Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу: негізгі кезеңдердің талдауы.

Неліктен Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу алаңдаушылық туғызады

Көптеген әлеуетті сатып алушылар маңызды сұрақтарға тап болады: жылжымайтын мүлікті дәл қай жерден сатып алу керек, салықтар мен қажетті құжаттарды қалай түсіну керек, мәмілені қаржыландыру мәселесімен не істеу керек және жылжымайтын мүліктің құқықтық тазалығын қалай тексеру керек. Көптеген алаңдаушылықтар тілдік кедергіге, құқықтық қиындықтарға және шетелде мәміле жасағанда көрінетін тәуекелдерге байланысты. Барлық ұсақ-түйек мәселелерді айқындап, қажетсіз алаңдаушылықты азайту үшін, Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алудың негізгі аспектілерін біртіндеп қарастырамыз.

Қадамдап жүргізілетін үдеріс қандай мәселелерді шешеді

• Процесті жүйелеуге және бюрократиялық қиындықтардан аулақ болуға көмектеседі.
• Испаниядағы құқықтық рәсімдердің және салық жүйесінің ерекшеліктерін айқындайды.
• Адал емес сатушылармен немесе жасырын қарыздармен кездесу қаупін азайтады.
• Қаржыландыруды ұйымдастыруды, банк шоты ашуды және NIE (Número de Identificación de Extranjero) алуды жеңілдетеді.
• Жылжымайтын мүлікті тексеру және мәмілені аяқтау үдерісін, жеке қатысу немесе онлайн түрде болсын, жеңілдетеді.

1-қадам. Аймақ пен қаланы таңдау

Бірінші қадам – Испанияда жылжымайтын мүлікті қай жерде сатып алғыңыз келетінін анықтау. Таңдау мүмкіндіктері көп: Мадрид немесе Барселона сияқты ірі қалалардан бастап, жағажайлық демалыс аймақтарына немесе әсем таулы ауылдарға дейін. Бұл таңдау келесі факторларға байланысты:

• Сатып алу мақсаты (жеке тұру, инвестиция немесе жалға беру)
• Климат және инфрақұрылым қажеттіліктері
• Қолжетімді бюджет, өйткені аймақтар арасында бағалар айтарлықтай ерекшеленеді

Егер сіз туризмге арналған аймақтарға инвестиция салуды жоспарласаңыз, жалға беру сұранысының маусымдылығын және әлеуетті кірісті ескеру маңызды. Егер сатып алу тұрақты тұруға арналған болса, мектептердің, ауруханалардың, көлік жүйесінің және жұмыс мүмкіндіктерінің жақындығына назар аударыңыз.

Негізгі мәселе: Белгісіздік және дұрыс емес аймақты таңдау қорқынышы

Шешім: Өзіңіздің басымдықтарыңызды анық және нақты белгілеңіз – климат, қызмет түрі (жұмыс, бизнес, қашықтан жұмыс), мақсаттар және Испанияда болу уақыты. Бұл іздеуді тарылтуға және алдын ала баға шегін анықтауға көмектеседі.

2-қадам. Жылжымайтын мүлікті таңдау және нарықты талдау

Орналасқан жеріңізді анықтағаннан кейін, нақты бір жылжымайтын мүлікті іздеуге көшеміз. Сіз жарияланымдарды қоғамдық порталдардан қарай аласыз, алайда тәжірибеңіз болмаса, маңызды мәліметтерді өткізіп жіберу немесе сенімсіз сатушымен кездесуі мүмкін. Сондықтан, өз критерийлеріңізге сай жылжымайтын мүлікті таңдап, оның құқықтық тазалығын (қарыздар мен салымдардың болмауын) тексере алатын және мәміле барысында сізге қолдау көрсететін кәсіби агентке немесе заңгерге жүгіну ұсынылады.

• Сіздің талаптарыңызға сай жылжымайтын мүлікті таңдайды.
• Құқықтық тазалығын, яғни қарыздар мен салымдардың болмауын тексереді.
• Мәмілені жүргізуге көмектесіп, тәуекелді азайтады.

Егер өзіңіз шешім қабылдауға бел будыңыз, жергілікті жағдайды мұқият зерттеп, нақты нарықтық бағаларды бақылап, әрбір нұсқаның ақпаратын талдауыңыз қажет. Арнайы қарыздар, ипотекалар, коммуналдық төлемдердегі мәселелер мен басқа да шектеулерге ерекше назар аударыңыз. Егер мүлікті жалға беруді жоспарласаңыз, оның жалға беру мүмкіндігін де бағалаңыз.

Негізгі мәселе: Қарыздары бар немесе бюджетіңізге, қалауыңызға сәйкес келмейтін жылжымайтын мүлікті сатып алу қаупі

Шешім: Мүмкіндігінше мамандардың көмегімен мұқият тексеріс жүргізіп, таңдалған мүлікті орны, күйі мен бағасы тұрғысынан ұқсас нұсқалармен салыстырыңыз.

3-қадам. Резервация және кепілдік келісім (Contrato de arras)

Сәйкес жылжымайтын мүлік табылғаннан кейін, оны «резервтеу» қажет. Бұл әдетте 3000 еуродан бастап немесе сатып алу бағасының 10%-на дейінгі мөлшерде кепілдік төлемі арқылы жүзеге асады, бұл сіздің ниетіңіздің шынайылығын растайды. Көп жағдайда арнайы келісімшарт, Contrato de arras деп аталатын құжатқа қол қойылады.

Осы келісімшартта мәміленің шарттары: мерзімдер, соңғы баға және тараптардың біреуі келісімнен бас тартса, қолданылатын айыппұлдар анықталады. Егер сатып алушы ойынан алысса, кепілдік төлемі қайтарылмайды; ал егер сатушы мәміледен бас тартса, ол төленген соманың екі есесін қайтаруға міндетті.

Негізгі мәселе: Кепілдік төлемін жоғалту туралы қорқыныш немесе сатушының біржақты бас тартуы

Шешім: Мәміле шарттарын міндетті түрде жазбаша түрде құжаттаңыз. Contrato de arras құқықтық кепілдіктер береді: сатушы жылжымайтын мүлікті басқа біреуге сата алмайды, ал сатып алушы негізсіз бас тартудан қорғалады.

4-қадам. NIE (Número de Identificación de Extranjero) алу және банк шотын ашу

NIE (Número de Identificación de Extranjero) – бұл шетелдіктер үшін арналған сәйкестендіру нөмірі, ол Испанияда салық төлеу және экономикалық операцияларды жүзеге асыру үшін қажет. Бұл нөмірді алу өте маңызды қадам болып табылады. NIE болмаған жағдайда, жылжымайтын мүлікті сатып алу мен коммуналдық қызметтерді қосу сияқты көптеген рәсімдерді аяқтау мүмкін емес. NIE кепілдік келісіміне сүйене отырып алынады.

Сонымен қатар, Испания банкінен банк шоты ашылады. Егер сіздің шотыңыз ЕО елінің банкінен болса, қаражатты аудару жеңілдейді; ал басқа елдердің банктерінен келген жағдайда қаржылық тексеріс талап етілуі мүмкін. Кейіннен осы шоттан коммуналдық қызметтер, интернет және салықтар үшін автоматты төлемдер алынып тұрады.

Негізгі мәселе: Бюрократиялық күрделілік және тілдік дағдылардың жеткіліксіздігі

Шешім: NIE алу үдерісін мүмкіндігінше ерте бастаңыз және банк шоты ашу, әсіресе қаржылық тексеріс қажет болған жағдайда, уақыт алуы мүмкін екенін ескеріңіз. Қажет болған жағдайда заңгерлік қолдау мен аударма қызметтерін пайдаланыңыз.

5-қадам. Жылжымайтын мүлікті тексеру

Кепілдік келісімшартына қол қойылғаннан кейін, жылжымайтын мүліктің толық құқықтық тексерісі басталады. Егер мәміле делдал немесе заңгер арқылы жүргізілсе, олар келесі тармақтарды тексереді:

• Мүлікке қарыздар мен салымдардың салынбағанын
• Меншік құқығының жарамды екенін
• Кадастрлық деректердің дұрыстығын
• Коммуналдық қызметтер мен салықтардың төленбегеніне

Егер сіз өз бетіңізбен жүргізуді жөн көрсеңіз, қажетті құжаттарды өзіңіз сұрап алып, оларды мұқият талдауыңыз қажет.

6-қадам. Құжаттарды дайындау

Нотариуспен кездескен кезде барлық құжаттар тәртіпті болуы тиіс. Әдетте сатушы келесі құжаттарды ұсынады:

• DNI (Documento Nacional de Identidad) немесе NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Нотариалды актінің түпнұсқасы (Escritura Publica)
• Соңғы IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) түбіртектері және су, электр, газ төлемдері туралы шоттар
• Пәтер иелері қауымдастығынан алынған куәлік және, егер бар болса, энергетикалық сертификат
• Егер сатушы некеде болса, екі жұбайдың қатысуы немесе сенімхат қажет

Сатып алушы келесі құжаттарды ұсынуы тиіс:

• Сапорты/DNI/NIE
• Сатып алу бағасына сәйкес банк чегы

Кейбір құжаттар (мысалы, NIE) рәсімдік түрде мәмілені аяқтау үшін міндетті болмаса да, олардың болмауы салық төлеуді және коммуналдық қызметтерді қосу процесін қиындатуы мүмкін.

7-қадам. Нотариустың алдында қол қою

Жылжымайтын мүлікті сатып алу мәмілесі нотариустың қатысуымен жүзеге асады. Сатып алушы мен сатушы келісімді қол қояды, сатушы төлемді алады (әдетте банк чегі арқылы) және сатып алушы кілттерді алады. Нотариалды акті қол қойылғаннан кейін, нотариус Меншік Тіркеу Одағына (Registro de Propiedad) хабарлайды, с??дан кейін сатып алушы меншік құқығын тіркейді және тиісті салықтарды төлейді.

Нақты ақшалай төлемдердің шектеулеріне мән беру қажет. Испанияда 100000 еуроға дейін нақт ақша төлеуге болады; одан жоғары сомалар үшін әдетте банк чегі немесе аударым сияқты басқа төлем әдістері қолданылады.

Негізгі мәселе: Тілдік кедергі және нотариалды рәсімдегі анықсыздықтар туралы алаңдаушылық

Шешім: Құжаттарға қол қойғанда қате түсініктер мен мәселелерді болдырмау үшін, міндетті түрде аудармашы немесе заңгер қызметтерін пайдаланыңыз.

8-қадам. Мәмілені аяқтау және сатудан кейінгі шаралар

Кілттерді алғаннан кейін, сіз жылжымайтын мүліктің заңды иесіне айналасыз. Одан әрі келесі шараларды орындау қажет:

• Меншік құқығын Меншік Тіркеу Одағында (Registro de Propiedad) тіркеу
• Коммуналдық қызметтерді өз атыңызға аудару
• Салықтарды төлеу: жаңа тұрғын үйлер үшін IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) және AJD (Actos Jurídicos Documentados) төленеді; екінші нарықта ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) бағасының 6–10%-ын және қосымша AJD төленеді

Егер жылжымайтын мүлік жалға беруге арналған болса немесе оны басқаруды қаласаңыз, сатудан кейінгі қолдау қызметінен пайдалана аласыз.

Испанияда онлайн түрде жылжымайтын мүлік сатып алу

Егер сіз жеке келу мүмкіндігіне ие болмасаңыз, барлық рәсімдерді сенімді өкілге толық сенімхат негізінде тапсыруға болады. Онлайн сатып алу процесі келесі түрде өтеді:

• Сіз жеке немесе агенттің көмегімен жылжымайтын мүлікті таңдайсыз
• Агент толыққанды виртуалды тур ұйымдастырады
• Contrato de arras деп аталатын аванс келісіміне қол қойылып, аванс төленеді
• Өкілдік негізінде нотариустың алдында мәміле рәсімделеді
• Сарапшы жылжымайтын мүлікті тіркеп, салықтарды төлеп, коммуналдық қызметтердің шоттарын сіздің атыңызға ауыстырады

Негізгі салықтар және қаражаттың шыққан жерін растау

Жаңа пәтер сатып алу кезінде 10% IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) және 0,5–1,5% AJD (Actos Jurídicos Documentados) төленеді. Қолданыстағы нарықта, IVA орнына ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) қолданылады, оның мөлшері сатып алу бағасының 6–10%-ын құрайды, сонымен қатар AJD де төленеді. Егер сіз қаражатты шетелден (ЕС-тан тыс) аударсаңыз, банк сіздің табыстарыңыздың заңдылығын банк шоттарының үзінділері, келісімшарттар және салық декларациялары арқылы растауды сұрайды.

Испанияда ипотекалық несие қалай алынады

Шетел азаматтары да ипотекалық несиені ала алады, дегенмен банк талаптарын қатаңдатады. Дұрыс көзқарас пен тәжірибелі мамандардың көмегімен, несие растау мүмкіндігін арттыруға болады. Қазіргі орташа пайыздық мөлшерлеме шамамен 3–4% құрайды, бірақ ол банкке, несие мерзіміне және сатып алушының қаржылық профиліне байланысты өзгеріп отырады.

Пайдалы кеңестер және негізгі мәселелерді шешу жолдары

• Сатып алу мақсатын айқындаңыз: Бұл өзіңіздің тұруыңызға арналған пәтер ме, әлде инвестиция ма? Егер мақсатыңыз жалға беру болса, сол аймақтағы сұранысты зерттеңіз.
• Қаржыларыңызды алдын ала жоспарлаңыз: Жылжымайтын мүлік бағасынан басқа, салықтар, нотариустық шығындар және мүмкін болатын агенттік комиссияларды есепке алыңыз.
• Құжаттарды мұқият тексеріңіз: немесе осы жұмысты мамандарға сеніп тапсырыңыз. Толық тексеріссіз, жасырын қарыздары бар мүлікті сатып алу қаупі жоғары болады.
• NIE (Número de Identificación de Extranjero) алыңыз және мүмкіндігінше тез банк шотын ашыңыз: бұл келесі кезеңдерде кешігу болмауына көмектеседі.
• Сатып алғаннан кейінгі шығындарды ескеріңіз: мысалы, сақтандыру, коммуналдық төлемдер, салықтар, жөндеу жұмыстары және т.б.

Естеріңізде болсын: Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу үдерісін қадам-қадамымен орындау көптеген қателіктерден сақтануға көмектеседі. Неғұрлым көп ақпарат жинасаңыз және әр қадамды мұқият жоспарласаңыз, мәміле соншалықты тегіс өтеді. Сіз тек ақылмен мүлікті таңдап, құжаттарды дайындап, оның құқықтық тазалығын тексеріп, Испания заңнамасының барлық талаптарын орындауыңыз қажет.