informations, des pénalités allant jusqu'à 150% du montant non payé sont prévues. Par conséquent, il est important pour les propriétaires de soumettre leurs déclarations à temps, en comptabilisant correctement tous les revenus et dépenses.
Modifications de la licence touristique
À partir d'août 2024, de nouvelles règles pour l'obtention et le renouvellement des licences touristiques sont entrées en vigueur. Elles sont désormais délivrées pour 5 ans, avec un durcissement des exigences en matière de sécurité, d'enregistrement des hôtes et d'accord avec les représentants de la communauté de l'immeuble (comunidad). En cas de non-respect de ces conditions, vous pouvez perdre la licence et recevoir une amende importante (jusqu'à 600 000 euros). De plus, des restrictions ont été introduites sur la durée maximale de location (pas plus de 10 jours consécutifs), et l'interdiction de louer des chambres individuelles rend difficile la location partielle du bien.
Principaux impôts sur la location touristique
Impôt sur le revenu des personnes physiques IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Les revenus de la location touristique peuvent être soumis à l'IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Si des services similaires à ceux d'un hôtel sont fournis (nettoyage régulier, changement de linge, réception, etc.), les revenus sont considérés comme une activité commerciale. Dans ce cas, les dépenses (charges, réparations, amortissement) peuvent être déduites en totalité. Si les services ne vont pas au-delà des services de base (préparation du logement avant l'arrivée et après le départ), les revenus sont reconnus comme des revenus fonciers, et une méthodologie différente est appliquée pour calculer les déductions.
Taxe sur la valeur ajoutée IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Si le propriétaire du logement fournit des services supplémentaires (blanchisserie, repas, réception, etc.), alors l'IVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est également facturée à un taux de 10% (pour les hôtes). Pour les revenus sans services supplémentaires, la location est exonérée d'IVA. Cependant, soyez prudent : s'il existe au moins un service hôtelier, les autorités fiscales le considèrent comme une activité économique, et un taux de 10% est alors appliqué lors de la facturation. Les services individuels pour l'entretien du logement (par exemple, le nettoyage des parties communes) ne sont pas considérés comme des services hôteliers.
Impôt sur les activités économiques IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas)
L'IAE (Impôt sur les Activités Économiques) est un impôt direct sur les activités commerciales, professionnelles ou artistiques. Pour la plupart des particuliers, il existe une exonération si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 1 million d'euros. Mais l'inscription à l'IAE est nécessaire, surtout si vous fournissez des services hôteliers. Dans ce cas, le bien relève du groupe 685 ("Hébergement touristique non hôtelier").
Nouvelles exigences pour la licence touristique
- Limitation de la durée de location : pas plus de 10 jours consécutifs.
- Validité de la licence : 5 ans, puis renouvellement.
- Enregistrement obligatoire des hôtes : tous les hôtes à partir du 1er octobre 2024 doivent être enregistrés auprès de la police.
- Interdiction de louer des chambres individuelles : seul le bien entier peut être loué à la journée, sans dépasser le nombre de couchages déclaré.
- Consentement des voisins : une confirmation est requise que les résidents de l'immeuble ne s'opposent pas à l'activité touristique.
- Sécurité : le bien doit être conforme aux exigences en matière d'équipement (système de sécurité incendie, plan d'évacuation, liste des numéros d'urgence).
- Les serrures électroniques pour la remise des clés sont interdites.
- Sanctions : la violation peut entraîner la révocation de la licence et une amende pouvant aller jusqu'à 600 000 euros.
Procédure de légalisation du logement pour la location touristique
Quels biens sont adaptés
Pour éviter les "points sensibles" sous forme de conflits avec les autorités, il est important de comprendre que le logement doit répondre aux critères d'un logement touristique. Un appartement, un bungalow ou un appart-hôtel doit avoir le statut de logement, un permis d'occupation, des appareils électroménagers en état de marche et être conforme aux normes sanitaires (ventilation, eau chaude, climatisation, équipement de lutte contre l'incendie, etc.).
Obtention d'une licence
La procédure comprend généralement le dépôt d'une "Déclaration Responsable" auprès de l'administration locale (ayuntamiento). La liste des documents (NIE, Escritura, cédula de habitabilidad, etc.) peut varier légèrement selon la communauté autonome. Après le dépôt des documents, une inspection est effectuée, ce qui peut prendre jusqu'à 3 mois. Tant que la licence n'est pas obtenue, il est interdit de faire de la publicité pour le bien en tant que logement touristique.
Spécificités régionales
Chaque région établit ses propres règles. Par exemple, dans les grandes villes, il peut y avoir des moratoires sur la délivrance de nouvelles licences, et dans certaines communautés autonomes, aucune inscription supplémentaire n'est requise pour la location de courte durée. Par conséquent, assurez-vous de clarifier les détails au niveau local.
Optimisation fiscale et conseils
- Déclaration correcte des revenus. Ne sous-estimez pas le montant, étant donné que les plateformes en ligne rendent compte aux autorités fiscales à l'aide de formulaires spéciaux, tels que le formulaire 179.
- Utilisation des déductions. De nombreuses dépenses pour les réparations, l'entretien et les charges peuvent être prises en compte. Mais il est important d'avoir des documents justificatifs et une structure de dépenses correcte.
- Consultation avec des professionnels. Les lois changent et les sanctions sont élevées. Consultez un conseiller fiscal si vous avez un cas complexe ou si vous avez plusieurs biens dans différentes régions.
- Suivez les changements en matière de licences. Nouvelles échéances, accord avec les voisins, interdiction des serrures électroniques - tout cela peut grandement affecter le profit et la légalité de la location.
Conclusion
En 2024-2025, l'Espagne a considérablement révisé le cadre fiscal et juridique de la location touristique. Il est important pour les propriétaires de s'adapter en temps opportun : payer l'IOT (Impôt sur les Opérations Touristiques) et d'autres taxes, enregistrer le bien, obtenir une licence touristique et déclarer correctement les revenus. En conséquence, vous recevrez une source de revenus stable et légale, éviterez les pénalités et pourrez planifier le développement à long terme de votre bien touristique. Pour minimiser les risques, il est conseillé de consulter des spécialistes, surtout si vous n'avez pas d'expérience en droit fiscal espagnol ou si vous n'êtes pas prêt à vous plonger dans tous les détails de la législation.
