Испаниядағы жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған депозиттік келісімшарт (Contrato de arras)

Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда аванс келісімі (Contrato de arras)

Шетелде жылжымайтын мүлікті сатып алу ерекше тәуекелдер мен маңызды құқықтық мәселелерді қамтиды. Испанияда сатып алушыларға мәміленің қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін аванс келісімін немесе Contrato de arras жасауды ұсынады. Мұндай құжат сатып алушы мен сатушының ниеттерінің шынайылығын растайды, келесі мәміленің негізгі шарттарын белгілейді және оның бұзылу жағдайында ықтимал салдарды сипаттайды.

Сатып алушының негізгі мәселелері және олардың шешімдері

Төленген ақшаны жоғалту қорқынышы. Егер тараптардың бірі мәміледен бас тартса, авансты жоғалту немесе оны екі есеге қайтару қажеттілігі қаупі туындауы мүмкін.
Құжаттарды рәсімдеудің қиындығы. Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда бірнеше анықтамалар, тексерулер және нотариалды куәландыру қажет. Мамандардың кеңесінсіз қате жіберу оңай.
Мәселелі объектіні сатып алу ықтималдығы. Мүлік қарыздарға, шектеулерге немесе даулы құқықтық мәртебеге ие болуы мүмкін.
Келісім шарттарын толық түсінбеу. Тілдік кедергі және тәжірибенің болмауы қол қою кезінде түсінбестіктерге әкелуі мүмкін.
Банктен несие алу мүмкін еместігі. Егер келісімшартта жеңілдететін шарттар көрсетілмесе, банк несие беруден бас тартса, сатып алушы авансты жоғалту қаупін төндіреді.

Шешім: Аванс келісімінің түрін нақты анықтап, барлық тармақтарды мұқият зерттеп шығыңыз (әсіресе, бұзылған жағдайда салдарларын), жылжымайтын мүліктің құқықтық тазалығын тексеріп, Испаниядағы жылжымайтын мүлік саласындағы тәжірибелі заңгердің немесе маманның көмегіне жүгініңіз.

Испаниядағы аванс келісімі (Contrato de arras) не және не үшін қажет

Аванс келісімі тараптардың мәмілені жүзеге асыру ниетін растайды және болашақ сатудың негізгі шарттарын сипаттайды. Онда келесі ақпараттар көрсетілуі тиіс:

Жылжымайтын мүліктің бағасы және аванстың сомасы.
Соңғы сатып алу-сату келісімін (нотариялық акт) қол қою мерзімдері.
Тараптардың деректері (аты, тегі, DNI (Documento Nacional de Identidad) немесе NIE (Número de Identificación de Extranjero) нөмірлері, мекенжайлары).
Объектінің сипаттамасы: мекенжай, ерекшеліктер, кадастр нөмірі.
Келісімді бұзу шарттары және екі тарапқа да келтірілетін салдарлар.

Егер аванс келісімі жасалмаса, тараптар ресми кепілдіктерсіз қалады. Сатушы жылжымайтын мүлікті басқа сатып алушыға сата алады, ал сатып алушы мәмілені дайындауға уақыт пен қаражат жұмсау қаупін алады.

Испаниядағы аванс келісімінің негізгі түрлері

Үш негізгі Contrato de arras түрі бар, олар құқықтық салдарлары бойынша ерекшеленеді:

Arras confirmatorias. Сатып алушы толық бағаны бірден төлей алады, және бұл келісім түрі екі тараптың ниеттерінің шынайылығын растайды. Алайда, келісімді бұзу жағдайында сатып алушы тек төленген соманы алады, қосымша өтемақы алмайды.
Arras penales. Мұндай келісім шарттарды орындамаған тарапқа санкция салу үшін қызмет етеді. Міндеттемелерді бұзу жағдайында қарсы тарап тек кепілдендірілген соманы ұстауды немесе қайтаруды ғана емес, сонымен бірге қосымша шығын өтемақысын да талап ете алады.
Arras penitenciales. Жылжымайтын мүлік мәмілелері үшін ең көп қолданылатын түр, өйткені екі тарап та келісімді бұза алады: егер сатып алушы бас тартса – авансты жоғалтады; егер сатушы бас тартса – авансты екі есеге қайтарып береді.

Испанияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде ең жиі қолданылатын түрі – Arras penitenciales. Ол Испания Азаматтық кодексімен (1454-бап) реттеледі, осылайша сатып алушылар мен сатушыларға айқын құқықтық кепілдіктерді қамтамасыз етеді.

Неліктен аванс келісімі (Contrato de arras) соншалықты маңызды

Ниеттердің шынайылығына кепілдік. Тараптардың мәмілені нақты аяқтауға ұмтылатынына сенімділік береді.
Негізгі шарттардың ашық түрде бекітілуі. Құжатта баға, мерзімдер және міндеттемелер егжей-тегжейлі көрсетіледі, бұл түсінбеушіліктер қаупін азайтады.
Қосарланған сатудан қорғау. Сатушы жылжымайтын мүлікті бір уақытта басқа біреуге сата алмайды.
Мәміленің бұзылу шарттарының нақты реттелуі. Келісімде мәміле сәтсіз болған жағдайда не болатыны міндетті түрде көрсетіледі.

Испанияда аванс келісімін дұрыс қалай дайындау керек

Аванс келісімі (резервтік келісім, жиі Contrato de arras деп те аталады) еркін формада болғандықтан, барлық құқықтық нюанстарды ескеру маңызды. Оны екі тілде – испан және сатып алушының тілінде – дайындау ұсынылады. Келісімге міндетті түрде қосу керек:

Тараптардың дұрыс жеке деректері: толық аты-жөні, DNI (Documento Nacional de Identidad) немесе NIE (Número de Identificación de Extranjero) нөмірлері, мекенжайлары.
Жылжымайтын мүліктің сипаттамасы: мекенжай, кадастр нөмірі, ерекшеліктері.
Аванстың сомасы мен шарттары: қашан төленетіні және соңғы мәмілені қол қою кезінде жалпы бағаға қалай ескерілуі.
Объектінің соңғы бағасы және төлем тәсілі: қолма-қол, банк аударымы немесе басқа әдістер арқылы.
Нақты мерзімдер: тараптардың нотариалды акті рәсімдеуге міндеттенетін күн.
Мәміледен бас тартудың салдары: сатып алушы немесе сатушы ойынан бас тартса не болатыны.
Тараптардың қолдары: тараптардың (немесе олардың өкілдерінің) қолы болмаса, келісім күшіне енбейді.

Қол қою кезінде неге назар аудару керек

Объектінің құқықтық тазалығын тексеру. Жылжымайтын мүлікке қарыз, тоқтату немесе шектеулердің жоқтығына көз жеткізу үшін Nota Simple құжатын Registro de Propiedad (Меншік реестрінен) алыңыз.
Ипотеканың болмау жағдайындағы шарттар. Егер банк несие беруден бас тартса, мәміле бұзылған жағдайда аванстың (толық немесе ішінара) қайтарылуы туралы тармақты міндетті түрде қосыңыз.
Шығындардың бөлінуі. Әдетте тараптар кімнің нотариусты төлейтіні, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) немесе IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) мен сондай-ақ жергілікті капитал өсімі салығын кім төлейтіні жөнінде келіседі.
Нотариалдық куәландырудың қажеттілігі. Аванс келісімі міндетті түрде нотариалды рәсімдеуді талап етпесе де, дауларды болдырмау және дәлелдемелерді нығайту үшін жиі нотариалдық куәландырумен рәсімделеді.

Жиі кездесетін қателік??ер мен тәуекелдер

Дұрыс емес келісім түрін таңдау (Arras confirmatorias орнына Arras penitenciales). Бұл жағдайда сатушы ойынан бас тартса, сатып алушы екі есе қайтарымды талап етуге құқылы болмайды.
Ипотека туралы тармақтың болмауы. Егер банк бас тартса, сатып алушы кепілдікті жоғалтуы мүмкін.
Объектінің сипаттамасының шындықпен сәйкес келмеуі. Кейде ауданы, жиһаздары немесе тұрақ орны жазылған шарттардан өзгеше болуы мүмкін.
Коммуналдық төлемдер бойынша ашық қарыздар. Егер келісім сатушыны қарыздарын төлеуге міндеттемесе, сатып алушы мәміледен кейін қосымша жүктемеге ұшырайды.

Мәміленің қауіпсіздігін қамтамасыз ету үшін әрекеттер тәртібі

Объектінің меншік құқықтары мен қарыздарын мұқият тексеріңіз.
Болашақ сатудың барлық шарттарын, соның ішінде шығындардың бөлінуі мен негізгі мәмілені қол қою мерзімдерін нақтылаңыз.
Банк бас тартса, авансты жоғалтпау үшін ипотека шартын қосыңыз.
Күрделі жағдайларда Испаниядағы жылжымайтын мүлік бойынша маманданған заңгермен кеңесіңіз.

Қорытындылар

Испаниядағы аванс келісімі (Contrato de arras) – бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу мәмілесінің екі тарап үшін де мүмкіндігінше қауіпсіз және айқын болатынының кепілі. Ол қосарланған сату тәуекелінен қорғайды, авансты қайтару (немесе жоғалту) механизмін анықтайды және барлық шарттарды бекітеді: баға, мерзімдер, өзара міндеттемелер. Құқықтық қателіктер жібермеу және қаражат жоғалтпау үшін құжаттарды мұқият тексеріп, аванс түрін дұрыс таңдап, барлық шарттарды нақты жазу өте маңызды, мысалы, банк несие беруден бас тартса.

Егер резервтік келісімді дұрыс дайындап, барлық нюанстарды ескерсе және кәсіби консультанттармен маңызды сәттерді бекітсе, сатып алушы мен сатушы мәміленің қауіпсіз болатынына сенімді бола алады. Сол себепті, Испанияда жылжымайтын мүлікті сатып алуда тәжірибелі мамандар Arras penitenciales қолдануды және заңгердің қолдауын міндетті түрде ұсынып отыр.