Испаниядағы шетелдіктер үшін ипотека: негізгі талаптар мен мәліметтер.

Испаниядағы ипотека: мәселенің өзектілігі және негізгі мәселелері

Күншуақты Испания шетелдіктерді жұмсақ климатымен, әсем сәулетімен және ипотека арқылы тұрғын үй сатып алудың тиімді шарттарымен тартады. Дегенмен, әлеуетті қарыз алушыларда көбінесе сұрақтар мен қауіптер туындайды:

• Құжаттарды ресімдеудің күрделілігі мен ұзақтығы
• Құжаттардың үлкен пакетін испан тіліне аудару қажеттілігі
• Банктермен және нотариустармен қарым-қатынас кезіндегі тілдік кедергі
• Жоғары немесе «мөлдір емес» пайыздық мөлшерлемелер
• Салықтарды төлеу схемасы мен онымен байланысты шығындарды түсінбеу

Барлық кезеңдерді сәтті аяқтау және артық төлем жасамау үшін испан банктерінің талаптарын алдын ала зерттеп, мәмілеге дұрыс дайындалу маңызды. Төменде біз шетелдік қандай шарттарға тап болуы мүмкін екенін, қандай құжаттарды жинау керектігін және Испанияда ипотеканы (жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған несие) қалай рәсімдеуге болатынын қарастырамыз.

Шетелдік Испанияда ипотеканы қалай ала алады: қадамдық талдау

Төменде резидент еместер үшін ипотекалық несие алудың негізгі қадамдары, сондай-ақ назар аудару керек негізгі мәселелер сипатталған. Бастапқыда, көп жағдайда шетелдіктер үшін жоғарырақ бастапқы жарна және төлем қабілеттілігін мұқият тексеру туралы ереже қолданылатынын түсіну маңызды. Дегенмен, егер сіз ерекшеліктерді білсеңіз, процесс әлі де орындалады.

1-қадам. Банктік ұсыныстарды талдау және бағдарламаны таңдау

Бірінші және ең маңызды қадам - әртүрлі банктердің ұсыныстарын зерттеу, тек пайыздық мөлшерлемелерді ғана емес, сонымен қатар қосымша талаптарды да салыстыру. Әдетте, келесі параметрлер қарастырылады:

• Несие мерзімі (20-30 жылға дейін, бірақ резидент еместер үшін шектеулер қатаң болуы мүмкін)
• Пайыздық мөлшерлеме: тұрақты, өзгермелі немесе аралас (Испанияда өзгермелі мөлшерлемелер үшін Euribor индексі бағдар болып табылады)
• Қаржыландыру көлемі (әдетте шетелдік сатып алушылар үшін тұрғын үйдің бағалау құнының 70-80%-на дейін)
• Ипотеканы ашу, шотты жүргізу, өмірді және мүлікті сақтандыру комиссиялары

Опцияларды салыстыру үшін сіз испандық несие нарығын білетін ипотекалық брокерге жүгіне аласыз немесе бірнеше банк өнімдерін өзіңіз талдай аласыз.

2-қадам. Шот ашу және NIE (Número de Identificación de Extranjero) алу

Испан банкі сіздің өтініміңізді қарастыруы үшін сізге сол жерде шот ашу және бастапқы жарнаны, сондай-ақ мәміле шығындарын жабу үшін соманы аудару қажет. Содан кейін сізге Испаниядағы шетелдіктің сәйкестендіру нөмірі және салық нөмірі ретінде қызмет ететін NIE (Número de Identificación de Extranjero) сертификатын алу қажет.

NIE-сіз банк ипотека бере алмайды және сіз жылжымайтын мүлікті ресми тізілімдерде тіркей алмайсыз. Бұл құжат испан полиция бөлімшесінде немесе елден тыс жердегі Испания консулдығында ресімделеді.

3-қадам. Алдын ала келісім жасасу (FIPER)

Банкті таңдап, сол жерде ипотека рәсімдегіңіз келетінін растағаннан кейін, қарыз алушы FIPER (Ficha de Información Personalizada) құжатына қол қояды. Бұл несиенің негізгі шарттары мен ұсыныстың жарамдылық мерзімі көрсетілген құжат. Көрсетілген мерзім ішінде банк негізгі параметрлерді (пайыздық мөлшерлемені, соманы, мерзімді және т.б.) өзгертпейді, ал қарыз алушыда қалған құжаттарды жинауға уақыт бар.

4-қадам. Тәуелсіз компанияның жылжымайтын мүлікті бағалауы

Испан банктері тұрғын үйді сараптамалық бағалау негізінде несие береді. Ол үшін тәуелсіз лицензияланған ұйым тартылады. Ол жылжымайтын мүліктің нақты құнын оның жағдайын, жасын, орналасқан жерін және басқа сипаттамаларын ескере отырып анықтайды. Әдетте, банк бағалау (шарттық емес) құнының 70-80%-ын қаржыландыруға дайын.

5-қадам. Қаржылық құжаттарды дайындау

Басты міндет – банкке сіздің төлем қабілеттілігіңізді көрсету. Келесі құжаттарды жинап, испан тіліне аудару қажет (ресми куәландырылған аудармашы арқылы):

• Табыс туралы анықтамалар (өткен жылғы және ағымдағы айлар үшін 2-NDFL (Жеке тұлғаның табысы туралы анықтама), ал жеке кәсіпкерлер (ЖК) үшін - ағымдағы айлар үшін 3-NDFL (ЖК салық декларациясы) және 2-NDFL)
• Барлық банк шоттарынан кемінде 6 айдағы үзінді көшірмелер (қаражат қозғалысы және қалдық)
• Лауазымын, жалақысын және жұмыс өтілін растайтын жұмыс орнынан анықтама
• Мүлікке меншік құқығы туралы құжаттар (егер бар болса: тізілімдерден үзінді көшірмелер, жалдау шарттары, кірістілікті растау)
• Таза несие тарихы туралы анықтама (мысалы, Ресейдегі Ұлттық несие тарихы бюросынан (ҰНТБ) немесе басқа елдегі ұқсас бюродан)

Сіз өз табысыңызды неғұрлым сенімді растасаңыз, банк шарттары соғұрлым қолайлы болады.

6-қадам. Қосымша қызметтер мен сақтандырулар

Испаниядағы көптеген банктер банктың пайдасына өмірді сақтандыру, тұрғын үйді сақтандыру, сондай-ақ банк картасын рәсімдеу сияқты ілеспе өнімдерді қосуды талап етеді. Мұндай қызметтер ай сайынғы төлемнің түпкілікті мөлшеріне әсер ететінін есте сақтаңыз. Кейде банк қарыз алушы сақтандыру және қаржы өнімдерінің толық пакетіне келіссе, пайыздық мөлшерлемені төмендетуге дайын.

7-қадам. Oferta Vinculante-ге қол қою

Құжаттар жиналған кезде банк Oferta Vinculante – бұл міндетті ипотекалық ұсынысты дайындайды. Онда несиенің барлық шарттары егжей-тегжейлі көрсетілген. Қарыз алушының құжатты зерделеуге және сұрақтар қоюға бірнеше күні бар (әдетте кемінде 10 күн).

8-қадам. Мәмілені нотариалды куәландыру

Ең маңызды кезең – ресми нотариалды куәландырылған сатып алу-сату актісіне және ипотекалық келісімшартқа қол қою. Испанияда жылжымайтын мүлікпен барлық мәмілелер тек нотариус арқылы жасалады. Нотариус құжаттардың дұрыстығын куәландырады, тараптардың жеке басын тексереді және шарт жасасу фактісін тіркейді.

9-қадам. Салықтарды төлеу және Меншік тізілімінде тіркеу

Нотариалды куәландырудан кейін мүлікті беру салығын, алымдарды, баждарды және гонорарларды (нотариус, тіркеуші және т.б.) төлеу қажет. Содан кейін мәміле Registro de Propiedad (Меншік тізілімі) тіркеледі. Тек тіркелгеннен кейін ғана сіз жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығы бар толыққанды меншік иесі боласыз.

10-қадам. Тұрғын үйді және өмірді сақтандыру

Соңғы кезең – егер бұл ипотека шарттарында көрсетілсе, банктың пайдасына өмірді және мүлікті сақтандыру шарттарына қол қою. Сақтандырудың болуы – күтпеген жағдайлар туындаған жағдайда кредитордың (және ішінара қарыз алушының) мүдделерін қорғау кепілі.

Испан банктерінің шетелдіктерге қоятын негізгі талаптары

Испаниядағы банктердің көпшілігі резидент еместерге адал, бірақ белгілі бір талаптар қояды:

• Өтініш берушінің жасы – әдетте 21-ден 70 жасқа дейін
• Тұрғын үйдің бағалау құнының кемінде 20-30% бастапқы жарна
• Тұрақты табысты растау, сондай-ақ мәміле шығындарын (салықтар, нотариус, тіркеуші) жабу үшін жеткілікті соманың болуы
• Төлемдердің табысқа қатынасы: ай сайынғы ипотека ресми түрде расталған табыстан 2-3 есе аз
• Тұрғылықты елінде таза несие тарихы (кем дегенде ауыр қарыздар мен мерзімі өткен төлемдердің болмауы)

Егер сіз осы критерийлерге сәйкес келсеңіз, онда оң шешім қабылдану ықтималдығы жоғары. Сонымен қатар, банк сіздің азаматтығыңызға және салық резиденттігі еліңізге, сондай-ақ сіз табыс алатын валюта бағамының тұрақтылығына назар аударатынын ескеру қажет.

Маңызды шығындар мен байланысты комиссиялар

Ипотеканы рәсімдеуге кіріспес бұрын, байланысты шығындарды ескеру қажет. Олар түпкілікті сомаға айтарлықтай әсер етуі мүмкін:

• Ипотека беру комиссиясы – несие сомасының 1-1,5%-ы (банкке және нақты бағдарламаға байланысты)
• Жылжымайтын мүлікті бағалау – шамамен 300-500 еуро
• Тұрғын үйді сақтандыру және (кейбір жағдайларда) өмірді сақтандыру
• Мүлікті беру салығы – көптеген аймақтар үшін құнның шамамен 10%-ы
• Тіркеу алымдары, нотариус қызметтері және т.б.

Күтпеген шығындар жағдайына шағын қор болғаны жөн. Егер сіз пайыздық мөлшерлемені төмендеткіңіз келсе, кешенді қызмет көрсету шарттарын (жалақы шоты, сақтандыру және т.б.) банкпен тексеріңіз.

Испанияда ипотеканы сәтті рәсімдеуге арналған кеңестер

• Жеткілікті бастапқы жарна жинауға тырысыңыз. Сіз бірден көбірек төлей алсаңыз (мысалы, 20% емес, 30-40%), тиімді мөлшерлеме алу мүмкіндігі соғұрлым жоғары болады.
• Барлық құжаттарды алдын ала дайындаңыз, әсіресе қаржылық анықтамаларды, үзінді көшірмелерді және испан тіліне аудармаларды.
• Әртүрлі банктердегі шарттарды салыстырыңыз. Ең тиімдісін табу үшін бір ұсыныспен шектелмеңіз.
• Табысыңызды шынайы бағалаңыз. Тұрғын үйді күтіп ұстауға, ықтимал жөндеуге, коммуналдық қызметтерге және т.б. болашақ шығындарды ескеру керек.
• Мамандармен кеңесіңіз. Испаниядағы ипотекалық брокердің және қазақ тілінде сөйлейтін заңгердің көмегі жергілікті заңдарды білмеуге байланысты қиындықтардан құтқара алады.

Қорытындылар: неліктен Испаниядағы ипотека шетелдіктер үшін нақты құрал болып табылады

Испан банктері көптеген жылдар бойы шетел азаматтарына және резидент еместерге кепілгерлерсіз немесе басқа елде кепілсіз несие беріп келеді. Негізгі талап – қаржылық сенімділік. Сонымен қатар, көптеген сатып алу