Испаниядағы құқықтық акт: Жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде мәмілені қауіпсіз рәсімдеу жолдары.

Испаниядағы Escritura Publica: мәні мен мақсаты

Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде көптеген сатып алушылар "Эскритура (Escritura Publica)" ұғымымен танысады. Бұл – сатып алу-сату келісімінің заңдылығын растайтын, нотариус тарапынан куәландырылған құжат, сонымен қатар мүлік иелігінің кепілі болып табылады. Егер Эскритура рәсімделмесе, мәміле жылжымайтын мүлік реестріне тіркелмейді, сол себепті бұрынғы меншік иесінің жасырын қарыздарына немесе тіпті мүлікті жоғалту қаупіне ұшырауға болады.

Нотариус куәландыруының маңыздылығы неде?

Эскритура – жеке сатып алу-сату келісіміне құқықтық күш беретін ресми құжат болып табылады. Ол нотариустың қатысуымен қол қойылады, ал нотариус келесі тармақтарды тексереді:

• Сатып алушы мен сатушының жеке деректерінің шындыққа сәйкестігін;
• Мәміленің заңдылығын (шектеулер мен ауыртпалықтардың болмауын);
• Келісім-шарт шарттарының Испания заңнамасына сәйкес келуін.

Эскритурасыз жылжымайтын мүлік реестрінде өзгерістер енгізу мүмкін емес, сондықтан мүлік иелігі толық қауіпсіз деп есептелмейді. Сонымен қатар, нотариус куәландыруы алаяқтық әрекеттердің алдын алады, мысалы, бір мүлікті бірнеше сатып алушыға сатуға жол бермейді.

Сатып алу-сату кезінде Эскритура рәсімдеудің негізгі сәттері

1. Ақпарат пен тараптардың рөлін тексеру

Эскритураға қол қоймас бұрын, нотариус жылжымайтын мүлік реестрінен алынған ақпарат негізінде барлық ауыртпалықтарды (мысалы, ипотекалық несиелер немесе бұрынғы меншік иесінің қарыздары) анықтайды. Егер мүлік кепілге алынған болса, қарыздар мәміле алдындағы немесе мәміле күні өтелуі тиіс (қажет болған жағдайда, сатып алушының келісімімен несиені қайта рәсімдеу мүмкіндігі қарастырылады).

Процеске келесі тараптар қатысады:

• Сатып алушы немесе оның өкілі;
• Сатушы немесе оның өкілі;
• Аудармашы (егер тараптардың бірі испан тілін білмесе);
• Нотариус, мәміленің заңдылығын қамтамасыз етуші.

2. Құжаттар мен жеке басын растау

Шетел азаматтары үшін негізгі құжат – NIE (Número de Identificación de Extranjeros), ол тұлғаның және салық мәртебесінің растамасын береді. Сонымен қатар, нотариус тараптардың паспорт деректерін және, қажет болған жағдайда, уәкілетті өкілдердің сенімхаттарын тексереді. Егер сенімхат Испаниядан тыс жерден берілсе, оны ресми аудармашы испан тіліне аударып, апостиль қою қажет.

3. Эскритура құжатының мазмұны

Құжат келесі ақпаратты қамтиды:

• Сатушы мен сатып алушының толық деректері: толық аты-жөні, NIE, паспорт мәліметтері және тұратын мекенжайы;
• Жылжымайтын мүліктің сипаттамасы: нақты мекенжай, кадастрлық нөмір, қасиеттері (ауданы, бөлме саны, гараж және т.б.);
• Сатып алу бағасы, төлем әдісі (банктік аударым немесе чек) және төлем күндері;
• Егер болса, бар ауыртпалықтар немесе қарыздар;
• Ипотекалық несие шарттары (қажет болған жағдайда);
• Бірнеше тараптың қатысуы жағдайында меншік үлестері.

4. Copia Simple және Эскритура түпнұсқасы

Эскритураның түпнұсқасы (нотариус қол қоюы мен мөрі бар негізгі құжат) нотариус кеңсесінің архивінде сақталады, содан кейін тиісті органдарға беріледі. Тараптар Эскритураның куәландырылған көшірмесін — Copia Autorizada немесе жеңілдетілген нұсқасын — Copia Simple алады. Соңғы нұсқаны күнделікті және әкімшілік рәсімдерде қолдануға болады (мысалы, коммуналдық қызметтерді қосу кезінде).

5. Жылжымайтын мүлік реестріне тіркеу

Қол қоюдан кейін, нотариус Эскритураны жылжымайтын мүлік реестріне ресми тіркеу үшін жібереді. Бұл процесс бірнеше аптадан үш айға дейін созылуы мүмкін. Тіркеуден өткен соң, сатып алушы заңды түрде қорғалған меншік құқығын иеленеді.

Регистрлеудің артықшылықтары:

• Бұрынғы меншік иесінің қарыздары бойынша кредиторлар талаптарынан қорғау;
• Бір мүліктің бірнеше сатып алушыға сатылуын болдырмау;
• Қажет болған жағдайда, ипотекалық несиені алу мүмкіндігі.

Қосымша аспектілер: салықтар және неке шарттары

Нотариус қызметі мен тіркеу шығындарынан бөлек, Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алуға салықтар салынады (әдетте меншік құқығын беру салығы немесе ҚҚС, мүлік түріне байланысты). Сонымен қатар, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – жыл сайынғы мүлік салығын да есепке алу қажет.

Егер сатып алу неке барысында жасалса, жұбайы автоматты түрде тең үлестегі меншік құқығын алады. Басқа жағдайларда, меншік үлестері Эскритура құжатының ішінде нақты көрсетілуі тиіс.

Қалай тәуекелдерден сақтануға және сатып алушының негізгі мәселелерін шешуге болады?

Барлық шығындарды алдын ала анықтап алыңыз

Күтпеген төлемдерден аулақ болу үшін, нотариус қызметі, тіркеу, салықтар және банктік комиссиялар сияқты барлық шығындарды алдын ала нақтылаңыз. Бұл қаржылық күтпеген жағдайларды болдырмауға көмектеседі және бюджетті тұрақты ұстайды.

Кәсіби мамандардың қызметін пайдаланыңыз

Испания заңдарын жақсы білетін білікті заңгер немесе кеңесші құжаттарды мұқият тексеруге, келісім-шарттарды түсінуге және қателіктерден сақтануға көмектеседі. Егер испан тілін білмесеңіз, міндетті түрде лицензиясы бар аудармашының көмегіне жүгініңіз.

Қорытынды

Escritura Publica – Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде ең маңызды құжаттардың бірі болып табылады. Дұрыс нотариалды рәсімдеу, ресми тіркеу және барлық шығындарды толық түсіну сатып алушыны жасырын қарыздардан, құжат мәселелерінен, меншік құқығын жоғалту қаупінен және тілдік кедергілерден қорғайды.