13.12.2024 
स्पेन में प्राथमिक बाजार में अचल संपत्ति खरीदना कई अन्य देशों की तुलना में उच्च स्तर की सुरक्षा प्रदान करता है। हालांकि, डेवलपर चुनते समय गलतियाँ अभी भी संभव हैं और बहुत महंगी हो सकती हैं। इस लेख में, हम उन विशिष्ट "दर्द" बिंदुओं को देखेंगे जो भविष्य के खरीदारों को चिंतित करते हैं, और निर्माण चरण या तैयार संपत्तियों में घर खरीदने से पहले डेवलपर की जांच के लिए एक कदम-दर-कदम योजना देंगे। आइए जानें कि किन दस्तावेजों पर ध्यान देना है और कर्ज, निर्माण दोषों और लेनदेन के पंजीकरण में समस्याओं से कैसे बचना है।
डेवलपर की जांच करना क्यों महत्वपूर्ण है
खरीदार का मुख्य दर्द पैसे और आवास के बिना नहीं रहना है। स्पेन में, डेवलपर्स (प्रमोटर्स) के पास सीआईएस देशों की तुलना में कानून के तहत अधिक दायित्व हैं, हालांकि, जोखिम बने रह सकते हैं। यहां भविष्य के मालिकों की प्रमुख चिंताएं हैं:
- डेवलपर ऑब्जेक्ट की डिलीवरी में देरी करता है या निर्माण को पूरी तरह से "फ्रीज" कर देता है।
- परियोजना में निर्माण या अधिभोग के लिए आवश्यक दस्तावेज गायब हैं।
- ऑब्जेक्ट की बहुत कम कीमत, जो अतिरिक्त लागतों को छुपाती है।
- तकनीकी और कानूनी दोष, मरम्मत के लिए हजारों खर्चों की ओर ले जाते हैं।
- डेवलपर या जमीन से संबंधित भार, ऋण या मुकदमेबाजी की उपस्थिति।
ऐसी स्थितियों में पड़ने से बचने के लिए, कंपनी के इतिहास और विशिष्ट परियोजना के बारे में पहले से ही सभी आवश्यक जानकारी एकत्र करना महत्वपूर्ण है।
चरण 1. डेवलपर की प्रतिष्ठा का अध्ययन करें
कंपनी कितने सालों से बाजार में है
एक विश्वसनीय डेवलपर (प्रमोटर), एक नियम के रूप में, एक फर्म है जो लंबे समय से निर्माण उद्योग में काम कर रही है और उसने कई वस्तुओं को चालू किया है। निम्नलिखित बिंदुओं पर ध्यान दें:
- स्पेन के वाणिज्यिक रजिस्टर (रजिस्ट्रो मर्केंटिल) में डेवलपर की आधिकारिक उपस्थिति।
- डेवलपर के बारे में समीक्षा: क्या देरी या इमारतों की गुणवत्ता के बारे में कोई शिकायत है।
- कार्यान्वित परियोजनाएं: कितनी वस्तुओं का निर्माण पहले ही किया जा चुका है और मालिकों को सौंप दिया गया है।
जितनी अधिक सफलतापूर्वक पूर्ण की गई परियोजनाएं, उतनी ही अधिक संभावना है कि निर्माण पूरा हो जाएगा।
वित्तीय पारदर्शिता की जाँच
पर्याप्त रूप से बड़ी अधिकृत पूंजी और जवाबदेह वित्तपोषण की उपस्थिति कंपनी के पक्ष में बोलती है। याद रखें कि स्पेन में बैंक, परियोजना वित्तपोषण जारी करने से पहले, डेवलपर की जांच करते हैं। हालांकि, इस पर पूरी तरह भरोसा करने लायक नहीं है - जानकारी का स्वयं या किसी विशेषज्ञ की मदद से अच्छी तरह से अध्ययन करना बेहतर है।
चरण 2. नए भवन के लिए दस्तावेजों का अध्ययन करें
स्पेन में निर्माण चरण में आवास खरीदते समय, निम्नलिखित परमिट और प्रमाणपत्रों की जांच करना सुनिश्चित करें:
- Licencia de obras (निर्माण परमिट)। इसके बिना, डेवलपर को काम शुरू करने का कोई अधिकार नहीं था।
- Certificado de final de obra (सीएफओ) - एक तकनीकी वास्तुकार द्वारा हस्ताक्षरित निर्माण कार्य के पूरा होने का प्रमाण पत्र।
- Cédula de habitabilidad (आवासीयता का प्रमाण पत्र)। यह एक आधिकारिक दस्तावेज है जो स्थापित गुणवत्ता और सुरक्षा मानकों के साथ वस्तु के अनुपालन की पुष्टि करता है।
- Licencia de primera ocupación (एलपीओ) - पहले अधिभोग के लिए एक परमिट।
- Garantía obligatoria - संभावित छिपे हुए संरचनात्मक दोषों को कवर करने वाला 10 साल का बीमा।
LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) - निर्माण के संगठन पर कानून को याद रखना महत्वपूर्ण है, जिसके अनुसार डेवलपर बीमा गारंटी प्रदान करने के लिए बाध्य है। डेवलपर से अनुरोध करना और प्रासंगिक रजिस्टरों में निर्माण दस्तावेजों और उस भूमि की वैधता को जांचना अनावश्यक नहीं होगा जिस पर वस्तु का निर्माण किया जा रहा है।
चरण 3. भूमि भूखंड की स्थिति की जाँच करें
स्पेन में भूमि की विभिन्न श्रेणियां हैं:
- Urbanizado - भूमि को विकास के लिए अनुमति है।
- Fully urbanizado - भूखंड पहले से ही पूरी तरह से बनाया गया है, आमतौर पर उपयोगिताओं से जुड़ा हुआ है।
- Rural - कृषि भूमि जहां आवासीय भवनों के निर्माण की अनुमति नहीं है।
सुनिश्चित करें कि जिस भूमि पर वस्तु का निर्माण किया जा रहा है वह उस श्रेणी से संबंधित है जो कानूनी निर्माण की अनुमति देती है। और यह भी कि भूखंड डेवलपर के लिए पंजीकृत है।
चरण 4. अनुबंध की शर्तों का अध्ययन करें
खरीद और बिक्री समझौता (Contrato de compraventa)
यह दस्तावेज़ खरीदार और डेवलपर के बीच संबंध को नियंत्रित करता है। इसमें स्पष्ट रूप से कहा जाना चाहिए:
- संपत्ति की कीमत, भुगतान अनुसूची और वस्तु की डिलीवरी की अंतिम तिथि।
- देरी के लिए दंड और समाप्ति की संभावना अगर अवधि काफी अधिक हो जाती है।
- अग्रिम भुगतान करने की शर्तें। यदि आवश्यक हो, तो निर्माण के लिए भुगतान की गई राशि के लिए बैंक गारंटी या बीमा जमानत की मांग करें।
- यदि वस्तु निर्दिष्ट अवधि के भीतर पूरी नहीं होती है तो मुआवजे की शर्तें।
दस्तावेज़ की भाषा और कानूनी विशेषज्ञता
अनुबंध पर तब तक हस्ताक्षर न करें जब तक कि इसका अनुवाद उस भाषा में न हो जाए जिसे आप समझते हैं और एक वकील ने सभी बिंदुओं का विश्लेषण नहीं किया है। यह स्पेन में मानक अभ्यास है ताकि व्याख्याओं में भ्रम से बचा जा सके।
चरण 5. वस्तु की डिलीवरी के बाद लागत का मूल्यांकन करें
उपयोगिता लागत
स्पेन उपयोगिताओं की एक विकसित प्रणाली वाला देश है, लेकिन खरीदार को बिजली, पानी, गैस और अन्य सेवाओं की कीमतों का पहले से पता लगाना चाहिए। डेवलपर या विक्रेता से अंतिम भुगतान किया गया बिल मांगना उपयोगी है, जो ऋण की राशि (यदि कोई हो) और औसत खपत को दर्शाता है।
संपत्ति कर (IBI)
आईबीआई (इम्पुएस्टो सोब्रे बिएन्स इनमुएबल्स) एक वार्षिक संपत्ति कर है। इसका आकार वस्तु के भूकर मूल्य और नगर पालिका पर निर्भर करता है। जांचें कि क्या पिछली अवधि के लिए आईबीआई का भुगतान किया गया है, और ध्यान रखें कि भविष्य में आप इस कर का भुगतान करेंगे।
सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव के लिए लागत (Comunidad)
यदि परिसर में एक स्विमिंग पूल, लिफ्ट, पार्किंग और अन्य सामान्य सुविधाएं हैं, तो प्रत्येक आवास उनके रखरखाव के सह-वित्तपोषण में भाग लेता है। कभी-कभी यह राशि पर्याप्त हो सकती है, इसलिए इसके आकार को पहले से स्पष्ट करें।
चरण 6. पर्यटक लाइसेंस के मुद्दे को स्पष्ट करें
यदि आप संपत्ति को अल्पकालिक किराये के लिए किराए पर लेने की योजना बना रहे हैं, तो tasa turística (पर्यटक कर), या बल्कि, पर्यटक लाइसेंस की उपलब्धता की जांच करना सुनिश्चित करें। इस लाइसेंस के बिना, कानूनी अल्पकालिक किराये असंभव हैं, और "अवैध" किराये के मामले में जुर्माना बहुत अधिक है। यदि वर्तमान स्वामी के पास पहले से ही अनुमति है, तो यह स्वचालित रूप से आपको स्थानांतरित हो सकता है।
चरण 7. सुनिश्चित करें कि कोई ऋण और भार नहीं है
एक तैयार वस्तु खरीदते समय मुख्य दस्तावेज Nota simple है। यह संपत्ति रजिस्टर से एक उद्धरण है, जो आवास के अधिकारों को दर्शाता है, साथ ही बंधक, गिरफ्तारी या अन्य प्रतिबंधों के बारे में जानकारी भी दर्शाता है। डेवलपर से एक अपार्टमेंट खरीदते समय, एक अद्यतित Nota simple का अनुरोध करें यदि डेवलपर ने जमीन या इमारत द्वारा सुरक्षित ऋण लिया है। यदि ऋण हैं (उदाहरण के लिए, अवैतनिक करों के रूप में), तो अनुबंध निष्पादित होने से पहले उन्हें चुकाया जाना चाहिए।
चरण 8. कीमत और "छिपी हुई" लागतों पर ध्यान दें
बहुत कम कीमत एक लालच हो सकती है। कभी-कभी इसका मतलब है कि वस्तु या भूखंड को पर्याप्त वित्तीय इंजेक्शन (परिष्करण, उपयोगिताओं से कनेक्शन, निर्माण दोषों का उन्मूलन) की आवश्यकता होती है। एक व्यवहार्यता अध्ययन आयोजित करें या एक विशेषज्ञ को आमंत्रित करें जो भविष्य की मरम्मत की लागत का वास्तविक रूप से आकलन करेगा।
चरण 9. "किस्त भुगतान" योजना और बंधक पर विचार करें
कई डेवलपर्स भुगतानों को चरणों में करने की अनुमति देते हैं - वस्तु की डिलीवरी के क्षण तक। हालांकि, यदि आप बंधक लेने की योजना बना रहे हैं, तो इसके लिए आवेदन करने का इष्टतम समय आवास की वास??तविक तत्परता से 2-3 महीने पहले है। यह वित्तीय स्थिति में बदलाव (आय में गिरावट या उधार शर्तों का कड़ा होना) से जुड़े जोखिमों से बच जाएगा।
चरण 10. अपने लेन-देन का बीमा करें
संभावित जोखिमों को कम करने के लिए, डेवलपर से उन्नत राशियों के लिए बैंक गारंटी की मांग करें। निर्माण रुकने या कुछ समय बाद प्रकट होने वाले दोषों का पता लगाने की स्थिति में बीमा शर्तों की जाँच करें। स्पेन में, अनिवार्य बीमा कवरेज का अभ्यास है, लेकिन खरीदार को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले सभी विवरणों को स्पष्ट करना चाहिए।
निष्कर्ष
स्पेन में अचल संपत्ति, उचित सत्यापन के साथ, एक लाभदायक निवेश और एक विश्वसनीय निवेश हो सकता है। मुख्य सलाह: जल्दबाजी न करें, डेवलपर की प्रतिष्ठा का विश्लेषण करें, सुनिश्चित करें कि सभी दस्तावेज और भूमि के अधिकार उपलब्ध हैं, अनुबंध को ध्यान से पढ़ें और प्रश्न पूछने में संकोच न करें। यदि आपके पास पर्याप्त अनुभव या ज्ञान नहीं है, तो योग्य वकीलों और पेशेवर रियल एस्टेट एजेंटों से संपर्क करने की सिफारिश की जाती है। खरीदते समय एक सावधानीपूर्वक दृष्टिकोण आपको अप्रत्याशित खर्चों, लंबी कानूनी कार्यवाही से बचाएगा और खुशी के साथ एक नई इमारत में जीवन शुरू करने में मदद करेगा, समस्याओं के साथ नहीं।
