スペインリフォームの秘訣：法律を守りつつ近隣との平和を保つ方法

はじめに

スペインでのリフォーム — これは単にタイルを交換したり、壁を塗ったりするだけのものではありません。ここでは、小規模な作業と大規模な建設工事の両方に厳格な規則が適用されます。多くの不動産所有者は、公式な許可を取得する必要性について懸念しており、規則を知らないことが罰金や近隣とのトラブルにつながる可能性があります。本記事では、リフォームを計画する際に考慮すべき主要な点について検討し、小規模な工事と大規模な工事の違いを学び、地域の規則を守りながら近隣との関係をどう管理するかを説明します。

スペインでのリフォームにおける主な問題点

スペインでリフォームを始める不動産所有者が直面する典型的な問題は以下の通りです：

必要な許可に関する不明確さ。 地元の法律では、装飾的な作業であっても公式な書類の提出が求められますが、許可にかかる手続きの程度はリフォームの種類によって異なります。
近隣への懸念。 騒音、ほこり、または建物の外観の変更がトラブルを引き起こす可能性があります。場合によっては、近隣からの公式な同意も必要です。
罰金や法的紛争のリスク。 書類が不適切に作成されている、またはコミュニティの承認が得られない、もしくは建築基準が守られていない場合、高額な費用や時間のロスを招く可能性があります。
技術的な詳細の理解不足。 時には、建築家やエンジニアに相談する必要があり、これが費用を増加させ、プロセスを複雑にします。

これらの問題を事前に把握することで、多くの困難を回避するための戦略を立てることができます。

なぜリフォームには許可が必要なのか

スペインの法律は、すべての建築およびリフォーム作業を厳格に規制しています。不動産所有者は、建物の構造、近隣住民の快適さ、または外観に影響を与える可能性のある変更について、市役所（Ayuntamiento）に通知する義務があります。特に、LPH (Ley de Propiedad Horizontal — 水平所有権法)を忘れないことが重要です。この法律は、集合住宅に住む人々の権利と義務を詳細に説明しています。

許可を取得しなかった場合、行政罰や法的手続きに発展する可能性があります。市は、所有者の費用で作業を直ちに中止させ、建物を元の状態に戻す権利を持っています。したがって、許可を取得することは単なる形式的なものではなく、重大な財政的および法的な結果から身を守るための手段です。

リフォームの種類：小規模と大規模

どの書類を準備する必要があるかを理解するためには、小規模な作業と大規模な作業を区別することが重要です：

小規模なリフォーム。 通常、タイルの交換、壁の塗装、構造を変更せずに配管の更新などの装飾的な改善が含まれます。これらの作業は簡単であるにもかかわらず、ほとんどの自治体では基本的な許可が必要です。少なくとも申請書を提出し、所定の料金を支払う必要があります。
大規模なリフォームおよび再建. 空間の再配置、新しい構造要素の設置、部屋の統合、または外観の変更を計画している場合は、より複雑な許可が必要となります。市は、建築家や他の専門家によって作成されたプロジェクトの提出を要求する場合があり、そのプロジェクトは計画された作業の安全性を確認し、市に対してその影響を示すものです。

許可取得に必要な書類

許可を取得するプロセスには、いくつかの段階があります：

市役所（Ayuntamiento）に連絡する。 この作業は通常、建築家や請負会社が担当しますが、ご自身で行うことも可能です。市は、各ケースでどの書類が必要かをお知らせします。
書類のパッケージを準備する。 小規模なリフォームの場合、計画されている作業を説明し、施工会社を明記するだけで十分です。大規模なリフォームの場合は、技術的なプロジェクトとより詳細な書類が必要となります。
リフォーム税を支払う。 税の金額は、作業の見積もりコストに直接依存します。リフォームが大規模で高額なほど、税額は高くなります。
許可のコピーを掲示する。 申請が承認された後、複数の書類のコピーが発行されます。そのうちの1部をアパートのドアに、もう1部を建物の掲示板に掲示する必要があります。

近隣の同意が必要な場合

スペインの集合住宅では、リフォーム作業は全住民の利益に影響を及ぼすことが多いです。LPH (Ley de Propiedad Horizontal — 水平所有権法)は、建物の構造的な一体性や外観全体に影響を与える可能性のある変更には、コミュニティの同意が必要であると定めています。

もし目的が外壁の塗装やバルコニーの覆いを行うことであれば、市の許可に加えて、住民会議でその議題を検討し、全体の60%以上の参加を代表する3/5以上の賛成票を得る必要があります。言い換えれば、不動産の共有部分に一方的な決定を下すことはできません。

アパート内の床材交換や壁の塗装などの小規模な作業については、これらの要件は適用されません。小規模なリフォームを行う場合は、単に管理者（通常は会長またはコミュニティ管理者）に通知すれば十分です。

騒音、作業時間、およびトラブル

法律上の問題に加え、不動産所有者は近隣住民の権利にも配慮する必要があります。いくつかの自治体では、騒音レベルや許可される作業時間を規制する特定の法律があります。例えば、マドリードでは以下の規則が適用されます：

月曜日から金曜日 — 08:00～21:00
土曜日・日曜日 — 09:30～21:00

通常、日中は約35dB、夜間は30dB前後の騒音制限が設けられており、これを超えると行政罰や近隣からの苦情につながる可能性があります。トラブルを避けるため、騒音を伴う作業の時間をあらかじめ決定し、建設廃棄物の処理手順を整えることが望ましいです。

検査と責任

大規模なリフォームを開始する場合、建築基準の遵守を確認するために市が定期的な検査を実施する準備が必要です。検査官や認定された建築家が、承認されたプロジェクトに従って作業が行われているかどうかを確認するために、複数回現場を訪問することがあります。

もし違反が発見された場合、当局は罰金を科し、不備の修正を要求する権利を有します。所有者が許可を得ずに作業を続けたり、指示を無視したりする場合、法的措置が取られる可能性があります。これが、作業開始前にすべての必要な許可を取得することが重要な理由の一つです。

建物で共用作業が必要な場合の対処法

場合によっては、作業があなたのアパートだけでなく、屋根、外壁、地下室などの共用部分にも及ぶことがあります。LPH (Ley de Propiedad Horizontal — 水平所有権法)は、コミュニティにこれらの作業を行う権利を与えており、住民は自分の物件でこれらの作業が行われることに反対することはできません。ただし、事前にコミュニティ会議で予算と作業計画を承認する必要があります。

もし作業が所有者の内部空間に影響を与える場合、コミュニティはアパートを元の状態に戻す義務があります。しかし、例えば共用の配管の修理や新しい設備の設置が必要な場合、所有者が住宅へのアクセスを阻止することはできません。