Certificato di efficienza energetica in Spagna: punti chiave prima della transazione.

Perché è necessaria la certificazione energetica in Spagna?

La certificazione energetica, o Certificato di Prestazione Energetica (Certificado de Eficiencia Energética), è un documento ufficiale che attesta il livello di consumo energetico e di emissioni di anidride carbonica (CO2) di uno specifico edificio o di una singola unità immobiliare. In Spagna, questo certificato riveste un ruolo fondamentale in qualsiasi transazione immobiliare: senza di esso, non è possibile vendere o affittare legalmente un immobile. La preoccupazione principale dei proprietari è il rischio di vedersi rifiutare la certificazione della transazione da parte di un notaio, di incorrere in sanzioni pecuniarie e di subire perdite di tempo. I potenziali acquirenti o inquilini, a loro volta, vogliono essere sicuri che i costi di elettricità, riscaldamento e raffreddamento non siano irragionevolmente elevati.

Oggi questo documento non ha solo un valore informativo. Migliore è la classe di efficienza energetica, più vantaggiose sono le condizioni del “mutuo verde” e, in prospettiva, entro il 2030 sono previste ulteriori restrizioni per gli immobili con la categoria meno efficiente (G). Di conseguenza, è importante che i proprietari si preoccupino di ottenere tempestivamente la certificazione per evitare difficoltà nella vendita o nell'affitto.

Quando è necessaria la certificazione e quali immobili ne sono esenti?

Casi obbligatori

Pubblicazione di un annuncio di vendita o affitto sui principali portali immobiliari: senza l'indicazione della classe di efficienza energetica, il portale potrebbe bloccare la pubblicazione.
Conclusione di una compravendita: il notaio non stipulerà l'atto in assenza della certificazione.
Affitto di un immobile (sia a lungo che a breve termine): la certificazione deve essere allegata al contratto e una copia deve essere consegnata all'inquilino.
Richiesta di un “mutuo verde” presso una banca (un prestito a condizioni speciali per immobili di classe A o B): in assenza della certificazione, l'istituto finanziario (ad esempio, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) rifiuterà di erogare il mutuo o rivedrà il tasso di interesse.
Ottenimento di sovvenzioni per interventi di miglioramento dell'efficienza energetica di un edificio: senza una certificazione valida, la sovvenzione non verrà concessa.

Eccezioni

Garage, ripostigli, immobili destinati alla demolizione o a una ristrutturazione radicale. Per questi immobili non è necessaria la certificazione.
Immobili di piccole dimensioni con una superficie massima di 50 m²: in alcune comunità autonome della Spagna, questa metratura potrebbe essere esente dalla certificazione.
Edifici di interesse storico o culturale: se il miglioramento dell'efficienza energetica compromette il valore architettonico, talvolta è consentito non ottenere la certificazione. Tuttavia, qualsiasi modifica a tali immobili richiede un'attenta valutazione.

Se avete acquistato un immobile molto tempo fa e non intendete venderlo o affittarlo, non è necessario ottenere la certificazione. Ma non appena si presenta la necessità di una transazione o di richiedere sovvenzioni per l'installazione di pannelli solari, dovrete preoccuparvi di registrare il documento energetico.

Classi di efficienza energetica: da A a G

In Spagna esistono sette classi di efficienza energetica: A, B, C, D, E, F e G. Si differenziano per il colore e per la percentuale di consumo energetico rispetto agli indicatori medi.

Classi ad alta efficienza (A, B e C)

A (verde scuro): il miglior indicatore di consumo, non superiore al 50% del livello medio. Si trova spesso in edifici di nuova costruzione con moderne tecnologie di risparmio energetico.
B (verde): consuma fino alla metà dell'energia rispetto a un immobile standard. Può includere sia edifici nuovi che edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti.
C (verde chiaro): più efficiente del 10-25% rispetto al livello medio, di solito include isolamento termico, pannelli solari e impianti di climatizzazione di qualità.

Livelli di efficienza energetica medi e bassi (D, E, F e G)

D (giallo): questo indicatore si trova spesso in case di media età. Potrebbero essere presenti doppi vetri e un isolamento termico di base. Di solito il consumo è inferiore del 10% rispetto alla media.
E (arancione chiaro): la classe più diffusa in Spagna (oltre il 70% degli alloggi). Questo è il livello di consumo medio standard.
F (arancione scuro): consumi superiori del 25% rispetto al livello medio, più spesso tipico di case di oltre 40 anni, con impianti di riscaldamento obsoleti.
G (rosso): immobili con la peggiore efficienza energetica, che spesso richiedono interventi di ristrutturazione completi per raggiungere un livello accettabile. Si prevede che entro il 2030 verranno applicate restrizioni a tali immobili in caso di vendita e affitto.

Come ottenere la certificazione energetica

Procedura principale

Passo 1. Trovare un tecnico specializzato. Potete rivolgervi all'Ordine degli Architetti, dei Geometri o cercare un tecnico certificatore su internet.
Passo 2. Richiedere un preventivo e concordare un sopralluogo. È necessaria un'ispezione diretta dell'immobile.
Passo 3. Eseguire una diagnosi energetica. Il tecnico esamina l'isolamento termico dell'edificio, gli impianti di riscaldamento, di condizionamento e altri parametri per calcolare le emissioni di CO2 e i livelli di consumo energetico.
Passo 4. Ricevere una relazione e delle raccomandazioni. Per i calcoli viene utilizzato un software ufficialmente riconosciuto dal Ministero dell'Industria. La relazione conterrà raccomandazioni per migliorare la classe di efficienza energetica.
Passo 5. Registrazione. Dopo la registrazione, il proprietario riceve l'originale della certificazione.

Durata di validità e rinnovo

Nella maggior parte dei casi, la certificazione viene rilasciata per 10 anni. Per la classe G, il periodo di validità è ridotto a 5 anni per incentivare il proprietario a effettuare interventi di riqualificazione energetica. Se nell'edificio sono state effettuate importanti ristrutturazioni per migliorare le caratteristiche termiche, è opportuno ottenere una nuova certificazione per riflettere una classe più alta e semplificare le successive transazioni.

Costi e sanzioni

Il prezzo della certificazione dipende dalla superficie e dalla regione, e varia in media da 60 a 130 euro per gli appartamenti (50-100 m²) e da 200 a 300 euro per le ville di grandi dimensioni. Inoltre, in alcune comunità autonome è prevista una tassa di 5-15 euro. Un parametro di riferimento comune è di 1,5 euro per ogni m².

Infrazioni lievi (sanzione da 300 a 600 euro): mancato rispetto dei requisiti minimi (ad esempio, mancanza di dati sulla classe nell'annuncio).
Infrazioni gravi (sanzione da 601 a 1.000 euro): mancata consegna della certificazione all'acquirente o all'inquilino.
Infrazioni molto gravi (sanzione da 1.001 a 6.000 euro): falsificazione intenzionale o totale assenza del documento durante la vendita.

Aspetti aggiuntivi: ITE e certificazioni globali

Per i condomini potrebbe essere necessaria anche la ITE (Inspección Técnica de Edificios), che viene effettuata ogni 10 anni (le scadenze esatte sono stabilite dalla comunità autonoma). Quando si vende un appartamento, a volte è necessario dimostrare che l'edificio ha superato l'ispezione tecnica. Inoltre, in Europa stanno diventando sempre più popolari certificazioni internazionali come LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) e “Casa passiva” (un concetto per edifici a consumo energetico quasi nullo). Tuttavia, in Spagna, per la maggior parte delle transazioni, la certificazione energetica nazionale rimane il documento decisivo.

Conclusione

La certificazione energetica in Spagna è un elemento obbligatorio di qualsiasi transazione immobiliare legale. I proprietari che ottengono tempestivamente il documento riducono il rischio di sanzioni, hanno accesso ai “mutui verdi” e aumentano anche l'attrattiva del proprio immobile sul mercato. Gli acquirenti, a loro volta, possono valutare i possibili costi energetici e pianificare in anticipo gli interventi di riqualificazione. Considerando che entro il 2030 potrebbero essere introdotte ulteriori restrizioni per gli edifici di classe G, vale la pena di preoccuparsi in anticipo di un livello di efficienza energetica più elevato. In questo modo, preserverete sia il valore dell'immobile che la vostra tranquillità.